LMNP і Censi-Bouvard які переваги

переваги

Ми неодноразово обговорювали поняття LMNP (непрофесійна меблева орендна компанія) та LMP (професійна мебльована орендна компанія), що застосовуються до орендованої меблів від свого імені або через сімейний SARL. Ці податкові режими є особливо вигідними порівняно з режимом, що застосовується до безоплатного лізингу. Що, якби ми сказали вам, що це можливо на додаток до отримання зниження податку завдяки схемі Censi Bouvard ?

Я вважаю, що на питання швидко дають відповідь ... Але для яких інвестицій в оренду застосовується схема Censi Bouvard? Чи знижують податки завдання? Як складаються статус LMNP та схема Сенсі Бувара? ?

Сіре золото, проживання для студентів ... ми пояснимо все про LMNP в Censi Bouvard !

Умови ведення LMNP в Censi Bouvard

Перш ніж вирішувати питання застосовних податкових режимів, необхідно визначити інвестиції, на які впливає режим LMNP та система Censi Bouvard. Дійсно, ці два режими відповідають незалежним умовам: режим LMNP вимагає умов, які стосуються, зокрема, якості орендодавця, тоді як режим Сенсі Бувара - до типу зроблених інвестицій.

Вимога мебльованої оренди для режиму LMNP

Нагадаємо, режим непрофесійного агентства з прокату меблів є режимом за замовчуванням, що застосовується до будь-якої особи, яка здійснює оренду меблів. Отже, помешкання, яке надається орендарю, повинно відповідати характеристикам мебльованого житла, тобто мати меблі, визначені декретом.

На додаток до цієї суттєвої характеристики, меблева орендна компанія не повинна перевищувати межі доходу від оренди, щоб претендувати на режим LMNP:

  • 23000 євро, включаючи податок на дохід від оренди житла за мебльоване житло;
  • дохід від орендної плати від мебльованої оренди повинен становити менше 50% фіскального доходу домогосподарства (для оцінки цього стану враховуються BIC, BNC, BA та доходи від заробітної плати).

Якщо ці дві умови не виконуються, меблева орендна компанія вважатиметься професійною орендованою меблевою компанією (LMP). Цей режим виключає переваги схеми Censi Bouvard, будьте пильні щодо цього питання, оскільки перевищення двох вищезазначених граничних значень призводить до втрати схеми LMNP.

Тим не менш, що можна сказати про інвестиції, які підпадають під режим Сенсі Бувара? ?

Види орендних інвестицій, що відповідають схемі Censi Bouvard

Закон Censi Bouvard стосується не якості орендодавця (якщо він є фізичною особою), а передбаченого типу орендних інвестицій. Як і будь-яка податкова ніша, законодавець хоче заохотити інвесторів у нерухомість інвестувати у конкретні сектори, у цьому випадку:

  • резиденції, що пропонують послуги для студентів;
  • інвестиції в оренду в будинках престарілих, тобто із затвердженими послугами для людей похилого віку або інвалідів (EHPAD, USLD тощо);
  • резиденції для людей похилого віку;
  • резиденції, що обслуговують бізнес-клієнтів;

Для студентських резиденцій, резиденцій для людей похилого віку та бізнес-клієнтів застосовується схема Censi Bouvard, якщо заклад (в якому знаходиться житло) пропонує принаймні 3 із наступних 4 послуг:

  • прийом клієнтів;
  • технічне обслуговування та регулярне прибирання приміщень;
  • забезпечення сніданком;
  • постачання домашньої білизни.

Що стосується житла, його потрібно придбати:

  • новий;
  • у майбутньому стані завершеності (VEFA);
  • або пройти реабілітацію чи ремонт, що відповідає технічним критеріям експлуатації.

Ще один важливий момент: коли ви робите інвестицію в Censi Bouvard, ви купуєте будинок, що входить до комплексу нерухомості (закладу), яким керуватиме оператор. Ця відмінність означає, що ви не здаєте мебльоване житло безпосередньо клієнтам закладу, а оператору шляхом комерційної оренди.

Щоб отримати вигоду від пристрою, вам доведеться підписати комерційну оренду мінімум на 9 років та зобов’язати зберігати майно на той самий період.

Податкові переваги режиму LMNP

Перш ніж розглядати зниження податків законом Бувара, необхідно підвести підсумки податкового режиму, який застосовується до орендодавця непрофесійних мебльованих помешкань. На відміну від орендної плати, дохід від орендної плати за мебльоване житло оподатковується за категорією BIC (промисловий та комерційний прибуток). Тому дієта LMNP відрізняється двома важливими моментами:

  • можливість податкового вирахування амортизації будівлі та меблів або вибору режиму мікро BIC;
  • режим приросту капіталу від нерухомості LMNP.

Мікро BIC або реальний режим за схемою Censi Bouvard

Основна перевага класичної мебльованої оренди в LMNP полягає у можливості амортизації майна, яке здається в меблі. Там, де неможливо оподаткувати будівлю з орендної плати, щоб отримати дефіцит землі, статус LMNP різко зменшує податковий рахунок за одержуваний дохід від оренди.

Потім вам доведеться вибирати між двома режимами оподаткування:

  • фактичний режим вирахування амортизаційних відрахувань та інших зборів, що виникають внаслідок експлуатації житла;
  • схему мікро BIC та отримайте вигоду від зниження на 50% вашого доходу від оренди.

Перший варіант є фінансово привабливим, але ви не зможете застосовувати амортизаційні відрахування на будівлі і одночасно вимагати зниження податку, що випливає із схеми Censi Bouvard. Однак ви можете знецінити рухоме майно.

З огляду на ваше фінансове становище, необхідно буде провести кілька моделювань, щоб з'ясувати, чи краще практикувати амортизацію житла, щоб зменшити свій дохід BIC або отримати зниження податку Буварда (наприкінці статті, ви повинні бачити чіткіше).

З іншого боку, можна поєднати режим мікро BIC та пристрій Censi Bouvard. У цьому випадку буде враховано лише 50% вашого доходу від оренди. Щоб допомогти вам визначитися з цими двома режимами, знайте, що якщо ваша амортизація (включаючи нерухомість) не покриває більше 50% вашого доходу від оренди, вам у більшості випадків доведеться обрати режим мікро BIC.

Приріст капіталу від нерухомості, реалізований в LMNP

Що стосується перепродажу купленого будинку, режим LMNP є особливо цікавим, оскільки дозволяє оподатковувати результат продажу в режимі приросту особистого капіталу (замість професійного приросту капіталу).

Отже, база приросту капіталу буде розрахована шляхом різниці між ціною придбання (помітно збільшеною на витрати на придбання та ремонтні роботи) та ціною продажу (за вирахуванням витрат, властивих продажу). Крім того, ви матимете право на надбавки за період тримання під вартою для зменшення податкового рахунку.

Оскільки, щоб скористатися знижкою Бувара, ви збережете житло принаймні 9 років, ви можете застосувати мінімальне зниження:

  • 18% для розрахунку податку на прибуток (фіксована ставка 19%);
  • 4,95% для розрахунку внесків на соціальне страхування (фіксована ставка 17,2%).

Звичайно, чим довше збільшується термін утримання, тим більшим буде зменшення. Повне звільнення отримується з 22-го року для податку на прибуток та 30-го року для внесків на соціальне страхування.

Податкові переваги схеми Censi Bouvard

Після того, як ми так багато поговорили про закон Сенсі Бувара, ми розкриємо перед вами його останні таємниці: суму зменшення податку.

Нагадуємо, зниження податку не слід плутати із вирахуванням. Останній застосовується для обчислення оподатковуваного доходу (до застосування граничних податкових рамок), тоді як зменшення вираховується з податків, що підлягають сплаті (після застосування граничних податкових рамок).

Іншими словами, чим вища ваша податкова група (наприклад, 40%), тим привабливіші податкові відрахування. І навпаки, чим нижчий ваш граничний рівень оподаткування (наприклад, 14%), тим привабливішими будуть зниження податків.

Зниження податку в місті Ченсі Бувар

Якщо ви не вибрали амортизацію орендованого майна в LMNP з метою відрахування, ви можете отримати зменшення податку Censi Bouvard.

Останній відповідає 11% ціни без ПДВ на проживання максимальною сумою 300 000 євро.

Зниження податку розподіляється лінійно протягом 9 років. Наприклад, якщо ви купуєте житло в будинку для літніх людей на суму 350 000 євро, сума щорічного зменшення становитиме:
(300 000 х 0,11)/9 або 3666 євро на рік.
Якщо сума зниження перевищує суму податків, що підлягають сплаті, ви можете відкласти зменшення на 6 років.

Незважаючи ні на що, сума зменшення є значною. Тим не менше потрібно буде поставити це в перспективу з урахуванням амортизації LMNP, щоб знати, яка для вас найбільш вигідна податкова ситуація.

Обмеження податкових лазівок, що застосовуються до системи Censi Bouvard

Щоб відповісти на це запитання, необхідно врахувати обмеження зменшення податку з іншими зниженнями податків та кредитами (наприклад, Пінель) за умови обмеження податкових лазівок у 10 000 євро.

Дійсно, пристрій Censi Bouvard перебуває під обмеженням податкових лазівок. Тому вкрай необхідно бути впевненим, що це зниження податку не наситить границю в 10 000 євро на рік. В іншому випадку буде переважно вибрати відрахування амортизації за режимом LMNP !

Запитання та відповіді на цю тему

Зниження податку в Сенсі-Буварді призначене для фізичних осіб. Непряма експлуатація житла компанією, навіть фінансово прозорою, як сімейне товариство з обмеженою відповідальністю, не дає можливості скористатися схемою Censi Bouvard.

Зниження податку Censi Bouvard становить 11% від ціни на житло без ПДВ на максимальну суму 300000 євро, тобто максимум 3666 євро, розподілених на 9 років.