Короткострокова оренда меблів та закон ALUR Maître Stéphanie Giovannetti
Адвокати
КОРОТКОЧОВА ОРЕНДА МЕБЕЛІ
І ЗАКОН АЛУР
Короткострокова оренда меблів значно зросла з 2000-х років в Іль-де-Франс у великих міських районах, зокрема в Парижі.
Реклама цього типу оренди вибухнула в Інтернеті, і агентства нерухомості створили магазин у цій ніші.
Це є значним розвитком для туристів, але стало тривожним як для претендентів на оренду основної резиденції, так і для готельного сектора, який часто бачить недобросовісну конкуренцію.
Ратуші, зокрема паризька ратуша, а також судді запровадили практику та прецедентну практику, щоб спробувати зупинити це явище та заборонити короткострокову оренду житла в містах, що мешкають понад 200 000 жителів.
Виконуючи обмежувальне тлумачення статті L.631-7 Будівельного та житлового кодексу, прецедентна практика змогла стверджувати, що короткострокова мебльована оренда не є приміщенням, призначеним для житла, і тому довелося отримати зміну використання приміщення за попереднім дозволом.
Закон ALUR від 26 березня 2014 року закріпив цю прецедентну практику, встановивши правову базу для короткострокової оренди, основні положення якої будуть розроблені нижче.
Визначення короткострокової оренди:
Це факт найму мебльованої кімнати для житла, як тільки ця оренда неодноразово надається на короткі періоди прохідним клієнтам, які не проживають там.
Приймаючи це визначення, закон ALUR закріплює юриспруденцію Паризького апеляційного суду, згідно з якою помешкання, перетворене в мебльоване та здане в оренду менш ніж на рік (або менше 9 місяців для студентів), не є приміщеннями для житлового користування і підлягають положення статей L.631.7 та наступних норм Будівельного та житлового кодексу.
Правовий режим:
Оренда мебльованого туристичного майна являє собою зміну способу використання приміщень і повинна бути оголошена ратуші.
В агломераціях понад 200 000 жителів або в агломераціях О-де-Сен, Сен-Сен-Дені та Валь-де-Марн, в принципі, ця зміна використання повинна бути дозволена.
Дозвіл мера може бути обумовлений компенсацією: перетворенням іншого приміщення під житло.
Це передача муніципалітету в обмін на зміну використання комерційного майна, що може перетворитися на 1000-2000 євро за м2.
Виняток з попереднього дозволу:
Закон ALUR передбачає виняток із обов'язку декларування та попереднього дозволу, коли орендодавець, власник чи орендар має свої Основне місце проживання в помешканні. У цьому випадку він не зобов’язаний заявляти туристичну оренду.
Основне місце проживання визначається як місце проживання, в якому орендодавець проживає принаймні 8 місяців на рік. Таким чином, власник може орендувати своє майно 4 місяці на рік, не обмежуючись попередньою декларацією чи процедурою дозволу.
Таким чином, нові положення закону ALUR підпорядковують вторинне проживання системі декларування та попереднього дозволу, що залежить від зміни використання.
Однак друге житло не планується здавати щорічно в оренду власникам, які бажають мати можливість там залишитися.
Тому їх мебльована оренда на короткі періоди не позбавляє оренди житла як основного місця проживання, що є основною причиною обмеження, встановленого законом ALUR.
Щоб подолати це протиріччя, можна було б уявити, щоб дозволити короткострокову мебльовану оренду житла для 1-го другорядного місця проживання, щоб власник міг уникнути правила зміни використання приміщення для одного майна за межами свого основного місця проживання.
Режим тимчасового дозволу:
Закон ALUR встановлює тимчасову систему дозволів на короткострокову оренду меблів. Таким чином, в районах, що підлягають попередньому дозволу, муніципальна рада може визначити режим тимчасового дозволу, що дозволяє фізичній особі орендувати мебльоване туристичне житло. Потім обговорення в муніципальній раді встановлює умови для видачі цього тимчасового дозволу.
Ці тимчасові дозволи можуть бути надані з огляду на необхідність у деяких муніципалітетах дозволяти оренду на 6 місяців, наприклад, для студентів або спеціалістів на стажуванні у великих міських районах.
Поза зоною попереднього дозволу:
Закон ALUR відкриває можливість для муніципалітетів, на яких не діє принцип попереднього дозволу, входити в систему.
Стаття L631-9 Будівельно-житлового кодексу, яка передбачає, що "в муніципалітетах, крім тих, що зазначені у статті L.631-7 зазначеного кодексу, положення цієї статті можуть бути застосовані за рішенням адміністративного органу за пропозицією міського голови або для муніципалітетів, що належать до зони безперервної урбанізації, що налічує понад 50000 жителів, визначених у статті 232 Загального податкового кодексу, шляхом обговорення в ЄПКІ або муніципальної ради. "
Рішення про подання зміни використання може прийматися муніципальною радою або EPCI, компетентним у сфері містобудування.
Посилення зобов'язань посередників (стаття 11):
Закон вимагає від будь-якої особи, яка залучає або надає свою допомогу за винагороду, шляхом посередницької діяльності, переговорів або надання мебльованого туристичного житла, повідомляти орендодавця про зобов’язання щодо декларації та попереднього дозволу та отримувати від орендодавця, до здачі майна в оренду, присяжна заява, що підтверджує цю інформацію.
Контроль:
Закон поширює прерогативи заклятих агентів муніципальної служби в Парижі та відповідних агломерацій. Ці агенти матимуть право відвідувати приміщення з метою контролю за змінами у користуванні помешканням.
Санкція:
Відсутність попереднього адміністративного дозволу санкціонована статтею L.651-2 Житлово-будівельного кодексу, яка передбачає штраф у розмірі 25000 євро за квартиру, зняту з порушенням чинних текстів, та засудження під штраф за повернення. протягом певного періоду.
Штраф та покарання проголошуються на вимогу прокурора президентом Трибуналу де Гранде про місцезнаходження ухвали в короткому провадженні.
З моменту набуття чинності законом ALUR штраф вже не розподіляється ANAH, а муніципалітету, в якому знаходиться житло.
Недійсність положення, що передбачає дозвіл на співвласник:
Закон ALUR спочатку передбачав, що коли приміщення залежало від співвласників, попередній дозвіл на зміну цільового призначення також повинен бути затверджений загальними зборами співвласників, що ухвалюють більшість усіх співвласників.
Конституційна рада визнала це положення недійсним, вважаючи, що це дозволило б зборам співвласників непропорційно порушувати майнові права кожного співвласника.