LMNP, який режим вибрати, мікро- або реальний режим Бухгалтерський облік та оподаткування
Якщо ви здаєте в оренду мебльовані помешкання, і це не є вашою основною діяльністю, у ваших інтересах вибрати статус LMNP (непрофесійна меблева орендна компанія).
Статус LMNP є дуже податковим (порівняно з орендою порожнього будинку), оскільки ви можете пройти відповідальну амортизацію (вашої квартири чи будинку), тим самим зменшивши свій можливий прибуток та заплативши менше податку.
Примітка: орендна плата, отримана в LMNP, повинна бути нижчою за загальну суму доходу від інших видів діяльності податкового домогосподарства (заробітна плата, інші доходи, що не підлягають заробітній платі тощо).
Отже, LMNP може бути лише другорядним видом діяльності.
У LMNP, фінансово, у вас є вибір між двома режимами:
- Варіант 1: схема мікро-BIC, яку ви можете вибрати, якщо ваш дохід від оренди не перевищує 72 600 євро на рік (дохід на 2020 рік). Цей план цікавий, якщо у вас мало витрат, оскільки витрати не підлягають франшизі. Ви будете оподатковуватись у ІР з половини доходу від оренди (оскільки це зниження на 50%). (пор. параграф А.)
- Варіант 2: реальний спрощений режим, за яким ви можете вибрати будь-який свій дохід (обов’язковий, якщо ви перевищуєте 72 600 євро на рік доходу від оренди). Цей режим цікавий, якщо у вас багато витрат (включаючи амортизацію орендованого майна та роботи). Ваш прибуток оподатковуватиметься в ІР.
Витрати, які можна відняти в LMNP за реального спрощеного режиму, це: страхування, агентські та нотаріальні збори, все обладнання (меблі, побутова техніка тощо), роботи та ремонт, відсотки за позику, податок на майно та CFE, амортизація оренда майна. (див. параграф Б.)
Якщо ви не зрозумієте відразу, не панікуйте, ZEFYR допоможе вам і автоматизує ваші завдання LMNP у реальному спрощеному режимі. (див. параграф C.)
А. Варіант 1 - Низьке навантаження: виберіть режим мікро-BIC
Якщо ваші витрати не перевищують половини вашого доходу від оренди, краще вибрати режим мікро-BIC.
Наприклад, якщо у вас є 18 000 євро доходу від оренди на рік та 2500 євро сплати (1500 євро податків та 1000 євро інших витрат, ремонту та страхування), ви в кінцевому рахунку отримаєте 15 500 євро.
Тим не менше, ви будете платити лише страхові внески та внески на соціальне страхування в розмірі 9 000 євро (половина від вашої орендної плати, оскільки зниження на 50%).
Отже, ви заплатите 2700 євро в індійських платах (якщо ваш найвищий рівень оподаткування становить 30%) та 1548 євро внесків на соціальне страхування (CSG-CRDS + збір на солідарність = 17,2%).
Нарешті ви виграли нетто: 11252 €
Примітка: у LMNP за реальним курсом ви заробили б лише 8 184 євро нетто.
Статус LMNP в режимі мікро-BIC звільняє вас від ведення бухгалтерського обліку, і ви не маєте податкової декларації для декларування, але ви повинні заповнити поле 5ND проекту 2042 C PRO із зазначенням загальної суми вашого річного доходу від оренди (до вирахування) у наш приклад 18000 євро.
B. Варіант 2 - Багато навантажень: Виберіть реальний спрощений режим
Якщо ваші витрати перевищують половину вашого доходу від оренди, ви повинні вибрати справжній спрощений режим.
У нашому прикладі ви маєте 18 000 євро доходу від оренди на рік та 19 000 євро плати (включаючи амортизацію орендованого майна, агентські та нотаріальні збори, роботи та меблі).
Ось деталі річних витрат:
| Звинувачення | Сума |
| Поточні витрати: страховка, побутова техніка, ремонт | 1000 євро |
| Податок на майно та ЗЗСЄ | 1500 євро |
| Відсотки за позикою | 1000 євро |
| Знос робіт | 1500 євро |
| Знос меблів | 1000 євро |
| Знос орендованого майна | 10 000 євро |
| Амортизація агентських зборів та нотаріус | 3000 євро |
| ВСЬОГО | 19 000 євро |
Важливо: готівка на кінець року = отримана орендна плата - (поточні витрати + податки + позика та відсотки)
= 18000 - (1000 + 1500 + 12000+ 1500)
= 2500 євро
Отже, наприкінці року ви отримали дефіцит у розмірі 1000 євро (19000 - 18000), тоді як фактично отримали 2500 (залишок на вашому банківському рахунку).
Таким чином, ви не сплачуєте внески або внески на соціальне страхування.
Оскільки ваш дефіцит спричинений амортизацією, ви вводите 0 у рядок "Оподатковуваний дохід" вашої декларації з ІР (графа 5NA 2042 C PRO).
Примітка: якщо ваші витрати (за винятком амортизації) перевищують ваш дохід від оренди, ви вказуєте суму дефіциту у графі 5NY 2042 C PRO. Цей дефіцит можна перенести на можливий прибуток, який ви зможете реалізувати протягом наступних 10 років.
LMNP у реальному режимі: номери рахунків для використання в бухгалтерському обліку
Тільки LMNP у реальному режимі повинні вести бухгалтерський облік. Ось основні номери рахунків, які слід використовувати.
| Доходи та витрати | Номер рахунку | Меню в ZEFYR |
| Орендна плата | 752000 | Бухгалтерія> Загальні записи> Збір доходів |
| Податок на власність | 635120 | Бухгалтерія> Загальні записи> Оплата готівкою |
| CFE | 635110 | Бухгалтерія> Загальні записи> Оплата готівкою |
| Працює | 218100 | Бухгалтерія> Саїс. ген. > Оплата готівкою або фактом. Постачальник |
| Меблі | 218400 | Бухгалтерія> Загальні записи> Оплата готівкою |
| Оренда нерухомості | 213100 та 211000 | Бухгалтерія> Загальні записи> Оплата готівкою |
| Агентські та нотаріальні збори | 622600 або 208000 | Compta> Sais. ген. > Оплата готівкою або фактом. Постачальник |
| Страхування | 616000 | Бухгалтерія> Загальні записи> Оплата готівкою |
| Невелике обладнання та побутова техніка | 606300 | Бухгалтерія> Загальні записи> Оплата готівкою |
| Ремонт та обслуговування | 615000 | Бухгалтерія> Загальні записи> Оплата готівкою |
C. LMNP за реальним курсом: використовуйте ZEFYR для свого обліку
Реєстрація в ZEFYR
Якщо ви використовуєте ZEFYR для ведення рахунків вашого LMNP за реальним курсом, ви повинні вибрати тип компанії EI BIC або BA - Trader Artisan.
Придбання орендованого майна
Вам потрібно зайти в меню Бухгалтерія> Загальні записи> Готівковий платіж, щоб ввести запис про придбання майна. Амортизується лише 85% активу (оберіть рахунок 213100). У нашому прикладі вартість активу складає 400 тис. Євро, з яких 340 тис. Євро амортизуються протягом 34 років. Для частини, що не підлягає амортизації (60 тис. Євро в нашому прикладі), слід використовувати 211000 «земельний» рахунок.
Особливі випадки:
- якщо ви придбали нерухомість до початку діяльності LMNP, ви оберете рахунок 108000, а не 512000 банківський рахунок
- якщо позикові гроші були виплачені безпосередньо нотаріусу, який сам придбав майно, на рахунку має бути вказано 467500
Створення записів основних засобів
Коли ви вводите придбання в меню Готівковий платіж, ZEFYR запропонує вам створити кожен файл власності.
Є файл для амортизується частини (рахунок 213100 "Будинки") і неамортизується частини (рахунок 211000 "Земля").
Ось скріншоти того, що ми ввели в нашому прикладі.
Створення позики
Якщо ви взяли позику, її потрібно створити в ZEFYR в меню Immo> Позики> Створити.
Примітка: якщо ви брали позики в особистих цілях, перед початком своєї діяльності LMNP, ви повинні покласти рахунок 108000 у поля "Банк отримав кошти" та "Банк для погашення".
Ви повинні перевірити таблицю відшкодування, сформовану ZEFYR, вона повинна точно відповідати таблиці, наданій вашим банком. Потім у меню Immo> Позики ви можете встановити прапорець "Створення запису про відшкодування", щоб записи про відшкодування розміщувались автоматично.
Особливий випадок: якщо гроші за позику були фактично перераховані нотаріусу, введіть в меню Бухгалтерський облік> Періодичний запис> Оплата третьою стороною, а потім виберіть "Оплата" та рахунок 467500 різних кредиторів на загальну суму € 300 тис.
Облік нотаріальних та агентських зборів
Вам потрібно зайти в меню Бухгалтерія> Загальні записи> Готівковий платіж, щоб ввести нотаріальні збори за допомогою рахунку 622600.
Якщо тоді нотаріус відшкодує вам частину витрат, які ви авансували, але не використовували: меню Бухгалтерія> Загальні записи> готівковий платіж, встановивши галочку «відшкодування» вгорі та використовуючи рахунок 622600.
Примітка: якщо ви хочете знерухомити та амортизувати нотаріальні та агентські збори, ви можете використовувати рахунок 208000, але ви можете знерухомити лише точну суму зборів (після вирахування будь-яких відшкодувань).
Оренда колекцій
Щоб записати отримання орендної плати, перейдіть до меню Бухгалтерія> Загальні записи> отримання квитанцій.
У полі "тип доходу" ви вибираєте рахунок 752000, ви вводите суму орендної плати та ПДВ = 0,0, оскільки ПДВ на оренду відсутній.
Членство в затвердженому органі управління
LMNP в реальному режимі є діяльністю, яка підпадає під BIC в IR, ви повинні приєднатися до затвердженого органу управління, якщо хочете уникнути збільшення на 25% вашого оподатковуваного прибутку. Це членство коштує від 200 до 300 євро на рік і повинно бути здійснено протягом перших 5 місяців вашого фінансового року. Саме цей затверджений орган управління надішле ваш податковий пакет та додатки до 2031 року (який ви можете переглянути у ZEFYR у меню Закриття> Податкові пакети> Податковий пакет та додатки до 2031 року).
Переоцінка вартості майна
Коли ваше майно повністю амортизується (через 30 або 40 років), якщо воно збільшилось у вартості (наприклад, це коштує більше 40 тис. Євро), ти можеш знерухомити та амортизувати ці 40 тис. Євро.
Перепродаж майна та приріст капіталу в LMNP
У разі перепродажу майна в LMNP, приріст капіталу - це не різниця між ціною продажу та залишковою вартістю майна (вартість після амортизації), а різниця між ціною продажу та початковою вартістю придбання.
У нашому прикладі, якщо ви придбали товар у розмірі 400 тис. Євро та перепродали 430 тис. Євро через десять років після амортизації 2,5% товару щороку, ви будете платити податки лише за 30 тисяч євро приросту капіталу, але не більше 130 тисяч євро (різниця між ціна продажу та залишкова вартість майна: 430 тис. євро - (75% від 400 тис. євро) = 130 тис. євро.
Стаття: LMNP, яку дієту вибрати, мікро- чи справжню дієту? Облік та оподаткування