Нерухомість Берліна, чому зараз саме час інвестувати
Протягом 2-3 років німецька столиця входить в топ списку інвесторів у нерухомість, і ціни відчуваються в більшості міжнародних районів міста.
І недарма Берлін із середньою ціною 3290 євро за м2 та зростаючою привабливістю міста (яке посідає 3-те місце серед найкращих міст у світі) пропонує чудові можливості для нерухомості, щоб придбати квартиру як другий будинок або як оренду інвестицій.
Але з нинішніми цінами, якою б була прибутковість та квартали, які можна вибрати для покупки квартири в Берліні ?
Придбання квартири в Берліні: цільові райони Берліна
Населення Берліна зростає зі швидкістю 50 000 чоловік на рік, і місто приваблює молоде населення з-поміж півдня Німеччини, європейських країн, таких як Франція та далеко за її межами. Це значною мірою сприяло насиченню рівня заповнюваності понад 98% та серйозному дефіциту житла в Берліні, який протягом наступних 10 років досягне 200 000 будинків.
Ця демографічна динаміка означала, що деякі райони на сході та півдні Берліна, такі як Пренцлауер Берг чи Мітте, стали в основному інтернаціоналізованими, коли нове населення емігрантів, багато з яких працюють у цифровому, технологічному та мистецькому секторах, у повному розпалі. в Берліні.
Для оренди інвестицій також було б гарним вибором націлити райони, популярні серед таких міжнародних організацій, як Мітте, Пренцлауер Берг або Кройцберг, Фрідріхсхайн або Нойкёльн.
"Ці мікрорайони, динамічні та приємні для життя, представляють інвестицію з високим потенціалом, оскільки попит як на покупку, так і на оренду експоненціальний, а пропозиція товарів дуже низька", - коментує Анна Кузнєцова з агентства нерухомості First Citizen Berlin.
Це правда, що деякі з цих районів, які колись були мало відомі широкій громадськості, стали важливими місцями у місті, богемними та дуже модними, зокрема завдяки встановленню тисяч художників та підприємців усіх видів, включаючи велику кількість сіверяни.
Відносно позбавлені цього руху, західні райони залишаються більш "місцевими", а також представляють безпечну ставку, поки ми розташуємось навколо головних торгових вулиць Шарлоттенбурга, Шенеберга та Штегліца.
Яке оподаткування для інвестицій у нерухомість у Берліні ?
Оподаткування доходів від оренди в Берліні є особливо вигідним. Немає CSG або CRDS, податок на майно зменшено (від 100 € до 150 € за 50м2). Податок на прибуток подібний до реальної системи у Франції з можливістю вирахування всіх зборів та податків. Основна перевага: можливість вирахування доходу від оренди від 2% до 2,5% від вартості придбання як амортизація майна.
Після цього відрахування чистий дохід від оренди оподатковується поступово, починаючи з першої дужки в розмірі 14%, що означає, що середня ставка податку, як правило, становить від 5% до 10% для власника одного або двох об’єктів нерухомості в Берліні.
Зверніть увагу, що за франко-німецькою угодою про подвійне оподаткування дохід від оренди оподатковується лише у Німеччині.
Приклад: Перший поверх продається мебльованим 50 м2 у Пренцлауер Берг,
Ціна закупівлі 2016 року: 175 000 євро, щомісячна оренда 600 євро без урахування зборів,
Податок на майно: 120 €
Валовий дохід від оренди: 7200 євро
Податки з доходу від оренди: 520 євро на рік, тобто середня ставка податку 7,2%.
Ще одна перевага: купуючи під заставу в Німеччині чи Франції, ви також можете вирахувати відсотки за позику, що часто призводить до нульового оподаткування або навіть дефіциту майна за майно, придбане частково або повністю в кредит.
"Позики для придбання нерухомості в Берліні, безсумнівно, є хорошою інвестиційною стратегією, і крім того, ми розглядаємо все більше заявок на іпотечний кредит для наших клієнтів у Німеччині", - коментує Анна Кузнєцова.
Яка вигідність придбання нерухомості в Берліні ?
Загальна прибутковість орендної інвестиції - це сума чистого прибутку від оренди плюс зміна ціни. У цьому сенсі потенціал двозначного розвитку цін є головною привабливістю Берліна. Дійсно, ціни на нерухомість у Берліні зросли в середньому на 12,7% у 2017 році та 9,8% у 2016 році. Щорічне опитування інвесторів у нерухомість у Європі, організоване фірмою PWC, підтверджує цей ентузіазм і ставить Берлін як найкраще місто для інвестування нерухомість у Європі на 2018 рік.
Таким чином, при оренді в центрі від 2% до 5% і зростанні цін приблизно на 10%, Берлін, отже, має потенціал загальної прибутковості від 12% до 15% на рік. Більше того, інституційні, а також приватні інвестори не помиляються і збільшили обсяг інвестицій до 9 млрд євро на рік, перевищивши таким чином Париж (8 млрд євро) вперше, хоча ціни на нерухомість у Берліні в 2-3 рази дешевші в столиці Німеччини.
Приватні інвестори мають ще більші переваги в Берліні, оскільки вони отримують повне звільнення від податку на прибуток від капіталу лише через десять років ув'язнення порівняно з 22 роками, які зараз перебувають у Франції.
Як управляти інвестиціями в оренду в Берліні ?
Були часи, коли не володіння німецькою мовою було справжньою перешкодою для інвестування та управління нерухомістю в Берліні. Подібно до інтернаціоналізації міста, агентства нерухомості, що спеціалізуються на підтримці іноземних та еміграційних покупців у Берліні, пропонують послуги та консультації англійською та французькою мовами. Це зробило купівлю та управління нерухомістю у Берліні простим та доступним для покупців, що не говорять німецькою мовою, особливо французьких, які особливо активно працюють у місті. Щоб придбати квартиру в Берліні під заставу в Німеччині, First Citizen Berlin також пропонує послугу управління файлами позик від імені своїх клієнтів-резидентів та нерезидентів.