Міські бажання та жадібність нерухомості - митрополит

У країнах, що розвиваються та країнах, що розвиваються, комодифікація земель стала основним рушієм міського виробництва та економічного зростання. Перетворення землі на фінансовий збиток - не єдина прерогатива інституційних гравців, місцевих та іноземних приватних інвесторів. Це стосується настільки ж популярних форм інвестування в мікроділянки, якщо не більше з точки зору конвертованих територій та залучених мешканців. Вони розподілені та призначені для міських, переважно житлових потреб. Це капіталістичне використання землі призводить до того, що ми бачимо місто, що створюється, і спостерігаємо наслідки бажання міста, яке поділяється далеко за межі формальних міських меж і яке призводить до продажу та купівлі ділянок навіть у селах. віддалений, що призводить до постійного переповнення міських кордонів. Вартість цієї землі, розділеної на ділянки для задоволення потенційних потреб сімей з дуже нерівними доходами, передбачає думку, що місто незабаром отримає цю землю.

Рисунок 1. Продаж ділянок, що підлягають поділу, проект Шрі Кумаран Нагар, Бахур, Пондічеррі (Індія), березень 2015 р.

Тут криється прагнення до міста: мова йде не про бажання мігрувати до світла міста, а про спільну віру в можливу появу міського суспільства, де ми живемо, а іноді дуже далеко від існуючих міст. Оцінка незліченних ділянок, видобутих з їх сільськогосподарського використання, базується на широко поширеній вірі у неминучий настання міського переходу, пов'язаного з можливістю емансипації місцевих приналежностей (каст, розширених сімей, кланів тощо) та її передбачення дуже широким спектром акторів, яких не можна звести до інституційних інвесторів та найбагатших сімей. Цей документ аналізує комодифікацію сільськогосподарських угідь у міські та спосіб, яким найскромніші домогосподарства працюють над захопленням та розробкою ділянок.

Нові способи міського виробництва в суспільствах, що зазнають значної перебудови

Хоча демографічне зростання міст на Півдні має тенденцію до нормалізації, їх розширення триває стабільними або навіть посиленими темпами. Перетворення сільськогосподарських та сільських земель (лісів, заболочених чи пустирних ділянок, господарських будівель, а також приватних благ тощо) на ділянки, що підлягають поділу, вибухнуло там із лібералізацією економіки та заходами коригування, пов'язаними з переговорами про борги (1980–1990 рр.) –2000).

Як наслідок цих макроекономічних перетворень виникли нові напрямки у виробництві міст та (нерівний та невизначений) перекомпонування міських суспільств:

відкритість для іноземних інвестицій, які користуються винятковими режимами та пропонують ексклюзивні високоякісні продукти;
оцінка (інвентаризація, продаж та оренда) державних земельних активів та заходи щодо залучення інвесторів, які лежать в основі переходу від державного управління містами до їх спільного управління та залучення все більшої кількості приватних суб'єктів;
масивна земля та нерухомість, інституційна та індивідуальна капіталізація (земельні банки);
земля як протилежність експансії кредиту і, отже, грошового створення;
руйнування або відсутність систем соціального захисту, таких як дефіцит фінансової інклюзії, а також послуг охорони здоров'я та освіти призводить до широкої невизначеності, що вимагає капіталізації золота та ґрунту;
розширення нерегулярних кварталів - зайняття державної власності або незаконне поділ та/або поділ приватної власності, задовольняє найбільшу потребу в житлі, тоді як програми державного житлового будівництва значно скорочені.

Тепер ми маємо детальну інформацію, яка дозволяє нам чітко і чітко визначити діагноз, що зростає, розмежування між повільнішим демографічним зростанням у містах та вибухом розростання міст на Півдні (Денис 2011; Шаткін 2015; Авеліна-Дубах 2015). Таким чином, вага нового та порожнього житла, що є предметом угод без заселення, часто висувається як ознака спекулятивної економіки та утворення бульбашок нерухомості (Aveline 2008), найгігантськішим з яких, безумовно, є те, що Китаю зараз. Однак Середнє Королівство - лише одна з багатьох країн, економічне зростання яких, способи накопичення та міський перехід стимулюються комодифікацією земель.

Що мається на увазі під фінансизацією ґрунту ?

Масові перетворення приміських земель та комодифікація державних активів відповідають на потреби фінансування міської економіки настільки ж, якщо не більше, ніж на функції користувачів (проживання, надання послуг, виробництво товарів). Власність на землю та масові перетворення, що поширюють та відновлюють міські форми, є частиною глибокої трансформації способу виробництва міста. Ці перетворення земель задовольняють потребу у відчутному протиставленні кредитному буму. Певним чином, фінансова галузь накладає функцію (невикористання) капіталізації на місцях. Це особливо статус земельні банки великі групи нерухомості: вони забезпечують забезпечення позики не замінним та нерухливим способом.

У більш загальному плані земля служить опорою для доступу до грошей у суспільствах, які стали вкрай нерівними і де нестабільність форм трудової контрактуалізації обмежує доступ до кредиту. Місто, зокрема південне, виробляється там без майбутнього середнього класу гарантованого чи стабільного. Одним з єдиних аналогів виробництва багатства, а отже і відкриття банками дозволів на кредитування, є не хто інший, як ґрунт. Таким чином, земля, яку потрібно завоювати, вилити на міський ринок та інвестувати, накладається як умова фінансизації міської економіки.

В основі перетворення земель на фінансування міст ми знаходимо як логіку творчого руйнування (з перетворенням сільськогосподарських угідь, природного середовища та коричневих полів), приватизації колективних благ (що призводить до перетворення вартості на багатство) та товарознавство - у формі продажу (загальної чи часткової) або поступки (що передається чи ні) - суспільних благ. Soрунт підходить за своєю фінансовою вартістю, тим, що він вартий на ринку, що проектує майбутнє, потенціалом.

Рисунок 2. Два проекти нерухомості ANBU: Шрі Рагхавендра Нагар (зліва) та доктор Абдул Калам Нагар (праворуч), Бахур, Пондічеррі (Індія), березень 2015 р .; ділянки 20 × 60 футів (6,1 × 18,3 м), тобто 111 м²

Популярна монетизація ґрунту

Це захоплення земель стосується основних інституційних гравців у сфері нерухомості, а також найскромніших домогосподарств. Це, зокрема, включає програми титрування, які індивідуалізують та регулюють властивість (пор. де Сото 2005 р. та його критичні зауваження, зокрема Гілберт 2012 р.), «виселення з ринку» (Дюран-Лассерв 2007), примусове переміщення та інші операції з переселення (Раман 2015). Земельне питання займає центральне місце у реалізації програм "міст без нетрях" або міста, що не містять нетрях світової. Усі ці акції, очевидно, є системою у змаганні за місця в місті. Ми також повинні розраховувати на безпрецедентне прискорення незаконних споруд, зумовлених спекулятивними спонуканнями та захопленням земельних можливостей з метою оцінки та перепродажу оренди (Sims 2013).

Монетизація землі також стосується найскромніших. Вони є ключовими гравцями у реагуванні на хронічний дефіцит фінансової інклюзії, а отже, на нездатність брати позики, а також на відсутність соціального захисту та витрат на освіту. В Індії в 2011 р. Лише 35% домогосподарств мали банківський рахунок. Тому вони мають страхуватися від узагальненої невизначеності. Ilрунт стає резервом для створення та захисту капіталу, яким би обмеженим він не був від інфляції, а також для запозичення. Відвернувшись від сільськогосподарського використання, мікроділянки, зібрані в процесі забудови житлових масивів невеликими забудовниками, навіть самими селянами, стають стільки фінансовими резервами, які можна продати (досить легко, майже як готівку) для фінансування весілля., Дослідження, госпіталізація ... так само, як і золото, яке всі застосовують для капіталізації. У 2013 році 68% заощаджень домашніх господарств в Індії складалося із золота, землі та нерухомості.

Ця дуже потужна динаміка радикально порушує використання землі у цілих селах, особливо в Індії. Таким чином, дуже обширні родючі ділянки стерилізуються і залишаються роками, іноді десятиліття, порожніми, перелогі, при цьому кілька разів змінюючи власників. Сильні в своєму потенціалі, хоча і не використовуються, вони набувають цінності.

Малюнок 3. VIP City, Колатур, Тамілнад (Індія), березень 2011 р. (Ділянки продані та перепродані, але в лютому 2016 р. Все ще не очищені)

Перетворення земель сільськогосподарського призначення та сумнів міських меж

У цьому контексті говорити про позбавлення власності не так просто, і ми не завжди спостерігаємо опір з боку тих, хто відмовляється від своєї землі. Таким чином, із багатьох причин, пов’язаних із незахищеністю врожаю та втратою врожаю на фермах, селяни справді охоче продають (Vijayabaskar 2010) і навіть стають активними агентами конверсії, ставши промоутерами. Однак це не означає, що перетворення земель із його соціальним та екологічним впливом є "необхідною ціною економічного зростання" (Chakravorty 2013).

Потужна динаміка перетворення грунту ускладнює та загострює міські екологічні проблеми. Вони стерилізують великі площі, включаючи найбільш родючі. Вони постійно перекривають та заповнюють водойми, стоки та зрошувальні канали. Тому вони тісно пов’язані з екологічними катастрофами і часто є причиною повені, на яку покладається кліматична зміна.

Ці тенденції перетворення спостерігаються між містом та селом, навіть за межами околиць міст, особливо в Азії, в штучних та густонаселених середовищах, що протягом тривалого часу відзначаються плюріактивністю. Фінансизація земель спостерігається не лише в найбільших мегаполісах та поблизу них; це стосується і найменших міст і сіл.

Земля як квазі валюта діє майже скрізь навколо "бажання міста" та можливого переходу до міського життя без міграції, де людина живе. Це ставить питання про межі міського і повертається до прочитання тези Бреннера (2014) про існування “планетарної урбанізації” та необхідності вивчення “процесів урбанізації в цілому”, в тому числі поза містах. Тут також виникає питання регулювання землекористування, яке додатково інтегрує спільний контроль навколишнього середовища, класифікованого як сільське та міське, із дедалі більш конвергентними та взаємозв'язуючими проблемами та ландшафтами. Це передбачає винайдення інструментів планування, які виходять за рамки прямолінійної дихотомії міського та сільського законодавства та адміністрацій.

Бібліографія