LMNP переваги амортизації - L Express Your Money
Мебльована оренда є вигідною з фінансової точки зору. Орендна плата оподатковується як промисловий та комерційний прибуток (BIC), а не як прибуток від землі. За статусом непрофесійної мебльованої оренди (LMNP), ймовірно, застосовуватимуться два режими оподаткування: мікро-BIC (або режим фіксованої ставки), якщо дохід від оренди не перевищує 70 000 євро, фактичний режим перевищує цю межу або на опцію. У цьому другому випадку відрахування зборів та амортизація може зменшити оподаткування у дуже вигідних пропорціях.
Статус LMNP: неоподатковувана інвестиція в нерухомість
Мебльована оренда є фінансово цікавішою, ніж порожня оренда: у цьому другому випадку дохід від оренди оподатковується у категорії доходів від власності, тоді як у першому вони оподатковуються як промисловий та комерційний прибуток згідно з двома більш вигідними режимами. Ще однією суттєвою перевагою є те, що мебльовані квартири, як правило, здаються дорожче, ніж голі. Примітка: щоб вважатись мебльованим, житло має бути забезпечене достатньою кількістю меблів, щоб бути готовим для проживання орендаря. Отже, він повинен включати певну кількість предметів меблів, перелік яких був встановлений указом від 31 липня 2015 року.
Непрофесійна компанія, що орендує меблі, може оподатковуватись двома способами:
- Мікро-BIC (або схема фіксованої ставки) застосовується, коли дохід від оренди не перевищує 70 000 євро. Цей режим дає право на зменшення доходу на 50%, тоді як у режимі мікроземів він становить лише 30%. Однак зняти нарахування неможливо.
- Понад 70 000 євро доходу від оренди (або, можливо, нижче цього порогу), це фактичний режим, який застосовується з податковими пільгами. Це дає змогу вираховувати витрати та практикувати амортизацію, завдяки чому дохід від оренди зменшується, або навіть зводиться до нуля. Нагадуємо, при оренді орендованої плати можна відняти лише певні збори. У разі наявності варіанту для фактичного плану, він діє 2 роки і автоматично поновлюється на ту ж саму тривалість.
Примітка: незалежно від режиму (реального або мікро-BIC), на статус LMNP не впливає обмеження в податкових лазівках у розмірі 10 000 євро. Також можна скористатися нею при оренді кількох помешкань. Як частина інвестиції в керовану резиденцію з послугами для студентів та людей похилого віку, переваги LMNP також можна поєднати з податковою системою Ченсі-Бувар.
Розрахунок амортизації в LMNP за реальним курсом
Непрофесійна меблева орендна компанія, запроваджена за фактичним режимом, може за певних умов відраховувати певні збори з орендної плати, що береться з її мебльованої оренди. Вони повинні відповідати умовам для відрахування плати за BIC. Як такі, вони, зокрема, повинні здійснюватися в безпосередніх інтересах операції, бути ефективними та підтверджуватися підтверджуючими документами.
Орендодавець мебльованого житла за реального режиму може також амортизувати ціну придбання житла та меблів, що його складають. Примітка: з точки зору бухгалтерського обліку амортизація являє собою втрату вартості активу з плином часу та з часом. У LMNP частка амортизації, що підлягає вирахуванню, не може бути більшою за різницю між загальною орендною платою та іншими платежами, сплаченими в інтересах мебльованої орендної діяльності.
Приклад: (джерело impots.gouv.fr)
Вартість будинку, який підлягає амортизації: 150 000 євро
Норма амортизації: 2%
Або річна амортизація в розмірі 3000 євро
Загальна орендна плата, отримана протягом року: 10 000 євро
Загальна сума франшизи: 8000 євро
Максимальна амортизація, яку потрібно вирахувати за рік: загальна орендна плата - загальна вартість = 10 000 євро - 8 000 євро = 2 000 євро
Хоча річна сума амортизації становить 3000 євро, вона може бути вирахувана лише до 2000 євро. Решта 1000 євро буде вирахувана в наступні роки.
Коли нарахування більше або дорівнюють ренті, результат є нульовим або негативним. У цьому випадку не вирахувана амортизація може бути перенесена без обмеження за часом і буде нарахована, коли результат знову стане позитивним.
Плюси і мінуси дієти мікро-BIC
Коли дохід від орендної плати за мебльовану оренду за рік не перевищує межі 70 000 євро, режим мікро-BIC застосовується автоматично. Це дає право на фіксоване зниження на 50% з мінімальним порогом 305 €. Оскільки ця надбавка повинна представляти звинувачення, відняти останню неможливо. Оподаткований до категорії промислових та комерційних прибутків, дохід від оренди від мебльованої орендної плати додається до інших доходів платника податку для оподаткування податком на прибуток за прогресивною шкалою. Цей режим, безумовно, вигідніший, ніж режим оренди голих речей: режим мікроземелів фактично дає вам право лише на фіксовану допомогу у розмірі 30% від валового доходу. Це також простіше, ніж реальна схема LMNP, яка вимагає ведення бухгалтерського обліку. З іншого боку, він позбавлений вагової переваги, оскільки не дозволяє амортизувати вартість майна та меблів.