Купуючи нерухомість удвох
Придбання нерухомості є вирішальним етапом у житті пари, незалежно від обраного покупцями способу організації відносин. Незалежно від того, співпрацюють вони чи є громадянськими партнерами чи навіть одруженими, придбання нерухомості, тим не менше, є моментом, сповненим символікою, в якому може виникнути спокуса не втручатися в закон. Однак у цьому випадку закон являє собою інструмент прогнозування, оптимізації та передачі, яким не слід нехтувати, щоб подвоїти тривале встановлення покупців із підвищеною юридичною визначеністю.
Необхідно буде розмежовувати два типи поведінки: одна відповідальність, залишаючи закон обробкою придбання (I), інший актив, який з часом перебирає долю майна (II).
I - Пасивна гіпотеза: субсидіарне застосування закону.
Тут ми також повинні розрізняти ситуацію подружжя: одружений (A), громадянське партнерство (B) або спільне проживання (C).
A-Застосування правового режиму до подружньої пари: між власним майном або придбанням.
Ми будемо міркувати на гіпотезі подружньої пари без шлюбного договору, яка бажає придбати нерухомість після одруження. Тому на них поширюється правовий режим громади, зведений до вибуху (стаття 1400 Цивільного кодексу).
Ситуація відрізняється залежно від загального (1) або конкретного (2) характеру коштів, що використовуються для фінансування придбання майна.
1) Фінансування через пайові фонди.
В принципі, все майно, придбане під час шлюбу, є загальним (стаття 1401 C.civ), за винятком майна, отриманого у спадок або дарування (стаття 1405 C.civ).
Отже, заробіток та заробітна плата подружжя, навіть сплачена на рахунок, відкритий на одне ім’я одного з подружжя, є загальними коштами.
Якщо такі загальні кошти використовуються для фінансування придбання нерухомості, останнє також буде загальним надбанням, щодо якого подружжя матиме конкуруючі повноваження повсякденного управління та розпорядження, іноді обмежені правовим режимом, іноді за імперативним первинним режимом.
Цей спосіб придбання має наслідки як для розлучення, так і для смерті.
Під час шлюбу добро залишається загальним, і якщо воно становить сімейне житло, подружжя не зможе здійснити дії, що забезпечують сімейне призначення зазначеного житла, без іншого (стаття 215 C.civ).
• У випадку розпуску громади через причину розлучення, вона переходить до ліквідації цієї громади.
Як таке, спільне майно в принципі має бути спільним.
У контексті розлучення за взаємною згодою виникають три гіпотези:
Або спільне майно продається третій особі до розлучення, а виручка від продажу розподіляється між подружжям відповідно до їхніх прав у громаді;
Кожен із подружжя купує права іншого;
Або подружжя вирішили вилучити спільне майно із сфери ліквідації, уклавши нотаріальну угоду про спільну власність, яка повинна бути опублікована в земельній касі.
У контексті спірного розірвання шлюбу та за відсутності згоди до того, як розлучення буде проголошено, а також у разі постійних розбіжностей нотаріусом, призначеним рішенням суду чи розпорядженням про примирення, який складе протокол про складність, суддю сімейного суду буде знову запропоновано розділити громаду, що складає спірне майно.
Таким чином, пільгове розподіл може вимагати подружжя, навіть якщо воно не має права.
• У разі смерті одного з подружжя вижили подружжя отримують різне юридичне покликання залежно від випадку конкуренції з іншими наступними батьками.
У будь-якому випадку, якщо спільне майно було основним місцем проживання та фактичним місцем проживання вцілілого подружжя, останній має річне, а потім і довічне право на житло (статті 763 та 764 C.civ), що дозволяє йому "залишатися там до його смерть. Це пожиттєве право на житло відбувається як відрахування від його законного покликання, з якого також потрібно буде відняти всі подарунки, які він отримав би від попереднього подружжя (стаття 765 C.civ).
Крім того, чоловік, який вижив, отримує своє спадкове покликання без сплати податку на спадщину (стаття 796-0 bis Загального податкового кодексу). Тому він може логічно збирати нерухомість, незалежно від того, є вона загальною чи власною.
Однак смерть є причиною розпаду громади, яку необхідно ліквідувати. Коли у пари були лише спільні діти чи ні, ситуація не складна. З іншого боку, якщо є непоширені діти, ми повинні спочатку визначити частку кожного з подружжя в громаді, щоб знати, що передає цей подружжя своїм незвичним нащадкам.
2) Фінансування за рахунок власного капіталу.
B) Застосування режиму спільного володіння до пари PACS.
З 1 січня 2007 року, за відсутності протилежної домовленості, партнери PACS підпадають під режим відокремлення власності (стаття 515-5 C.civ).
Цей режим призначений застосовуватись лише до майна, придбаного одним із партнерів протягом строку дії PACS.
Однак партнери мають можливість підкоритися спеціальному режиму спільного володіння, передбаченому положеннями, що стосуються PACS (стаття 515-5-1 C.civ). У цьому випадку всі товари, придбані під час Паків, потрапляють у спільну власність на половину, навіть у разі нерівного фінансування.
Як тільки партнери мають намір придбати разом нерухомість, вони обов'язково будуть у спільному володінні.
Різниця між двома описаними вище режимами полягає в тому, що в режимі поділу можна буде передбачити нерівні квоти, тоді як у режимі спільної власності майно буде належати спільно кожному з партнерів. випадок нерівного фінансування, без визнаного звернення на користь одного проти іншого.
Ця різниця матиме наслідки у разі продажу нерозділеного майна: у першому режимі поділу кожен поверне частку, зазначену в акті придбання, тоді як у другому режимі спільної власності кожен поверне половину виручки від продажу.
Зверніть увагу, що партнер PACS не має спадкового покликання у спадкоємстві свого партнера.
Оскільки за гіпотезою набуте майно перебуває у спільному володінні, спадкоємці померлого партнера стягують його частку і будуть у спільному володінні з вижилим партнером.
Слід також пам’ятати, що партнер, що вижив, має право безкоштовно проживати в помешканні протягом одного року за умови, що останній становить його основне місце проживання та фактичне місце проживання (стаття 515-6 C.civ).
Нарешті, зверніть увагу, що існує надбавка, яка застосовується до пожертв, зроблених партнерам PACS, до 80 724 євро (стаття 777 CGI) і що, якщо останній прийде до правонаступництва як спадкодавець, він звільняється від податку на спадщину (стаття 796- 0 біс CGI).
Однак будьте обережні, якщо не потрібно, не позбавляйте своїх дітей спадкового резерву, заповідаючи партнеру PACS більше, ніж доступна частина.
В) Застосування класичного режиму спільного володіння до партнерів, що проживають разом.
Коли два партнери хочуть придбати нерухомість разом, до них застосовується класичний режим спільної власності на статті 815 - 815-18 Цивільного кодексу. Потім вони є співвласниками до квот, встановлених в угоді про спільну власність.
У разі продажу нерозділеного майна виручка розподіляється до частки кожного із спільних власників.
У разі смерті одного з партнерів по спільному проживанню, особа, що вижила, не має спадкового покликання та права займатися житлом. Виправити це могло лише заповітом.
Однак така ситуація не дуже добре підходить для пожертв як мінімум з двох причин: перша полягає в тому, що партнером, що проживає разом, є іноземець, пожертва якого може дуже швидко перевищити наявну квоту; а друге полягає в тому, що партнер не отримує звільнення від податку на спадщину, тому застосовувана ставка становить 60% (стаття 777 CGI) після відрахування 1594 € (стаття 788, IV CGI).
Управління неподільним активом може бути складним щодня з моменту виникнення розбіжностей. Ситуації блокування можуть множитися, оскільки насправді адміністративні акти, що підпадають під нормальну експлуатацію, повинні прийматися більшістю у 2/3 нерозділених прав, коли інші більш серйозні акти повинні вимагати одностайності співвласників (стаття 815-3 C .civ).
З цих причин спільне придбання нерухомості може стати предметом більш активної поведінки, перш ніж уникати певних ненавмисних побічних ефектів.
II - Активна гіпотеза: встановлення положення про тон або конституцію громадянського суспільства.
А) Застереження про речення про тонтин.
Застереження про тонтин - це застереження, передбачене під час придбання майна для двох або більше людей, що дає можливість вважати останнього з тих, хто вижив, власником цілого, при цьому домішники не вважаються коли-небудь що належить сказав добре.
В інших випадках (наложниця або Pacs) положення про тонтин є цілком дійсним.
У контексті Паків, після закінчення пункту, вижилий партнер також не буде нести податку на спадщину (стаття 796-0 біс CGI).
Нарешті, в контексті простого спільного проживання, коли придбання тонтину вважається здійсненим безкоштовно, вижилий співжитель, який вижив у співжитті, повинен буде сплатити податок на спадщину за найвищою ставкою 60% (стаття 777 CGI).
Б) Конституція громадянського суспільства.
Ця гіпотеза стосується як подружжя, так і партнерів PACS або партнерів, що проживають разом. (Два подружжя дійсно можуть бути об'єднані між собою в цивільному товаристві (стаття 1832-1 C.civ), утвореному з метою придбання майна).
На закінчення, цей огляд показує, як спільне придбання нерухомості може змінюватись за своїми наслідками та наслідками, залежно від ситуації подружжя та того, чи хочуть вони планувати чи ні принаймні його наслідки.
З цією метою пара, яка збирається придбати нерухомість, намагатиметься планувати та консультуватися зі своїм адвокатом, щоб наслідки цього придбання збігалися з їхніми майбутніми побажаннями.