Компанія з нерухомості

Цей аркуш стосується орендної плати, яку отримують компанії з нерухомості (SCI), які мають за управління об’єктом та оренду будівель, якими вони володіють внаслідок внеску, придбання чи будівництва і які винагороджують оренду житла чи голих комерційних приміщень.

компанія

Якщо ваша SCI здає в оренду мебльоване житлове приміщення або бізнес-приміщення, на цьому веб-сайті зверніться до розділу "Індивідуальні"> Управління моїми активами/моїм житлом> Я інвестую в оренду меблів.

Для мебльованої оренди ДКІ повинна подати декларацію № 2065.
Що стосується оренди приміщення без меблів, SCI має подати декларацію № 2072, але саме ви як партнер є податком на прибуток на основі вашої частки прибутку SCI. Декларації, характерні для SCI.

Коли, де і яку декларацію повинен мати ваш файл SCI ?

SCI повинен подавати декларацію щороку не пізніше другого робочого дня, що настає за 1 травня, N, за оренду, зібрану в N-1.

Декларація тепер повинна бути обов'язково декларована через професійний податковий рахунок ДКІ.

Щоб допомогти вам, ви можете використовувати форми та повідомлення, доступні в Інтернеті за адресою impot.gouv.fr

Яке твердження відповідає вашій ситуації ?

  • декларація № 2072-S, якщо:
    • партнери - фізичні особи, або якщо партнери перебувають у режимі мікро BIC-micro-BA або BNC, незалежно від режиму;
    • ДКІ не володіє жодною спеціальною будівлею (історичними пам'ятниками);
    • SCI не володіє жодним власним правом власності;
    • ДКІ не обрав відрахування на амортизацію жодної житлової одиниці ("Périssol", "Besson neuf", "Robien Classique ou refocused", "Borloo neuf").
  • декларація № 2072-С, якщо власником є ​​ДКІ:
    • спеціальна будівля (історичні пам’ятки);
    • оголене володіння;
    • житло, за яке нараховується відрахування на амортизацію ("Périssol", "Besson neuf", "Robien classic or refocused", "Borloo neuf");
    • принаймні один партнер перебуває у фактичному режимі BIC або BA або в податку на прибуток підприємств.

Важливо: незалежно від форми, що відповідає вашій ситуації, ви повинні в електронній формі заявити онлайн-форми n ° 2072S, 2072SA1, 2072SA2 та n ° 2072E, які містять усі заголовки (замінюючи форми серій S і C).

Якщо одним із партнерів SCI є компанія або компанія, ви знайдете на сторінці 1 повідомлень про декларації 2072-S та 2072-C процедури, яких слід дотримуватися для складання декларації SCI.

Як може звітувати ваш SCI ?

З 2020 року за доходами, отриманими за 2019 рік, компанії з нерухомості повинні будуть обов’язково заявити в електронному вигляді декларацію результату n ° 2072-S або n ° 2072-C. Починаючи з декларативної кампанії цього року, ви повинні заявляти про ці форми в Інтернеті через професійний простір, який ви створили для своєї ІСН, на цьому веб-сайті.
Ви знайдете додаткову інформацію для створення свого професійного простору в повідомленнях про декларації № 2072-S та № 2072-C.

Ви також можете скористатися постачальником послуг, який надішле декларацію 2072 (S або C) вашого SCI до податкових органів за допомогою процедури TDFC-EDI.
Для отримання додаткової інформації перейдіть на цей сайт, у розділі Професіонали> Щоденне управління моїм бізнесом/асоціацією> Я заявляю та сплачую податки свого бізнесу.

«Паперові» декларації залишаються доступними в Інтернеті на сайті impots.gouv.fr.

Декларативні зобов'язання партнерів щодо їх частки

У вас є лише частки в SCI

Якщо ви володієте лише частками в компаніях з нерухомості, які не є об’єктом оподаткування корпоративним податком, вам не потрібно заповнювати декларацію No 2044. Заявіть свою частину результату у вашій декларації з податку на прибуток № 2042 у розділі, що стосується доходів від власності. У додатку вкажіть контактні дані компаній, суму результатів для кожної компанії та, можливо, суму відсотків за позику.

Ви повинні оголосити свій результат в Інтернеті 4BA .

Однак у деяких випадках ви можете скористатися системою володіння мікроземами.

Умови отримання вигоди від системи володіння мікроземами

В принципі, ви не можете скористатися цією схемою. Однак режим мікрофінансування застосовується як право на фізособи, асоційовані з компаніями з нерухомості, що не обкладаються корпоративним податком, які здають в оренду голі помешкання, якщо виконуються всі наступні умови:

  • партнер також є безпосереднім власником хоча б однієї орендної плати;
  • житло, що належить компанії та житло, що належить партнеру, не користується особливим режимом (Périssol, Besson, Robien, Borloo тощо);
  • сума валового доходу, отриманого партнером (включаючи його частку в доході компанії), не перевищує 15 000 євро.

Тому ви повинні задекларувати у графі 4BE (або 4BK для іноземного доходу, що дає право на податковий кредит, «рівний французькому податку») декларації про доходи 2042 року сукупною сумою:

  • орендна плата, що стягується з житла, яким ви володієте безпосередньо;
  • а також орендна плата за житло, яке утримується SCI, за належну вам частину.

В інших випадках

Ви повинні підписатися на декларацію про податок на нерухомість № 2044 або 2044-SPE.

Потім задекларуйте дохід від своїх акцій SCI у пункті 110 декларації № 2044 або 2044-SPE.

  • рядок 111: валовий дохід;
  • рядок 112: витрати та витрати (крім відсотків за позику);
  • рядок 113: відсотки за позиками;
  • рядок 114: прибуток або дефіцит.

Поставте прапорці в розділі 110, якщо ви обрали один або/та інший із конкретних пристроїв (див. Нижче).

У спеціальній декларації № 2044 ви знайдете пункт 110 для звичайних будівель та параграф 400 для спеціальних будівель.

Вкажіть назву та адресу SCI, до яких ви приєднані, а також частку результату, який вам належить.

Щоб заповнити різні графи, дотримуйтесь інструкцій на річному сертифікаті, який видав Вам Держкомнаціональний комітет. Зберігайте сертифікат. Ваш податковий департамент може просити вас про це.

Якщо ви особисто уклали позики на придбання ваших акцій або внесок у компанію, ви повинні додати відсотки за ці позики до відсотків компанії.

Для своїх особистих позик вкажіть пункт 410, найменування ДКІ, що стосується цих позик, назву та адресу банку та суму сплачених відсотків.

Конкретні пристрої „Угода Ана” та „Старий Бессон”

Положення, що стосуються конкретних відрахувань у розмірі 30%, 45%, 60% або 70% (“старий Borloo”), або 15%, 30%, 50%, 70% або 85% (“Cosse”), 26% (пристрій "Старий Бессон") застосовуються за тих самих умов, коли будівлі, що дають право на них, є власністю ДКІ.

Кожен співробітник може вибрати чи не скористатися цими пристроями.

Щоб скористатися спеціальними відрахуваннями "Угода Анах" або "Старий Бессон":

  • компанія повинна зобов’язатись зняти без меблі житло для використання в якості головного будинку на 6 років («старий пристрій Besson») або на час дії угоди, підписаної з Anah («старі пристрої Borloo» та «Pod»);
  • ви зобов'язуєтеся зберігати свої акції до закінчення 6-річного строку оренди ("старий пристрій Besson") або на час дії угоди, підписаної з Anah ("старі пристрої Borloo" та "Pod"), призначені компанії.

Цей вибір безповоротний.

Орендарем має бути особа, яка не є одним із партнерів, членом податкового домогосподарства або асцендентом або нащадком одного з партнерів.

Ви зобов’язані зберігати цінні папери у декларації з податку на прибуток за рік, у якому набрала чинності первинна оренда.

Якщо ви не дотримуєтесь цих зобов'язань, додатковий відрахування буде повернено за рік припинення зобов'язання або передачі акцій.

Конкретні пристрої “Robien-SCPI” та “Borloo SCPI”

На відміну від нових систем Périssol та Besson, компанії, що займаються інвестиціями в нерухомість (SCPI), не можуть скористатися новими системами Robien, Robien refocused та Borloo. Дійсно, у випадку SCPI лише партнер може зробити відрахування за амортизацію підписки.

Вигода від амортизації підпорядковується зобов’язанню компанії орендувати оголене житло для житлового користування на 9 років. Потім кожен партнер може вибрати, чи бажає він скористатися амортизацією.

Якщо ви вирішили скористатися амортизацією, поставте галочку у відповідному полі заголовка 110 спеціальної декларації № 2044 і в рядку 113 згадайте суму амортизації.

Зберігайте сертифікат, який щороку видає SCPI, ваша податкова служба може просити вас про це.

Крім того, ви повинні зберігати свої акції до закінчення строку, на який поширюється зобов'язання компанії щодо оренди, тобто 9 років, подовженого, якщо це необхідно. Цей вибір безповоротний.

Лікування дефіциту

Відрахування із вашого загального доходу до річного ліміту в 10 700 євро (або 15 300 євро, коли зафіксовано дефіцит у житловому приміщенні, для якого застосовується відрахування за амортизацію Périssol або потрапляє під пристрій "Cosse" в рамках угоди про Ану ), частка дефіциту, що надходить від SCI. Ці дефіцити не повинні виникати внаслідок позики. Ті, що випливають з цих відсотків або перевищують 10 700 євро або 15 300 євро, підлягають вирахуванню з доходу від власності протягом наступних 10 років.

Якщо ваш загальний дохід недостатній для покриття належного дефіциту (обмежений 10 700 євро або 15 300 євро), надлишковий дефіцит буде зарахований до вашого загального доходу протягом наступних 6 років.

Обмеження в 10 700 євро (або 15 300 євро) оцінюється на рівні кожного партнера, а не SCI. Однак вона включає всі будівлі або акції SCI, якими володієте ви та члени вашої податкової домогосподарства.

Умови, яких слід дотримуватися:

  • вирахування дефіциту майна із загального доходу набувається, якщо оренда триває до 31 грудня 3-го року, наступного за роком, коли було здійснено відрахування;
  • Отже, ДКІ повинна орендувати протягом 3 років, якщо ви (або інший партнер) скористалися зменшенням дефіциту майна із загального доходу;
  • крім того, ви повинні зберігати свої заголовки протягом однакової тривалості. Якщо ви продасте свої акції протягом цих 3 років, податкова пільга буде поставлена ​​під загрозу, навіть якщо компанія продовжує здавати в оренду;
  • у разі смерті, втрати працездатності або втрати роботи партнера чи його дружини виплата не ставиться під сумнів.

SCI та ПДВ

Якщо орендоване житло, що здається в оренду, ніколи не може обкладатися ПДВ, приміщення для бізнесу можуть підлягати опціону або відповідно до конкретного законодавчого положення (стаття 262 D 2 ° ЗГІ).

Можливість ПДВ

Якщо у вашому SCI є приміщення для бізнесу, ви можете подати запит на передачу орендної плати до TVA.

Як представник SCI, ви повинні вказати свій намір подати орендну плату з ПДВ у листі, адресованому Службі імпортних підприємств (SIE), яка зазвичай отримує декларацію про результати № 2072.

Потім опція починається з 1-го числа місяця вашого запиту.

Приклад 1: ви надсилаєте лист від імені ДКІ 15 лютого. Ви повинні подати орендну плату з ПДВ станом на лютий.

Зверніть увагу: якщо ваш орендар не є об’єктом оподаткування ПДВ, ви повинні зазначити обкладення ПДВ у договорі оренди.
Якщо ваша SCI здає в оренду кілька будівель, ви повинні використовувати окремий варіант для кожної будівлі.
Якщо в одній будівлі SCI надає кілька приміщень, варіант застосовується лише до професійних приміщень.
Отже, опція не поширюватиметься на приміщення, орендовані орендарями, що не підлягають оподаткуванню, в договорі оренди яких варіант не згадується.
Варіант застосовується до тих пір, поки він не був денонсований.
Це може бути денонсовано поштою до того самого ДНЗ з 1 січня дев'ятого календарного року, що настає за тим, протягом якого воно здійснювалось.
Коли Ви цим листом просите, щоб опція перестала мати наслідки, ПДВ перестає застосовуватися з 1 числа місяця Вашого запиту.
За відсутності денонсації після початкового періоду варіант застосовується до тих пір, поки він не буде денонсований.

Приклад 2 : якщо ви вибрали 15 лютого N, ви можете денонсувати цей варіант з N + 9 січня. Якщо ви денонсуєте цю опцію листом від 15 січня N + 9, орендна плата більше не буде обкладатися ПДВ з місяця січня N + 9.
Якщо ви вибрали 10 червня N, ви можете денонсувати варіант з N + 9 січня. Якщо ви денонсуєте цю опцію листом від 5 лютого N + 9, з лютого N + 9 більше не буде сплачуватися плата за оренду.
Якщо ви денонсуєте цей варіант у листопаді N + 9 листом від 20 листопада, орендна плата більше не буде обкладатися ПДВ з місяця N + 9.

Зобов'язання подати ПДВ (стаття 261 D 2 ° ЗГІ)

Місця для паркування транспортних засобів:

Якщо ви орендуєте автостоянку, зону для караванів або будь-яке інше місце для паркування транспортного засобу, незалежно від його характеру (літаки, катери тощо), ця діяльність з оренди обов’язково обкладається ПДВ згідно з нормами загального права. Щоб дізнатись про ці правила, на нашому сайті перейдіть на сторінку, присвячену професіоналам, і виконайте пошук «як це зробити». створити мою компанію ", потім" юридичні статути та податкові режими ".
З іншого боку, якщо ви знімаєте житло, а паркувальне місце входить в оренду (оскільки, наприклад, це частина додатків для розміщення), це не повинно обкладатися ПДВ. Детальніше про винятки з обов’язку оподаткування місць для паркування ПДВ ви знайдете в офіційному бюлетені Державних фінансів.

Ви повинні подати ПДВ орендну плату, яка є для вас засобом продовження в іншій формі експлуатації комерційного активу, збільшення ваших торгових точок або коли ви берете участь у результатах орендної компанії. Детальніше ви знайдете в офіційному бюлетені Державних фінансів.