Ми повинні побоюватися падіння цін на нерухомість і зростання ставок по іпотеці

Криза здоров'я коронавірусу перетворюється на економічну кризу, масштаб якої може бути експоненціальним до тривалості ув'язнення. Чим довше обмеження економіки, тим сильнішим є наслідки руйнування економіки. У недавній кон'юнктурній записці INSEE просто пояснює:

зростання

«Ми підтримуємо оцінку бухгалтерських збитків у розмірі 3 процентних пункти річного ВВП за один місяць ув'язнення. Фактична втрата в будь-якому випадку буде більшою, оскільки, як вже зазначали багато економістів, дуже малоймовірно, що звільнення від ув'язнення супроводжуватиметься негайним поверненням економічної діяльності до нормального стану: звільнення від ув'язнення буде поступовим, відновлення роботи закритих магазинів і відновлення звичок споживання не будуть миттєвими, наявність активних людей, які відповідають за дітей, про яких слід піклуватися, не обов'язково буде придбано негайно.

Крім того, чим довший період обмеження, чим більше часу потрібно для реорганізації ланцюжків створення вартості в певних секторах, тим більше видів діяльності в певних ділових службах буде стійко каратися.

Окрім сучасних ефектів, тут оцінено, Тому домовленості, спрямовані на стримування епідемії, матимуть тінь протягом наступних тижнів та місяців, особливо, оскільки період ув'язнення буде довгим."

Коротше кажучи, ми перебуваємо на порозі економічної кризи, масштабів якої слід побоюватися, оскільки триватимуть оголошення про продовження обмеження.. Після кризи в галузі охорони здоров’я наслідки стримування доведеться поставити під сумнів, як ми це робимо в цій статті "Прийняти смерть, щоб врятувати економіку?" Кінець утопії суспільства без ризику ". .
Ця економічна криза обіцяє бути жорстокою; Зауважте, що на відміну від криз 2001 та 2008 років, не фінансова криза спричинила економічну кризу, а справді економічну кризу, яка лежить в основі фінансової кризи. Затонула реальна економіка ... і ринки намагаються кількісно оцінити шкоду, різко коригуючи ціни на акції відповідно.
Вся економіка повинна зазнати впливу, і нерухомість не повинна бути винятком. Спробуємо попрацювати над питанням цін на нерухомість та наслідками коронавірусної кризи.
Вправа складна, але необхідна. Спробуємо побудувати здоровий сценарій.

До кризи коронавірусу ейфоричний ринок нерухомості, підсилений надмірно низькими ставками іпотечного кредитування, спричинив пузир нерухомості в Парижі, Ліоні та Бордо.

Як ми можемо пояснити цей подвійний ринок нерухомості між Парижем, ціни на який різко зросли з 2006 року ..., і провінцією, де ціни за той самий період стабільні (і навіть падають у деяких районах)? ?

Я не знаю, я не розумію основ цього ринку нерухомості з протилежною поведінкою. Стабільність цін на нерухомість у провінціях з 2006 р., Чи не є, навпаки, здоровою ситуацією з огляду на надмірності, що спостерігалися між 1999/2000 і 2006 рр. ?

Ми не можемо думати, що наступне зростання процентних ставок призведе до наступної циклічної кризи, яка не повинна бути довгою з огляду на тривалість поточного циклу підвищення ?

Згідно з нашими розрахунками, ціни на нерухомість у Парижі повинні впасти на 35%, щоб досягти рівня цін у провінціях. Це не передбачення чи передбачення, а просто факт. Чи повинні ціни на нерухомість у Парижі досягти відносного рівня цін у провінціях? (звичайно, все ще вищий, але при порівнянному темпі зростання падіння на 35% має дати можливість повернутися до рівня цін, прийнятого в провінціях).

Нерухомість - надійний притулок, який знаходить свою основу в ціні будівництва !

Нерухомість завжди була надійним сховищем, визнаним усіма. Ця міська легенда є обґрунтованою, оскільки у вартості об’єкта є зарплата муляра, ціна бетонних блоків та дотримання всіх будівельних норм. Ми вже пояснювали в цій статті "Чому інвестування в нерухомість є надійним притулком. Міф чи реальність? "Це", щоб зрозуміти реальність цього псевдобезпечного притулку, важливо зрозуміти, як будуються ціни на нерухомість. Вартість властивості - це додавання:

  • Будівельної землі; (див. "Яка ціна будівельної землі у Франції? Значення земельної ділянки за регіонами");
  • Новий будинок (або нова квартира) ціна будівництва яких залежить від ціни сировини, заробітної плати майстрів і перш за все від будівельних норм, що визначають мінімальний рівень якості будинку чи квартири. Середня ціна будинку на будинок становить близько 1400 євро/м2 (див. "Скільки коштує будівництво будинку? Зростання на 28% за останні 10 років.").
  • З урахуванням рівня застарілості з урахуванням стану старого будинку чи старої квартири порівняно з новим або старим будинком. Ціна будівництва нового будинку, а також рівень будівельних норм мають прямий вплив на вартість старого майна.
  • З урахуванням коефіцієнта поліпшення з урахуванням покращень, здійснених власником (басейн, гараж, паркан, ворота, ландшафтний сад, тераса, ...)

Зростання ставок іпотечних кредитів, що подвоїло б ринок нерухомості ?

І якщо поза економічною кризою, яка, безсумнівно, послабить ринок нерухомості через нижчу платоспроможність кандидатів у інвестиції в нерухомість, ринок був покараний зростанням ставок за іпотекою, що до вчорашнього дня підтримувало динаміку цін ?
У недавній записці Патрік Артус подає цю гіпотезу про збільшення процентних ставок як гіпотезу, яку слід враховувати:

" Якщо після кризи в єврозоні буде більше інфляції, то які наслідки ?

Ми вважаємо, що дуже ймовірно, що інфляція в єврозоні після кризи коронавірусу буде вищою, ніж була б без кризи, оскільки:

- вимоги до заробітної плати, які доведеться задовольнити;
- переїзд до Європи виробництв, які зараз проводяться в країнах, що розвиваються, з низькими витратами на робочу силу;
- знищення виробничих потужностей під час кризи.

Якщо інфляція в майбутньому буде більшою в зоні євро, нам доведеться почекати:

    • напруження довгострокових процентних ставок, не сприятливе при дуже високих ставках боргу;
    • дилема для ЄЦБ, з необхідністю уникати кризи державного та приватного боргу, але водночас вищої інфляції.

Ми аналізуємо можливий вибір ЄЦБ у цьому середовищі. Що вона буде робити ?

    • реагувати на інфляцію, підвищуючи ключові процентні ставки? Звичайно, не з високими показниками боргу;
    • підтримувати кількісне послаблення, щоб запобігти поглибленню кривої процентних ставок? Можливо, не з інфляцією.

Отже, відбудеться посилення кривої процентних ставок з короткостроковими процентними ставками, які залишаються низькими, а довгострокові процентні ставки зростають. "