Непрофесійний мебльований орендодавець мікро BIC або реальний режим
Окрім того, що оподаткування мебльованої орендної плати є однією з найстаріших податкових лазівок у Франції (для любителів історії), безумовно, одне з найцікавіших для мінімізації податків на ваші орендні інвестиції. Однак, як непрофесійна меблева орендна компанія (LMNP), у вас є вибір щодо оподаткування доходу від оренди: режим мікро BIC або реальний режим. Цей вибір значною мірою обумовить податки, які ви будете платити з доходу від оренди.
Тому ми збираємось зробити підсумок переваг цих планів для непрофесійної орендної компанії. Але перш за все, давайте коротко нагадаємо про поняття LMNP.
Що таке непрофесійна меблева орендна компанія ?
Непрофесійна меблева орендна компанія є статусом за замовчуванням для будь-якої особи, яка практикує оренду меблів. Отже, такий статус у вас буде, коли ви хочете інвестувати в нерухомість з метою мебльованої оренди.
Діяльність та умови, які мають бути LMNP
Статус LMNP стосується всіх видів мебльованої оренди, включаючи:
- класична оренда меблів (оренда мебльованої житла)
- сезонна оренда;
- класифікована оренда туристів та кімнат для гостей ...
Як план за замовчуванням, ви перебуваєте у статусі LMNP за умови, що ви не перевищуєте одного з наступних порогів:
- щорічний мебльований дохід від оренди становить менше 23000 євро (ми говоримо про оборот, а не про прибуток);
- ці самі надходження не перевищують доходу від діяльності податкового домогосподарства (заробітна плата та інші доходи BIC, BA та BNC).
Якщо ви перевищуєте будь-який із зазначених вище меж, ви підпадаєте під план LMP. Наступні рядки не стосуються вас. В іншому випадку, вітаємо: Ви непрофесійна компанія з прокату меблів.
Але оскільки велика держава приходить з великою відповідальністю (RIP Бен Паркер), вам все одно потрібно буде зробити декларацію.
Зобов’язання щодо звітності про статус LMNP
Процес декларування статусу LMNP полягає в отриманні номера SIRET (як якщо б ви були компанією). Цей ідентифікаційний номер отримується шляхом надсилання сертифіката Cerfa P0i секретареві господарського суду, відповідального за орендоване майно (господарський суд, розташований поблизу власності, якщо ви бажаєте).
У Cerfa вам доведеться вибирати у графі 11 між реальним режимом та режимом мікро BIC. Хоча ваш вибір не безповоротний, ми радимо вам вибрати добре з самого початку !
Які характеристики схеми мікро BIC та реальної схеми ?
Коли ви здаєте нерухомість в оренду, орендна плата вважається доходом від майна, що підлягає оподаткуванню, класично в категорії "дохід від майна".
Щодо доходу від оренди від мебльованої оренди він вважається оподатковуваним комерційним доходом у категорії BIC (промисловий та комерційний прибуток). Хоча це оренда нерухомості, цей дохід не має однакової природи, а отже, має інший режим оподаткування.
У випадку мебльованої оренди режим BIC пропонує дві можливості:
- режим мікро BIC;
- справжня дієта.
Розуміння плюсів і мінусів цих двох дієт особливо важливо при прийнятті обґрунтованого вибору. Розумний орендар вартує двох, ми пояснимо характеристики режиму мікро BIC та реального режиму.
Оподаткування LMNP мікро BIC
Режим мікро BIC, що застосовується до доходу від меблевої оренди, є так званим режимом фіксованої ставки. Дійсно, неможливо вирахувати фактично понесені витрати за експлуатацію вашого майна. Отже, вихід за позику, викуп рухомого майна, податок на майно та інші податкові збори.
Однак, щоб врахувати цю відсутність відрахувань, податкова адміністрація застосує зниження на 50% доходу від оренди. Іншими словами, останній довільно вважає, що ваші витрати відповідають 50% від доходу від оренди.
Примітка: У випадку мебльованої оренди для класифікованого туризму та гостьової кімнати, відповідне зниження становить 71%.
Вибір цього конкретного податкового режиму, тим не менше, підлягає певним обмеженням:
| Поріг швидкості мікро BIC | 70 000 євро | 170 000 євро |
| Зменшення мікро BIC | 50% | 71% |
Якщо ви LMNP, ви автоматично поважаєте ці межі (оскільки поріг статусу становить 23000 євро), тому не важливо звертати на це увагу. Щоб переконатися, що ви правильно розумієте, ось невеликий приклад.
Приклад: Станом на 31 грудня 2019 року ви отримали 14 000 євро доходу від оренди житла у мебльованому житлі. У режимі мікро BIC ви будете оподатковуватись лише на 7000 євро завдяки застосуванню надбавки, не беручи до уваги ваші фактичні витрати.
Оподаткування НМП у реальному режимі
Реальний режим, реальні навантаження, це для вас щось означає? На відміну від плану BIC, ви можете вирахувати свої реальні витрати завдяки реальному плану.
Однак усі збори не можна вирахувати з доходу від оренди житла у мебльованому житлі (BIC). Ваші витрати повинні бути понесені в інтересах експлуатації майна і бути обґрунтованими (тому ви повинні зберігати свої рахунки-фактури).
Таким чином, з вашого доходу від оренди можна вирахувати:
- позикові відсотки;
- придбання меблів;
- податок на власність;
- несплачена страховка орендної плати;
- плата за співвласність ...
Але перевага реального режиму оренди полягає у зменшенні амортизації майна. Амортизація - це концепція бухгалтерського обліку, яка полягає у зарахуванні щороку частки вартості товару, що обслуговує довгострокову діяльність, з урахуванням його втрат у вартості.
Якщо насправді зношеність будівлі важко уявити, податківці дозволяють щороку частку ціни придбання будівлі вираховувати з доходу від мебльованої оренди. Ви також можете сказати, що за такої додаткової плати ваші податки з доходу від оренди можуть становити близько 0 !
Однак цей варіант амортизації залишається обмеженим у тому сенсі, що податкова адміністрація обмежує відрахування. Дійсно, неможливо створити фіскальний дефіцит від амортизації будівлі. Тому не можна опускати нижче нейтрального податкового результату.
Як ви зрозумієте, хоча фінансово привабливий, реальний режим передбачає оволодіння низкою навичок, зокрема ведення бухгалтерського обліку. Отже, яку дієту вибрати ?
Як вибрати між мікро BIC та BIC реальним режимом ?
Перш ніж розглянути рішення, яке вам підходить, давайте почнемо з прикладу, щоб зрозуміти результати оподаткування цих двох режимів.
Закрийте очі і уявіть, що купуєте нерухомість за 300 000 євро. Ви прекрасна непрофесійна компанія з оренди меблів з мріями в голові.
Ви збираєтеся підписати свій перший договір оренди меблів на 15000 євро/рік і заповнюєте Cerfa P0i, щоб заявити про свою діяльність.
Але зараз вікно Cerfa 11 створює проблему: справжня дієта або мікро BIC ?
Давайте підрахуємо.
Припустимо, що ви можете застосовувати норму амортизації 2%/рік на майно, тобто 0,02 х 300 000 = 6 000 євро франшизи на рік.
Також у вас є інші платежі:
- Плата за співвласність: 1000 євро/рік
- Податок на майно: 400 євро/рік
- Відсотки за кредитом та страхування: 2400 євро/рік
Отже, ці збори складають загалом 3800 євро на рік.
| Орендна плата зібрана | 15000 євро | 15000 євро |
| Зменшення мікро BIC | 50% | 0% |
| Амортизація, що вираховується | 0 | 6000 євро |
| Витрати, що підлягають франшизі | 0 | 3800 євро |
| Оподатковуваний дохід BIC | 7500 євро | 5200 євро |
Отже, вибравши реальний план, ви економите 2300 євро на своєму оподатковуваному доході. Зверніть увагу: це не економія 2300 євро податку, оскільки сума податку, що підлягає сплаті, залежить від вашого граничного рівня оподаткування, розрахованого з урахуванням усіх ваших доходів, податкового кредиту, сімейного коефіцієнта тощо.
Зверніть увагу, що також можна нарахувати амортизацію рухомого майна орендованого майна з урахуванням відповідного строку корисного використання.
Приховані витрати реальної схеми LMNP
У будь-якому випадку ви сплатите менший податок, вибравши реальний режим.
Однак реальний режим найчастіше передбачає використання бухгалтера для належної амортизації майна. Дійсно, якщо в нашому розрахунку все здається відносно простим, реальність передбачає проведення амортизації за складовими: будівельні роботи амортизуються не так само, як внутрішня арматура та електроустановки.
Так само меблі також повинні бути знецінені, кожна з яких має різний термін служби.
Коротше кажучи, бухгалтерський режим цих операцій може бути нудним для фахівців, що не відповідають цифрам, не кажучи вже про те, що у випадку помилки ви матимете право на гарне коригування податків ...
Хоча франшиза, залучення дипломованого бухгалтера породжує додаткові витрати (близько 1000 євро/рік), які слід оцінювати з урахуванням загальної економії орендних інвестицій.
Micro BIC: вибір комфорту
Таким чином, якщо ви не надто обтяжені податком на прибуток, вибір плану мікро BIC може бути корисним. Ваш оподатковуваний дохід буде вищим, але, з іншого боку, ви мінімізуєте ризик помилок, одночасно обмежуючи плату за управління. Насправді це буде залежати від вартості вашого майна та меблів, що складають оренду майна.
Якщо у ваших розрахунках оподатковуваний розрив BIC перевищує 3500 євро, дуже ймовірно, що фактичний режим буде вигіднішим, незважаючи на додаткові витрати, понесені бухгалтерією.
У будь-якому випадку, ви завжди можете змінити свій раціон пізніше, якщо вважаєте, що втрачаєте занадто багато з дієтою micro BIC.
Створіть свій сертифікат техніко-економічного обґрунтування, щоб заспокоїти продавців та агентів з нерухомості. Опишіть свій проект, поговоріть із експертом по телефону та отримайте сертифікат безкоштовно та без зобов’язань !