Обмежувальні умови застосування режиму ПДВ фахівців з нерухомості
Щойно Державна рада врегулювала дискусію, яка тривала протягом декількох років щодо питання ПДВ з націнки. Відповідно до позиції Берсі адміністративний суддя вважає, що режим ПДВ з націнки не може застосовуватися, коли земельну ділянку під забудову було придбано як побудовану будівлю.
В нещодавньому рішенні Вищий адміністративний суд займає позицію щодо теми, яка вже була джерелом численних рішень, винесених нижчими адміністративними органами, щодо ПДВ з націнки у випадках, коли платник податків придбав забудовану землю, зруйновану будівля, яка була там і продала землю у декількох лотах (CE, 27 березня 2020 р., n ° 428234). Приймаючи протилежну точку зору на практику адміністративних трибуналів та апеляційних адміністративних судів, які одноголосно винесли рішення щодо цього питання, Державна рада приєднується до податкової адміністрації, вирішивши, що режим ПДВ щодо націнки не застосовується до цих видів.
Для Державної ради цей вид операцій перетворює забудовану землю на земельну ділянку під забудову, що унеможливлює застосування режиму виключень щодо ПДВ з націнки. Це рішення приєднується до позиції Берсі, щодо якого цей режим може застосовуватися лише за умови наявності тотожності між придбаним майном та перепроданим майном. Зміна кваліфікації перешкоджає застосуванню режиму розміру ПДВ. Однак, якщо стаття 268 Загального податкового кодексу (CGI), на якій базується Державна рада, передбачає, що для застосування режиму ПДВ на маржі первісне придбання не повинно обкладатися ПДВ, воно не передбачає за будь-яку умову, що стосується ідентичності товару. Рішення суддів першої інстанції також ґрунтуються на цій самій статті 268 КГІ, але вважають, що доктрина податкової адміністрації додає до закону додаткову умову.
Професіонали нерухомості в перехресті
Нове рішення Державної ради націлено на досить типові ситуації, які можна проаналізувати як операції з ущільнення, що проводяться торговцями нерухомістю або забудовниками. На практиці це означає придбання будинку з прибудинковою земельною ділянкою. Згодом будинок найчастіше руйнується, і операція поділу ділянки дає можливість перепродати кілька ділянок під забудову. Забудовники та торговці майном, які здійснюють ці операції, перепродають ділянки приватним особам (які не можуть повернути ПДВ, що, отже, збільшує ціну на землю або зменшує націнку забудовника). Хоча ПДВ з нерухомості застосовується в принципі до загальної вартості товарів, що продаються продавцями та забудовниками нерухомості, але режим маржинального ПДВ дозволяє фахівцям з нерухомості застосовувати ПДВ на єдину різницю між ціною продажу та ціною придбання проданого майна. Цей режим застосовується до купівлі-перепродажу земель під будівництво та будівель, що закінчуються понад п'ять років, у разі можливості опціонування ПДВ з перепродажу для останніх. Відповідно до статті 268 ЗГІ, придбання майна не повинно відкривати право на відрахування ПДВ.
Коригування ПДВ
Вигідні рішення першої інстанції
Оновіть це рішення з П’єром Аппремонтом, викладачем ICH-CNAM та партнером юридичної фірми Kramer Levin
Les Petites Affiches: На яких фахівців з нерухомості впливає ця позиція щодо застосування ПДВ на націнку ?
П'єр Апремонт: В основному це забудовники та дилери нерухомості. Ситуація, про яку тут йдеться, стосується операцій з ущільнення. По суті, ці фахівці з нерухомості спочатку набувають власність, що складається з будинку та саду, павільйону, розташованого на околиці міста загалом. По-друге, будівля буде зруйнована, а операція поділу ділянки дозволяє перепродати декілька ділянок.
LPA: Чому, ймовірно, застосовувався режим націнки на ПДВ? ?
П'єр Апремонт: Що стосується ПДВ на нерухоме майно, то в принципі розрізняють операції з виробництва та доставки нових будівель, для яких застосовується загальноправовий режим ПДВ, щодо загальної ціни продажу та певних операцій з купівлі-перепродажу. режим ПДВ з націнки. Для нових будівель, як для земель під забудову, коли придбання майна не породжує права на вирахування ПДВ, база ПДВ тоді складається з різниці між ціною продажу та ціною продажу. Придбання переданого майна. Це ПДВ з націнки. Якщо продажі земель під будівництво фізичним особам виключаються із сфери оподаткування ПДВ, коли ці передачі здійснюються забудовником або продавцем нерухомості, вони підлягають оподаткуванню ПДВ з націнки.
LPA: Чому податкова адміністрація поставила під сумнів режим ПДВ щодо націнки під час цих операцій з ущільнення нерухомості ?
П'єр Апремонт: Обговорювалось поняття особистості між, з одного боку, майном, придбаним забудовником або продавцем нерухомості, і, з іншого, тим, що перепродається. Для Берсі не може бути ідентичності між нерухомістю, що супроводжується садом, та земельною ділянкою. Парадоксальним є те, що ця умова ідентичності не відображається в тексті закону. Єдиною умовою є те, що ПДВ не був сплачений продавцем при первинній покупці. У контексті чотирьох відповідей міністрів від 2016 р. (Міністр закордонних справ Л. де Ла Раудієр, ЖАНА. Від 30 серпня 2016 р., № 94061; Мін. Міністр О. Карре, Джоан. Від 30 серпня 2016 р. 91143; Мін. Респ. Д. Буссеро, JOAN від 20 вересня 2016 р., N ° 96679; Min. G. Savary, JOAN від 20 вересня 2016 р., N. 94538), податкова адміністрація пояснила, що, оскільки ПДВ на маржі було зневажливим, необхідно було, щоб перепроданий товар був ідентичним набутому.
ЛПА: Ця позиція породила численні суперечки ?
П'єр Апремонт: Так, на практиці операції з ущільнення нерухомості є загальним явищем. І кілька суперечок дійшли до адміністративного судді. По-перше, як і в апеляційному порядку, фахівці з нерухомості мали переважно успіх. Для відповідних адміністративних судів умовою посвідчення особи було додано до закону та підлягало сплаті лише правова умова, що стосується відсутності відкриття права на відрахування під час придбання майна (див., Наприклад, Т.А. Гренобль, 14 листопада, 2016, n ° 1403397 або TA Montpellier, 4 грудня 2017, n ° 1602270 або навіть нещодавно CAA Lyon, 27 серпня 2019, n ° 19LY01260). З огляду на ці рішення, загалом сприятливі для платників податків, рішення Державної ради дещо здивувало практиків.
LPA: Чи зберегла податкова адміністрація свою позицію щодо цієї умови посвідчення особи ?
П'єр Апремонт: Насправді, у 2016 році умова ідентичності, нав'язана Берсі, була особливо суворою. Перепродане благо повинно було бути ідентичним набутому. Цей стан особистості потрібно було оцінювати не лише з урахуванням правової кваліфікації майна, але й фізичних характеристик цього майна. На практиці ця вимога призвела до того, що адміністрація відхиляла ситуації, коли земельна ділянка була розділена та продана за партіями, але приймала застосування ПДВ з націнки у випадках, коли поділ був до придбання, або навіть якщо документ обстеження, що ідентифікує кілька партії проводились до придбання фахівцем з нерухомості. Згодом податкова адміністрація дещо послабила свою доктрину.
ЛПА: В якому контексті відбулося це розслаблення ?
П'єр Апремонт: У 2018 році, після кількох рішень адміністративних судів, нова відповідь міністрів позначила послаблення позиції Берсі (Міністр закордонних справ Фогель, Сенат ОВ від 17 травня 2018 р., № 04171). Податкова адміністрація відмовилася від критерію ідентичності фізичних характеристик майна. Однак він дотримувався критерію юридичної ідентичності придбаного та перепроданого майна. Вищий адміністративний суд неявно вважає, що операція купівлі-перепродажу повинна обов'язково та генетично стосуватися майна тієї ж кваліфікації (земельна ділянка або будівля), що, безпосередньо читаючи закон, не є очевидним. Насправді, перетворення забудованої землі на земельну ділянку під будівництво унеможливлює застосування режиму виключень щодо ПДВ з націнки, згідно з цією концепцією. У 2019 році це рішення було підтверджено новою міністерською відповіддю (Rep. Min. O. Folarni, JOAN від 24 вересня 2019 р., N ° 01835).
ЛПА: Як Державна рада обґрунтовує свою позицію ?
П'єр Апремонт: Державна рада вказує, що норма, кодифікована у статті 268 вищезазначеної ІГК, є транспонуванням у внутрішнє законодавство статті 392 Директиви Співтовариства від 28 листопада 2006 року, що стосується загальної системи ПДВ, визначає Державна рада. Текст Співтовариства передбачає, що держави-члени можуть вибрати, що для поставок будівель та будівельних земель, придбаних для перепродажу податковою особою, яка не мала права на відрахування на момент придбання, базою оподаткування є різниця між ціною продажу та ціна покупки. Франція обрала цей варіант. Однак стаття 392 Директиви не надає жодних роз’яснень з цього приводу, оскільки вона просто зазначає, що: „Держави-члени можуть передбачити, що для поставок будівель та будівельної землі, придбаних з метою перепродажу податковою особою, яка не мала права до вирахування на момент придбання, база оподаткування складається з різниці між ціною продажу та ціною придбання ".