Оподаткування квартирної оренди, який режим вибрати

РЕЗЮМЕ

КЕРІВНИК ВЛАСНИКА ОРЕНДОДАВЦЯ

Оподаткування мебльованої орендної плати

Оподаткування мебльованої орендної плати
Зосередьтеся на реальному мебльованому режимі
Статус LMP/LMNP
Початок роботи з мебльованою орендою
Зобов'язання з бухгалтерського обліку
Як амортизувати мебльовану оренду нерухомості

Мебльована оренда: ефективна стратегія економії податків

Представлена декларація Micro-BIC

Режим мікро-BIC пропонує дуже спрощену систему оподаткування. До валового мебльованого доходу застосовується стандартна допомога у розмірі 50%. Після вирахування дохід оподатковується податком на прибуток та внесками на соціальне страхування (CSG, CRDS.) У розмірі 17,2%.

Цей режим застосовується за замовчуванням, якщо ваш забезпечений дохід нижчий за границю 70 000 євро в 2018 році (33 100 євро в 2017 році). Валовий дохід відповідає орендній платі та надбавкам, отриманим за мебльоване майно, розташоване у Франції протягом року.

Реальна мебльована заява

Інтерес фактичної мебльованої оренди полягає у знеціненні вартості помешкання, тобто у відрахуванні приблизно 2% від вартості придбання з доходу від оренди. Для квартири, придбаної 220 000 євро, це становить 4 000 євро відрахувань на рік - значна сума, яка майже виключає оподаткування та внески на соціальне страхування.

Наприклад, для придбаної квартири 220 000 євро:

Річна оренда 10 000 євро
Амортизація житла 4000 євро (2% від 200 000 євро без урахування ціни на землю)
Знос меблів € 1000
Відсотки за позику 1000 євро
Річні збори 2000 € (податки, поточні витрати, плата за управління.)
Орендна плата 1000 €
Дохід, що підлягає оподаткуванню (чистий прибуток) 1000 €
30% податку та 17,2% внесків на соціальне страхування: 472 євро

Витрати на придбання підлягають вирахуванню в рік їх сплати або амортизуються. Це основна різниця порівняно з іншими податковими режимами.

Порівняння податкових режимів

Фіксована ставка
50% вартості оренди включено

Податкова система	Голі оренди Мікрофони	Справжній оголений прокат
Стеля	15000 євро	-
База оподаткування	Фіксована ставка 70% орендної плати без урахування зборів	Реальний прибуток = + орендна плата без урахування зборів - збори та відсотки
Соціальні внески	17,2%	17,2%
Заяви	Форма 2042 (= форма доходу)	Форма 2044
Категорія доходу	Дохід від власності	Дохід від власності

Статус LMP/LMNP

Як тільки ви починаєте діяльність з оренди меблів, ви стаєте непрофесійним меблім (LMNP). Це, безумовно, статус більшості, який відповідає людям з іншою діяльністю як основним заняттям. Статус професійної оренди меблів (LMP) призначений для орендодавців, основною діяльністю яких є. Цей дуже конкретний статус вимагає поглибленого вивчення вашої податкової та активної ситуації.

Недоліки мебльованої оренди

Не можна недооцінювати додатковий час та обмеження, пов'язані з орендою мебльованої квартири, порівняно з орендою голих приміщень. Примітка, наприклад:

Придбання та встановлення меблів та обладнання, а також їх періодичне оновлення
Під час входу та виходу з інвентаризації, огляду меблів та обладнання (посилання на інвентар)
Частіші зміни орендарів, ніж орендована оренда
Що стосується фактичної декларації, обов'язок вести щоденні рахунки

Сезонна оренда

Сезонна оренда повинна бути оголошена в категорії забезпечених доходів. Що стосується довгострокової оренди, то орендодавець має вибір між мікро-BIC та реальними схемами.

Примітка: оренда кімнати в головній резиденції та гостьових кімнатах звільняється за певних умов.

14 коментарів ВКЛ

Привіт! Ми всюди чуємо, що LMNP не підпадає під дію CSG-CRDS, оскільки ця діяльність не здійснюється в професійній якості. Чи існує офіційний текст закону на цю тему? З повагою

У цьому питанні справді багато плутанини, податковий словник тонкий! Крім того, оподаткування варіюється для цілорічної та сезонної оренди. Якщо дотримуватися мебльованої оренди на рік, у LMNP ви завжди повинні платити CSG-CRDS у розмірі 17,2% . Плутанина виникає внаслідок того, що ви не будете сплачувати соціальні внески від соціальних організацій (URSAFF або SSI ex RSI, які стягують CSG/CRDS у розмірі 9,7%, а також внесок за віком тощо), але що ви будете сплачувати внески на соціальне страхування від DGFiP у розмірі 17,2%. Сайт impots.gouv детально описує сценарії.

Привіт, я хотів би знати, чи зможемо ми вирахувати амортизаційні відрахування за житло, яке використовується як основне помешкання протягом приблизно 30 років, а потім трансформується в мебльовану оренду? Гадаю, ми можемо принаймні амортизувати ремонтні роботи, зроблені для оренди? Дякую.

У цьому випадку цілком можливо вирахувати амортизацію. Датою початку розрахунків амортизації є дата переходу на мебльовану (декларація про початок діяльності POi) з ринковою вартістю майна на цю дату. Ремонтні роботи піддаються амортизації, якщо вони були виконані після цієї дати, інакше вони повинні бути включені до ринкової вартості майна на дату початку діяльності.

Привіт, якщо мова йде про нерухомість, яка з кожним роком збільшується в ціні (ціни на нерухомість зростають у деяких містах), чи варто оновлювати вартість власності щороку, чи ми повинні продовжувати відштовхуватися від вартості майно на момент початку діяльності? Дякуємо за ваш відгук

Практика полягає в тому, щоб оцінювати вартість активу на початку діяльності, як зазначено в BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10, рядок 230. Про щорічну переоцінку амортизації не згадується.

Привіт, чи можна скласти декларацію Micro-Bic та іншу для іншої квартири за реального режиму? Наприклад, придбання квартири в Censi-Bouvard (новій) та іншої у старій. наперед дякую

Можливість фактичного декларування є загальносвітовою, тобто на рівні окремої компанії/SIREN як компанії (а не SIRET як організації). Неможливо вибрати варіант відповідно до властивості.

Привіт, у мене є три порожні квартири, які я знімаю і декларую в реальному житті. Я планую провести їх у мікроземлях особисто. Чи можу я все-таки придбати додаткове майно в lmnp і задекларувати його в реальному вираженні, щоб мати змогу знецінити його? З повагою, Вінсент

Режим мікрофонів для орендної плати не пов’язаний з режимом мікро BIC для меблів. Ви можете зберегти режим мікроземелля та задекларувати своє мебльоване майно в LMNP за справжнє. Більше того, коли ви вибираєте реальний варіант, це номер SIRET, який відповідає мебльованому виду діяльності (немає номера SIRET для орендної плати).

Здрастуйте! За мебльовану оренду в реальному BIC я прочитав, що нотаріальні збори можуть бути вирахувані з доходу від оренди - моє запитання, щоб взяти конкретний приклад: я купую квартиру за 200 000 євро, щоб зняти мебльовану BIC реальну, нотаріальні збори становлять 15 000 євро, мій дохід від оренди до 10 000 євро. Я можу зробити в n0 10000-15000 року, а в n + 1 10000-5000? Дякую заздалегідь, Себастьєне.

Дійсно, гонорар нотаріуса може бути вирахуваний при реальній оренді BIC. Для цього дата початку діяльності (заявлена у формі P0i) повинна збігатися з датою придбання активу. Можна вирахувати витрати:
- Або повністю рік придбання. Якщо витрати перевищують дохід, відповідний дефіцит буде переноситися на 10 років.
- Або шляхом інтеграції витрат у "амортизується" суму майна: щороку ви будете відраховувати від 2 до 3% у розмірі 200 000 євро + 15 000 євро (нотаріальні збори) - 20 000 євро (вартість землі), тобто від 4000 до 6 000 євро в рік.
Отже, вам потрібно прорахувати математику, щоб оцінити найкращий варіант. У вашому випадку, з доходом від оренди 10000 €/рік (відмінний звіт про оренду), амортизація нижча за дохід, слід віддавати перевагу першому варіанту.
Будь-яка винагорода, сплачена агентству, також може бути вирахувана таким же чином.

Я маю невелику мебльовану студію і зараз перебуваю в мікрофонці. Мама щойно дала мені порожню орендовану квартиру та мебльовану. Як мені подати свою податкову декларацію у 2021 році та який режим вибрати (податок на прибуток чи BIC?. Загальна сума орендної плати не перевищує 70 000 євро. Дякуємо за допомогу

Для початку обов’язково відокремлювати декларації: BIC для мебльованого доходу та доходу від землі за голу оренду. Потім, для мебльованих квартир, слід провести моделювання податку LMNP, щоб вибрати між фактичною декларацією та мікродекларацією. Для орендної плати, якщо у вас немає роботи, режим мікроземельних ділянок, безсумнівно, буде найцікавішим із фіксованим зниженням на 30% голих рент.

ЗАЛИШИТИ КОМЕНТАР

Ваша електронна адреса не буде опубліковано. Ви отримаєте електронне повідомлення, коли відповідь буде опубліковано.