Який податковий режим для вашої ринкової компанії
Як власник, ви могли створити (або плануєте створити) компанію з нерухомості: ця юридична структура дійсно може бути доречною для підготовки дострокової передачі ваших активів або для управління орендованим майном спільно з вашими дітьми. Однак будьте обережні, щоб вибрати правильний режим оподаткування.
>> У відео - 10% рентабельність нерухомості, це можливо !
> Різні цілі
Багато людей використовують компанію, що займається нерухомістю, щоб легально організувати утримання та управління нерухомістю між кількома людьми, особливо зі своїми дітьми. Фактично ця структура дозволяє уникнути спільної власності, оскільки кожен партнер володіє частками в SCI, яка володіє активами нерухомості.
За умови складання відповідного статуту, менеджер (як правило, один із двох батьків) може контролювати компанію та продавати майно ДКЗ, як хоче, не потребуючи одностайності кожного рішення, як у спільному володінні.
Ця структура також пропонує переваги щодо передачі. SCI дозволяє передавати свої акції дітям з часом, отримуючи користь від поновлення кожні 15 років відрахування 100 000 євро на пожертви. Вишневий пиріг: як менеджери, батьки навіть у такій ситуації можуть продовжувати управляти (або продавати) свою нерухомість, як їм зручно.
У фінансовому плані SCI демонструє перевагу з точки зору податку на багатство, оскільки податкова адміністрація визнає, що партнери можуть зменшити вартість акцій SCI, знижка до 30%, оскільки вони менш ліквідні, ніж удома.
> Податок на прибуток підприємств або податок на прибуток ?
Однак будьте обережні, вибираючи правильний податковий режим. Доходи від сімейних НТІ можуть обкладатися податком на прибуток (ПД) або податком на прибуток підприємств. Дотепер переважна більшість платників податків обирала перше рішення. За винятком того, що введення граничної дужки на 45% ускладнює розрахунки. Багато сімей починають дивуватися, особливо коли можливо змінити свій раціон, навіть якщо ви вже створили свою ІСН. Наші пояснення, щоб зрозуміти ці податкові проблеми.
SCI, що підлягають оподаткуванню податком на прибуток: у цьому випадку ваша SCI називається "прозорою", це означає, що весь дохід від оренди за вирахуванням комісій (відсотки за позику, страхування, ремонтні роботи, плата за управління орендою, податок на майно тощо), що SCI оподатковуються щороку за граничною ставкою податку кожного партнера. І це, незалежно від того, розподіляються ці доходи або зберігаються в ДКІ, щоб забезпечити її грошовий потік.
На додаток до цих сум сплачуються внески на соціальне страхування в розмірі 15,5%. Головною перевагою цього статусу є те, що ДПП отримує вигоду від режиму оподаткування прибутку на капітал, який застосовується до фізичних осіб. Таким чином, якщо він продає майно після 30 років власності (цей період повинен збільшитися до 22 років з 1 вересня), він не сплачує жодного такого податку. І якщо він продає його до цього періоду, приріст капіталу отримує надбавку за період зберігання (змінну залежно від тривалості), а потім обкладається податком у розмірі 19% з додатковими 15,5% внесками на соціальне страхування.
SCI оподатковується корпоративним податком: за цього другого режиму оподаткування SCI називається "непрозорим", це означає, що весь чистий дохід від оренди, який він збирає, щороку оподатковується податком на прибуток. Перевага: компанія, яка оподатковується корпоративним податком, може вирахувати зі свого доходу амортизацію майна (обчислену відповідно до правил бухгалтерського обліку, як правило, понад 25 років) та витрати на придбання майна (нотаріальні збори та будь-які витрати агентства, якщо житло було придбане через професіонала). Отже, за еквівалентну суму зібраної орендної плати SCI з ІС призведе до нижчого чистого оподатковуваного доходу, ніж SCI з IR, оскільки сума відрахувань більша. До 38 120 євро річний прибуток (що відповідає доходу від оренди після вирахування всіх витрат) оподатковується 15%, а потім 33,33% вище цієї межі. Також зауважте, що партнери SCI сплачують податок на прибуток лише з того прибутку в тому році, в якому вони розподіляються. Тому вони тимчасово звільняються від цього податку, якщо вони капіталізують дохід на своєму поточному рахунку партнера в компанії.
Однак цей статус не є абсолютним мартингалом, по-перше, тому, що партнери повинні сплатити податок на прибуток із вкладених сум, коли їх збирають. Другий недолік SCI для IS: оподаткування приросту капіталу набагато менш вигідне. Оскільки, якщо SCI продає майно, сума приросту капіталу обчислюється на бухгалтерській основі, тобто, як тільки буде реінтегрована вся амортизація, вирахувана в попередні роки з доходу від оренди. Значення оподатковуються за шкалою IS ( на 15% до 38 120 євро, потім на 33,33% далі), тобто вищий показник, ніж на IR.
То яку податкову систему вибрати? Однозначної відповіді на це питання немає, все залежить від ваших цілей, віку та складу вашого багатства. Отже, якщо на вас обкладаються дуже великі податки, але ви очікуєте, що ваш дохід знизиться, статус ІС може бути цікавим. Насправді, протягом періоду вашої діяльності ви будете звільнені від сплати доходів від орендної плати: для цього вам просто потрібно зберігати їх у SCI на своєму поточному рахунку, не розподіляючи їх вам. Цей варіант неможливий для SCI, що оподатковується за ІР, оскільки в цій структурі доходи оподатковуються щороку за вашою граничною ставкою податку, розподіляється чи ні.
Ще одна перевага згрібання цих прибутків, не торкаючись їх: коли ваш дохід впаде, наприклад, під час виходу на пенсію, ви можете зануритися в цю "скарбничку", щоб отримати додатковий дохід. Потім вони будуть оподатковуватися за вашою нижчою граничною ставкою податку.
Ще один приклад: якщо ви впевнені, що не будете тримати своє майно протягом тривалого часу, але, щоб перепродати його через п’ять чи десять років, ви отримаєте меншу вигоду від оподаткування прибутку від капіталу в IR, і ви, можливо, захочете перейти на IS.
Якщо у вас є якісь сумніви, зверніться до податкового юриста чи бухгалтера, який допоможе вам провести моделювання та, отже, виміряє вплив зміни податку. Корисно знати: якщо ви вже володієте SCI, накладеним на ІЧ, ви можете вибрати ІС, але в цьому випадку вибір незворотній.