Мебльована оренда та додаткове житло, як вибрати
Мебльована оренда та додаткове житло
- Документація
- Мебльована оренда та додаткове житло
- Новини
- Мебльована оренда та додаткове житло, як вибрати ?
Мебльована оренда та додаткове житло, як вибрати ?
У цій замітці я пропоную відповісти на питання, чи зацікавлені люди в виборі мебльованої оренди або додаткових готелів для управління своїми нерухомими активами. Я також пропоную обговорити різні типи мебльованої оренди та підсобних готелів та вказати, який податковий режим є найбільш підходящим відповідно до ситуації та цілей інвесторів.
Слід розрізняти кілька різних податкових режимів:
- непрофесійна мебльована оренда
- невеликий професійний мебльований прокат
- великий професійний мебльований прокат
- непрофесійна пара-готельна діяльність
- професійна пара-готельна діяльність.
Попередні спостереження
Різниця між мебльованою орендою та додатковим розміщенням полягає в характері послуг, що надаються: мебльована оренда полягає в оренді мебльованого житла, додаткове проживання полягає в оренді мебльованого житла шляхом додавання значних готельних послуг за певних дуже конкретних умов.
Розрізнення між професіоналом та непрофесіоналом у фіскальному розумінні є дуже делікатним поняттям. Критерії розмежування не однакові відповідно до податків та, навіть для одного податку, згідно з чинними податковими режимами.
Мета цієї замітки - надати огляд переваг та недоліків кожного з режимів, але не визначити їх точно. Це зайняло б занадто багато часу. Я посилаюся на інші свої примітки.
Непрофесійна оренда меблів
Статус непрофесійного мебльованого орендодавця (LMNP) поширюється на людей, які орендують мебльовані помешкання, але не виконуючи умов режиму професійно мебльованого орендодавця (LMP) і, зокрема, зобов'язання мати вищий валовий дохід від оренди.
На практиці цей статус LMNP поширюється на людей, які вже мають значний професійний дохід, наприклад, працівників, і тому не можуть підпадати під режим LMP.
Цей статус, як правило, вигідніший, ніж режим доходу від землі, який застосовується до оренди голих помешкань.
Перевага LMNP у порівнянні з доходом від власності полягає, перш за все, у можливості відрахування амортизації конструкцій. Чистий оподатковуваний дохід, як правило, нижчий, коли майно здається в оренду в режимі LMNP, а не дохід від землі.
Це не завжди так. Зокрема тому, що система доходу від землі має конкретну перевагу: вона дозволяє відраховувати роботи з поліпшення за рік їх проведення, що неможливо в ЗМНП, де ці роботи відраховуються лише протягом декількох років під свою амортизацію.
Режим LMNP вимагає створення рахунків. Розумно бути членом затвердженого центру управління, якщо діяльність приносить прибуток. Для невеликих LMNP можна вибрати мікрорежим, який дає змогу визначати заряди на основі єдиної ставки 50% (вище, ніж фіксована ціна 30% мікрофонча).
У разі продажу оператор LMNP потрапляє під режим приросту капіталу від нерухомості для фізичних осіб, як коли майно здається голим. Пам'ятайте, що цей режим збільшення капіталу передбачає поступове зменшення, залежно від тривалості утримання.
Пожертва майна, що експлуатується в LMNP, звільняється від приросту капіталу, але породжує застосування прав пожертви.
Режим LMNP не дозволяє звільняти вас від ISF.
На закінчення, режим LMNP адаптований для оптимізації податкового режиму для управління невеликим об’єктом нерухомості. Часто вигідніше орендувати меблі, ніж оголену. Але цей режим не підходить для людей, які мають значні активи та бажають зменшити податки на спадщину та податок на своє багатство.
Звільнення від оподаткування ПЗМ, пастка, якої слід уникати
Я пропоную швидко назвати тип LMP, який я не рекомендую і який я називаю звільненням від оподаткування LMP.
Перевага LMP перед LMNP полягає в тому, що він дозволяє віднести дефіцит до загального доходу. Тому LMP є схемою стимулювання, яка часто використовується як засіб звільнення від оподаткування.
Сказавши, що, на мій погляд, це дуже погана інвестиція, тому що, щоб мати дефіцит в LMP, ви повинні заборгувати. Насправді в режимі мебльованої оренди амортизація не може враховуватися для створення дефіциту. Тож вам потрібно багато інших зборів для оподаткування. Єдиний випадок, коли інших платежів достатньо для перевищення орендної плати, це коли оператор LMP заборгував та повинен сплатити відсотки та маркетингові збори за звільнений від сплати податку.
Однак борг - це спосіб збагатити банки та продавців, що звільняють від сплати податків, але рідко хороший спосіб збагатити інвестора.
Звільнення від оподаткування ПЗМ також підпадає під досить несприятливий податковий режим, оскільки він не може бути звільнений від податку на багатство. Дійсно, звільнення від ПЗМ ISF передбачає, що діяльність LMP приносить чисті податкові надходження вище, ніж інші професійні доходи. Однак, за гіпотезою, заборгованість LMP не приносить доходу.
Загалом, я не раджу будь-який вибір інвестицій, який буде продиктований виключно податковими причинами. Оподаткування - це один із критеріїв, який слід враховувати при управлінні вашими активами, але він є другорядним критерієм. Я також не рекомендую купувати інвестиційний продукт, спираючись на помилково безкоштовну пораду продавця. Слідкуйте за марабутами! Якщо ви хочете отримати хорошу пораду, заплатіть !
Розумний режим малих ПЗМ для дрібних активів
Невеликий LMP - це LMP, оборот якого менше 90 K €.
Цей режим дозволяє отримати вигоду від звільнення від приросту капіталу. Податок не сплачується у разі продажу майна, якщо діяльність здійснюється принаймні 5 років.
Малий ПЗМ повинен уникати збільшення, тобто потрібно уникати перевищення порогу в 90 тис. Євро в обороті, щоб уникнути втрати звільнення від приросту капіталу.
Доходи від LMP розраховуються як для LMNP з можливістю вирахування амортизації, що є сприятливим.
Невеликий LMP підлягає сплаті внесків на соціальне страхування для самозайнятих працівників. Це є суттєвим недоліком для деяких інвесторів, оскільки вартість становить близько 35% від суми прибутку.
Короткострокові прибутки від капіталу, навіть звільнені від оподаткування, підлягають сплаті внесків на соціальне страхування. Ось як продаж будівель залишається дорогим для ПЗМ, оскільки це неодмінно викликає визнання значних короткострокових приростів капіталу, що фактично відповідають розміру амортизації, попередньо відрахованого.
Деякі ЛМП можуть бути зацікавлені стати LMNP, щоб уникнути внесків на соціальне страхування.
Але в певних випадках домагаються сплати соціальних внесків. Це перевага для неактивних людей, які прагнуть потрапити під встановлену законом систему соціального забезпечення, дешевшу, ніж схема добровільної участі, або які бажають отримати додаткові чверті внесків до пенсійної схеми.
Малі ПЗМ можуть бути звільнені від податку на багатство, але це передбачає, що чистий дохід від сплаченої орендної плати більший, ніж інші професійні доходи. На практиці це можливо, але перш за все це передбачає, що надана орендна діяльність не має дефіциту і що орендодавець не має інших значних професійних доходів.
Здається, можна виключити із розрахунку пенсії за вислугу років. Іншими словами, пенсіонер, який отримує пенсію, більшу за його дохід від LMP, може бути звільнений від ISF (на даний момент пункт невизначений).
У разі пожертви чи успадкування, LMP звільняються від приросту капіталу. В принципі, крім дуже конкретної схеми, вони не можуть скористатися зменшенням 75% пакту DUTREIL, тому податок на подарунок або спадщину сплачується в повному обсязі.
На закінчення, режим для малих ПЗМ дозволяє управляти значними активами, користуючись перевагами податкового режиму для мебльованої оренди (відрахування амортизації) та малого бізнесу (звільнення від приросту капіталу). Це може дозволити вам скористатися звільненням від ISF, якщо умови будуть дотримані. Він підходить для людей, які бажають управляти значним портфелем нерухомості в середньостроковій перспективі. Цей режим не підходить для власників великого маєтку, яким потрібно зменшити податок на подарунки та спадщину.
Великий LMP
"Великий LMP" - це LMP, який досягає обороту понад 90 тис. €.
Цей режим подібний до режиму малих ПЗМ, звільнення від приросту капіталу менше.
Однак мені здається можливим зменшити або усунути довгостроковий прибуток від капіталу, використовуючи переваги режиму, передбаченого статтею 151 септі Б. На мою думку, протилежна позиція доктрини податкової адміністрації є незаконною. Цей режим передбачає надбавку на основі тривалості тримання під вартою 10% на рік понад п’яту, тобто звільнення після 15 років ув’язнення. Але, у будь-якому випадку, короткостроковий приріст капіталу, найважливіший та найбільш оподатковуваний, все одно залишається оподатковуваним.
У разі дарування або спадщини це подвійний штраф із податком на прибуток від капіталу та податком на подарунок чи податок на спадщину.
Тому ми повинні намагатися уникати цього режиму, який є несприятливим, і намагатися підтримувати низький режим ЛМП. Рішення полягає у розподілі його активів у рамках декількох партнерських відносин, оскільки поріг у 90 тис. Євро обчислюється на рівні кожної компанії, а не в усьому світі.
Великий окремий оператор LMP зацікавлений розділити свої активи на кілька товариств, таких як SNC або сімейні SARL, щоб отримати звільнення від приросту капіталу.
Однак великий режим оподаткування ПЗМ не має лише недоліків. Якщо умови виконуються, він може скористатися звільненням від ISF.
Крім того, за умови дотримання певних умов і, зокрема, якщо надана орендована діяльність має комерційний характер, він може скористатися режимом пакту DUTREIL та передавати свої активи, одночасно отримуючи вигоду зі зниження на 75%, що є перевагою. . На практиці це гіпотеза, коли товари здаються в оренду з комерційними послугами, але не доходячи до додаткового готельного бізнесу, оскільки тоді це вже не мебльована оренда.
На закінчення, краще спробувати уникати потрапляння під режим великого ЛМП, який не є сприятливим. Але за умови розподілу її активів на кілька компаній система може бути вигідною в контексті довгострокового управління.
Визначення пара-готельної діяльності
Оператор пара-готелю працює в орендованих мебльованих приміщеннях, але крім того він надає значні додаткові готельні послуги.
Він не підпадає під режим орендованої оренди, а під режим загального права BIC.
Ми повинні розрізняти два різні випадки: або оператор має статус професіонала у значенні податку на прибуток, або він має статус непрофесіонала.
Визначення професійного готеляра у значенні податку на прибуток не є таким, як у мебльованій оренді. Вирішальним критерієм у цій справі є особиста участь.
Пара-готельний оператор є професіоналом у значенні податку на прибуток, якщо він приділяє значну кількість часу своїй діяльності. Це не обов'язково основний час. Працівник також може бути професійним готельним оператором, принаймні для цілей податку на прибуток. З іншого боку, у значенні ISF професійна діяльність повинна бути основною.
У режимі мебльованої оренди професійні критерії оцінюються на рівні домогосподарств, зокрема шляхом сукупності професійних доходів пари. З іншого боку, щодо додаткових готелів критерії оцінюються лише на рівні подружжя, який здійснює цю діяльність. Раптом цілком можливо бути професійним готельним оператором, навіть якщо ваш чоловік - старший керівник з великою зарплатою.
Несприятливий режим непрофесійного готельного оператора
Непрофесійний готельний оператор має дуже несприятливий податковий режим.
Звичайно, як і меблева орендна компанія, він може вирахувати амортизацію будівлі.
Але він не може скористатися будь-яким пільговим режимом. Вона не може отримати вигоду від прирісту капіталу для малого бізнесу, зарезервованого для професійної діяльності. Очевидно, що він не може бути звільнений від ISF. У разі дарування або спадщини це подвійне покарання, тобто оподаткування прибутку від капіталу та оподаткування податком на дарування або спадщину.
На практиці, хто може потрапити в цей згубний режим ?
Сюди можуть входити люди, які купили квартири в готельних резиденціях і які після невдачі менеджера зобов’язані управляти своїм майном самостійно.
Оскільки вони стягнули ПДВ, нарахований на придбання майна, щоб не вимагати відшкодування частини цього ПДВ, вони повинні продовжувати надавати готельні послуги. Однак сам факт надання цих послуг перетворює їх на готельного оператора.
Моя порада - спробувати уникнути такого розвитку подій, вставивши операційну компанію між їхніми активами та клієнтами.
У такому випадку також можна уявити, що як тільки закінчиться 20-річний період обов'язкового зобов'язання з ПДВ, зацікавлені інвестори припиняють надавати готельні послуги та застосовують податковий режим для орендної плати. Зміна режиму можлива і без оподаткування.
Чудовий світ професійного парахотеля
Перевага професійного готельєра в значенні податку на прибуток полягає у можливості скористатися звільненням від приросту капіталу для малого бізнесу. Але цього разу максимальний поріг обороту становить 250 тис. Євро. Це значно вище, ніж для мебльованої оренди.
Щоб бути професіоналом у значенні ISF і, отже, бути звільненим від ISF, обов’язково, щоб це було основною діяльністю парахотеля.
У податковому домогосподарстві достатньо, щоб один із членів подружжя більшу частину свого часу присвячував пара-готельній діяльності, щоб скористатися звільненням від ISF, навіть якщо активи цієї діяльності належать парі або навіть виключно. другому з подружжя.
Нарешті, професійний готельєр може порівняно легко передати свої активи, скориставшись скороченням пакту DUTREIL. Іншими словами, податок на подарунок або спадщину майже можна виключити.
Деякі скажуть "це занадто добре, щоб бути правдою".
Професійний готельний оператор є дуже вигідною схемою, але насправді це лише застосування всіх податкових пільг, які, як правило, приносять користь МСП, незалежно від їх діяльності.
Тому що у Франції супер нішею є МСП.
Режим вправ
Для здійснення мебльованої оренди або додаткового готельного бізнесу вам потрібно вибрати спосіб ведення бізнесу: індивідуально або в компанії.
Індивідуальна експлуатація - це найпростіший спосіб експлуатації та найбезпечніший режим оподаткування. Зазвичай він підходить для непрофесійної орендованої меблів.
Діяльність у формі фінансово прозорого партнерства, такого як EURL або сімейний SARL, може бути обрана особливо при розгляді питання про передачу діяльності своїм дітям.
У певних випадках, особливо у випадку готельного готелю, можна зменшити права дарування, скориставшись пактом DUTREIL, і це означає на практиці здійснення діяльності у формі партнерства з передачі акцій, оскільки DUTREIL режим пакту дуже важко застосувати до переходу ФОП.
Крім того, в певних ситуаціях може бути розумним вести діяльність, яку веде компанія, зберігаючи право власності на активи у приватних активах, якщо це необхідно у формі SCI. Потім майно здається голим або надається в комерційну оренду операційній компанії.
Загальний висновок
Якщо ви трохи багаті і хочете трохи вкластися в нерухомість, виберіть режим LMNP, це краще, ніж гола оренда.
Якщо ви багаті і хочете інвестувати в нерухомість, виберіть режим LMP, але будьте обережні, щоб не надто жирнути, обмеження ваги становить 90 K €.
Якщо ви готові взятися за пара-готельний бізнес, приділяючи цьому більшу частину свого часу, станьте професійним пара-готельщиком і увійдіть до податкового притулку.