Конституційний Суд скасовує п. іпотека про співвласність; t; розслаблений - Лексологія
1 січня 2019 року набуло чинності значне послаблення Закону про квартири. Відтоді в конкретних випадках для знесення та/або відновлення будівлі потрібно лише більшість 4/5 голосів, і один із співвласників може відмовитись від своєї участі на користь інших співвласників.
Однак нещодавно це послаблення було скасовано Конституційним судом.
Чому Суд вирішив це? І які наслідки ?
1. Що це таке ?
Існувала нагальна потреба послабити закон про квартири або право на примусове співвласництво. Тут, зокрема, часто виникають конфлікти та тупикові ситуації в асоціаціях співвласників (їх також називають АКТ) щодо роботи, яку слід провести.
Крім того, багато будівель не дотримуються більш суворого законодавства про енергетичні показники (теплоізоляція, опалення, вентиляція). У деяких випадках замість реконструкції набагато доцільніше і дешевше зносити та відновлювати будівлю з використанням новітніх матеріалів та технік.
2. Що саме передбачав закон, який був порушений?
Стаття 577-7, § 1, 2 °, h Цивільного кодексу передбачає, що для знесення та повної реконструкції багатоквартирного будинку достатньо лише більшості 4/5 голосів загальних зборів одного УПС.
Однак це можливо лише за умови, що існують причини здоров'я або безпеки або якщо витрати на приведення будівлі у відповідність до законодавчих норм є надмірними.
Якщо причин здоров’я, безпеки та надмірних витрат немає, рішення про знесення або повне відновлення має бути прийнято одноголосно.
Крім того, співвласники квартири, вартість якої нижча за вартість робіт, можуть за цим механізмом відмовитись від своєї ділянки на користь інших співвласників.
Це можливо проти компенсації, яка може бути встановлена за взаємною домовленістю або суддею.
3. Чому Конституційний Суд скасував цей закон ?
У своєму рішенні від 20 лютого 2020 року Конституційний Суд підтверджує, що причини прийняття нового законодавства є законними та переслідують суспільний інтерес.
Більш плавний процес прийняття рішень між співвласниками справді призведе до швидшого оновлення застарілого будівельного фонду. Ці будівлі також будуть швидше адаптовані до законодавчих стандартів, що покращить якість життя та безпеку мешканців.
Крім того, Конституційний суд постановив, що законодавець врахував інтереси співвласника, який виступає проти рішення знести або повністю відбудувати його будівлю.
Але Конституційний Суд також вважає, що законодавець не надав достатніх гарантій у цьому контексті.
На думку Суду, має бути справедливий баланс між вимогами, що стосуються суспільних інтересів, та захистом права на неушкоджене користування власністю.
Чинні норми можуть на практиці змусити співвласника не мати іншого вибору, як відмовитись від власності. Тому немислимо, щоб таке рішення спричинило йому тілесні ушкодження. У цьому випадку він повинен звернутися до мирового судді, і це протягом чотирьох місяців з моменту прийняття рішення.
Ось чому Суд вважає, що було б краще, якби АКТ були юридично зобов'язані передавати своє рішення до мирового судді з власної ініціативи.
Потім мировий суддя може перевірити законність цього рішення та, за потреби, попросити висновку експерта щодо доцільності розміру компенсації.
4. Наслідки цього скасування
Враховуючи, що положення щодо більшості 4/5 голосів за знесення або повну реконструкцію є невід'ємною частиною відповідного положення, стаття 577-7, §1, 2 °, h) Цивільного кодексу повністю скасована Конституційним судом.
Наслідком скасування є те, що рішення про знесення та повну відбудову будівлі, щоб бути законними, повинні прийматися одноголосно, а не більше 4/5 більшістю голосів. В іншому випадку може бути витребувана недійсність прийнятого рішення.
Зараз виникає запитання про те, якими є юридичні наслідки рішень, які вже були прийняті згідно зі скасованою статтею, та актів, які були здійснені в цьому контексті. Рішення, прийняті менше чотирьох місяців тому, у будь-якому випадку все ще можуть бути оскаржені перед мировим суддею з проханням скасувати це рішення. Вам рекомендується бути гранично обережними, якщо ви берете участь у такому рішенні.
Запрошується швидке втручання законодавця для усунення цієї правової незахищеності.