Небезпечна мутація скупчення Orly-Rungis Les Echos
Відкриття європейського неба, пунктирна реформа ринку національних інтересів (MIN): центр Орлі-Рунгіс, побудований здебільшого на давно захищених секторах діяльності повітряного транспорту та оптової торгівлі харчовими продуктами у свіжому вигляді, увійшов до область турбулентності. Майже вся аудиторія, розробники цієї імпозантної ділянки (2000 га, в тому числі 1500 на платформі Орлі), яка досягла зрілості, задається питанням про її майбутнє.
Генеральний план Іль-де-Франс (SDRIF), який надає перевагу сектору Сена-Амонт на сході та Массі-Сакла на заході, має мало пріоритетів. Класифікований у 1965 році як "центр реструктуризації" на південному сході Парижа, Орлі-Рунгі, маючи 100 000 робочих місць, зарекомендував себе. Однак певні затримки можуть скомпрометувати це досягнення. Добре пов’язана з Парижем автострадою, південні ворота до Іль-де-Франс набагато менше на громадському транспорті. Лише згадане в 11-му плані, з'єднання лінії Орліваль з RER C до терміналів зі сходу столиці обійшло шлях. Обранці сектору, які вимагали продовження лінії 7 метро Villejuif до Рунгіса та Орлі, будуть задоволені посиланням на своєму сайті.
Необхідне омолодження
Ці зволікання погані. Розвиток платформи аеропорту зупиняється: незважаючи на збільшення обсягу перевезень (250 000 перевезень літаків у 1996 р.), Загальна відвідуваність зафіксувала стагнацію - 26,7 млн. Пасажирів, а вантажна діяльність зменшується протягом двох років, що спричинило ерозію 30 000 робочих місць залежать від цього. Генеральна рада Валь-де-Марна звинувачує в дерегуляції повітряного транспорту та стратегічному виборі групи Air France. Досі домінуюча в Орлі, національна компанія, з точки зору міжконтинентальних послуг, зробила ставку на Руассі, яка створить центр міжконтинентальних послуг. "Цілком можливо, що скорочення міжнародних пропозицій в Орлі є причиною економічного ослаблення сектору", - вказує недавнє дослідження департаменту.
Третинні розробки
У терміналах компаніям бракує офісів. Так само для Orlytech, де третину поверхонь (33000 м2) займає ADP. Ця високотехнологічна третинна програма, розпочата в 1987 році державним оператором, завжди є повною, незважаючи на оренду на 15%, що перевищує середню для галузі (1000 F/м2/рік без урахування податків та зборів). AOM розміщує свою діяльність там (1000 м2), а минулого року відшкодування кількох послуг колишнього Air Inter, найбільшого замовника ADP на цій ділянці (6000 м2), було компенсовано. EDF встановив філію Париж-Суд свого регіонального офісу на 2200 м2, і Orlytech залучає багато ІТ-компаній.
Розширення цієї програми не стоїть на порядку денному. Незважаючи на те, що для Орлі планується другий етап, Orlytech не скоро повинен перевищити межі муніципалітету Пара-Віє-Посте. Займаючись п'ятьма роками у програмі важкого обладнання в Руассі (новий термінал та дві нові злітно-посадкові смуги), ADP навряд чи вважає себе здатним продовжувати диверсифікацію нерухомості в Орлі.
На Рунгі третинні мутації прискорюються. Конкурент Orlytech, який він примикає на північ, величезна площа (55 га) Silic, єдиного великого приватного забудовника на полюсі, продовжує свою реконструкцію. Запущений у 1967 році, спочатку присвячений промисловій та складській діяльності, цей сайт пропонує більшу частку офісів (100 000 м2 з 350 000 м2) та змішаних приміщень, площі чистих промислових складів сьогодні обмежені до 50 000 м2.
"Наша мета - розробити диверсифіковану пропозицію для задоволення попиту, який переходить від чистого третинного сектора до високотехнологічних майстерень з мезонінними офісами", - вказує Філіп Лемуан, віце-генеральний директор Socomie, керуючої дочірньої компанії Silic.
Майже повністю побудований в парку Силіці в основному розміщуються компанії, пов'язані з повітряним транспортом та аеронавтикою (Aeroquip Aerospace, Air Charter), ІТ (Digital Equipment, Fujitsu), електронікою (Arrow, Biotronik) та медичними технологіями (Becton Dickinson). Близькість Орлі та швидкість доступу до Парижу спонукали до появи головних офісів, таких як Абот (аптека) та Редленд (будівельні матеріали).
Між Orlytech та Silic тісно поєднуються, які на порівнянному рівні послуг (послуги, міжфірмові ресторани) практикують дещо доступнішу оренду офісу (950 F/м2). Встановлений на Orlytech, Infotech провів арбітраж на свою користь. І навпаки, Silic відчуває дефекти. Datapoint щойно передав головний офіс компанії L'Hay-les-Roses. В кінці року Corsair транспортує власний транспорт за кілька сотень метрів до району Дельти, де будується його будівля (5500 м2).
Утворений трьома автомагістралями (A106, A6, A86), з вражаючою колекцією готелів, цей сектор є другим третім сектором Рунгіса. Існують найновіші та досить висококласні реалізації, такі як два офісні будинки (8700 м2) Delta Rungis, програма, проведена на початку 1990-х років Меньє. Air Liberté створив там свою штаб-квартиру (6300 м2), яка займає цілу будівлю. Приваблений близькістю МІН, розташованого прямо навпроти, Каррефур створив у 1993 році його загальне керівництво Іль-де-Франс. Нещодавно конструкторське бюро Sogelerg, дочірнє підприємство Alcatel, додало друге крило до своєї будівлі, збільшивши його площу до 10 000 м2. Хоча трохи "застаріла", Стратегічна вежа Орлі (4400 м2) майже заповнена. Кенвуд та AOM _, які, як кажуть, виїжджають _ мають там свою штаб-квартиру.
“Дельта не бачила жодних значних операцій протягом трьох років. По суті, це стало ріжучим ринком », - пояснює Сіріл Форе, помічник директора Огюста-Туара. Як і на інших сайтах, для третинних проектів залишається мало місця. Фактично, майбутнє Дельти знаходиться в руках Semmaris, компанії з розробки та управління MIN, яка контролює 12 гектарів незайманих земель. Це планує побудувати логістичну зону для упаковки свіжих фруктів та овочів, що продаються у MIN. Справа триває. «Ми чекаємо на визначення досліджуваного периметра лінії Транс-Валь-де-Марн, яка повинна проходити на нашій землі. Ми будемо готові в кінці року, щоб мати можливість подати дозвіл на будівництво ”, - уточнює Франсуа Ламуан, директор з нерухомості Semmaris.
Небагато третинних розробок також слід очікувати на території МІН, де Семмаріс має 100 000 м2 офісів, розділених між адміністративним центром та Міжнародним університетом Париж-Рунгі (PRI). Приведені у відповідність до стандартів, ці два набори старих рахунків-фактур містять додаткову діяльність МІН (імпортно-експортні компанії, профспілки, банки, митниця). За умови режиму комерційної оренди, на відміну від павільйонів оптового ринку, керованого концесіями, на них поширюється суворий закон ринку нерухомості. “Шість років тому наша заповнюваність становила 97%. Сьогодні ми опускаємося до 77%. Багато невеликих компаній подали заяву про банкрутство, і ми стикаємося з жорсткою конкуренцією, - продовжує Франсуа Ламуан. Починаючи з вежі Europa (8000 м2), розробленої в 1970-х роках групою Pelloux біля підніжжя торгового центру Belle-Epine: її вільна площа 1500 м2 пропонується за 450 F/м2 без урахування автостоянок, що майже вдвічі менше як у зоні дельти.
Третинна трансплантація на краях центру Орлі-Рунгі важка. Розроблений для розміщення 16 000 м2 офісів та заходів, бізнес-парк Шевіллі-Лару, розроблений Меньє, налічує лише 6000, з яких 2200 було передано в 1989 році групі "Фламмаріон", колишньому власнику землі, для її нового головного офісу. З двох інших будівель, відкритих для продажу в 1993 році, лише одна повністю зайнята. Сайт не має виходу до моря: найшвидший спосіб дістатися туди вимагає проїзду через MIN, який донедавна вимагав сплати мита (40 F). На південь від Дельти, на Фресне, бізнес-парк Медічі (70 000 м2 в довгостроковій перспективі) зазнав таких же невдач: поставлений у 1991 р., Його друга фаза (16 000 м2) постраждала від ізоляції ділянки, її зв’язку з 'A6 все ще не побачив світ.
Логістичний центр
Навколишнє середовище є більш стабільним на складських та логістичних ділянках. Створена тридцять років тому залізнично-дорожня логістична платформа Согаріса, державного забудовника та керівника ділянки (37 га), більше не пропонує можливості розвитку. Але він працює на повну потужність: «Наші 200 000 м2 складських приміщень зайняті на 97%, а попит регулярний», - говорить Андре Халлауер, генеральний секретар компанії Sogaris. Великі перевізники та логісти, такі як Sopadi (в холодильнику), працюють поряд із розподільчими центрами Danone, Grohe або Continent. Прибуття заповнює відправлення, зокрема виїзд Samada, дочірнього підприємства Monoprix, який виїхав минулого року. Навіть перенесення наступного року сортувального центру NMPP до нового міста Сенарт та площі (20 000 м2), яку він залишить, не вважається тривожним. "Цей відхід є дуже покаральним, оскільки ця діяльність використовувала найкращі ресурси залізничного транспорту", однак, оцінює Генеральна рада Валь-де-Марн.
Еволюція складської зони Сенія (118 га) менш обнадійлива. Узгодженість її розвитку, яка зараз майже завершена, страждає від безлічі приватних власників. Спочатку розроблений для прийому харчових продуктів, що продаються на MIN, він продовжує рухатися до інших категорій споживачів (Decathlon, Toys'R'Us, Halle aux Chaussures.). «Ця тенденція не шкідлива. Це дозволяє сайту залишатися активним, незважаючи на кілька прогалин », - сказав лідер групи Cible, один з найбільших інвесторів на сайті. Більше занепокоєння - криза та відсутність операторів уповільнюють рух відновлення, ініційований деякими операторами. Незаселені будівлі швидко застарівають. Серйозна нестача в той час, коли Сенарт прискорює свій логістичний підйом.
Розшифруй світ згідно
Щодня написання Les Echos приносить вам достовірну інформацію в режимі реального часу. Це дає вам ключі до розшифровки новин та передбачення наслідків поточної кризи для бізнесу та ринків. Як розвивається ситуація зі здоров’ям? Які нові заходи готує уряд? Чи покращується діловий клімат у Франції та за кордоном ?
Ви можете розраховувати на те, що наші 200 журналістів дадуть відповідь на ці запитання, а також на аналізі наших найкращих підписів та відомих авторів, які повідомлять ваші думки.