Оренда d; комерційна оренда - професіонали
Перевірено 29 квітня 2020 року - Дирекція правової та адміністративної інформації (Прем’єр-міністр), Міністерство, відповідальне за юстицію
При укладанні договору комерційної оренди ціна оренди встановлюється сторонами вільно, в принципі, виходячи з вартості оренди приміщення.
Згорнути все Розгорнути все
Початкова сума орендної плати
Початковий розмір орендної плати не регулюється і вільно встановлюється сторонами договору.
Орендодавець не зобов'язаний орендною платою попереднього орендаря або опорною орендною платою.
Він в принципі встановлюється відповідно до орендної вартості майна.
Ціна оренди зазвичай виражається в річних євро без податку за квадратний метр: наприклад, оренда магазину площею 120 м² з ціною 500 € HT відповідає місячній оренді (120 x 500)/12 = 5000 € HT.
орендна плата за орендовані комерційні приміщення в принципі звільняється від оподаткування ПДВ, але орендодавець може вибрати. Орендна плата за обладнані комерційні приміщення обкладається ПДВ за стандартною ставкою 20%.
Ціна враховує, наприклад, наступне:
- Характеристика приміщення (розташування, площа поверхні, стояння та планування приміщення.)
- Призначення приміщення (характер та кількість підприємств, уповноважених орендою)
- Зобов'язання сторін, зокрема розподіл податків та зборів за співвласність
- Місцеві маркетингові фактори (наприклад, впізнаваність бренду, транспорт)
- Ціни по сусідству.
Якщо оренда надається для всіх підприємств, орендна плата в принципі вища, ніж орендна плата, яка дозволяє лише визначену діяльність.
Виплата орендодавцю дверної сходинки або плати за вхід зазвичай компенсується нижчою орендною платою.
Договір оренди може передбачати виплату орендарем застави, розмір якої вільно фіксується сторонами, спрямовану на гарантування орендодавцю належного виконання договору оренди та виплату сум, належних орендодавцю, зокрема під час реституції приміщень. Це не є юридичним зобов'язанням.
Без дверей
Якщо це вільні приміщення, пункт комерційної оренди може передбачати сплату вступного внеску орендодавцю.
Ця сума, вільно зафіксована сторонами, остаточно набувається орендодавцем і не повинна відшкодовуватися в кінці оренди.
Його можна виплатити одним рухом або частинами на додаток до орендної плати.
Порогом можна вважати:
- Або як a надбавка за оренду (найчастіший випадок), що дозволяє орендодавцю захищатись від ризику розриву між збільшенням орендної плати та реальною вартістю оренди приміщення. Ця добавка буде врахована в розрахунку орендної плати при поновленні договору оренди.
- Або як відшкодування шкоди в обмін на певні елементи, зокрема комерційні переваги, надані орендодавцем, не пов'язаними з орендною платою, або натомість за амортизацію приміщення.
Увага: характер ступеня дверей повинен бути зазначений в договорі оренди. Якщо це допомога за оренду, орендар може вирахувати її із свого прибутку, розподіливши цю відрахування протягом періоду, принаймні рівного тривалості оренди (наприклад, на 1/9 частки). Але якщо цей платіж кваліфікується як відшкодування збитків, орендар не може його ні вирахувати, ні амортизувати.
Перегляд орендної плати під час оренди
Під час оренди орендна плата може бути переглянута згідно з трирічним (юридичним) переглядом або відповідно до іншого періоду перегляду, зазначеного в контракті (положення про ковзання шкали)
Трирічний огляд
Орендна плата може бути переглянута на прохання орендодавця або орендаря через мінімум 3 роки.
Цей метод перегляду є автоматичним: не потрібно передбачати його в оренді.
Перегляд можливий лише в тому випадку, якщо минуло 3 роки з дати вступу орендаря у власність (оригінальна оренда), поновлення попередньої оренди або набрання чинності попередньою ревізією.
Перегляд можна вимагати лише після закінчення 3-річного періоду (тобто з дня після закінчення терміну). Будь-який запит, зроблений до закінчення трирічного періоду, вважається недійсним.
Запит повинен бути вручений виконавчим актом або надісланий рекомендованим листом із підтвердженням отримання (LRAR) із зазначенням суми орендної плати.
Знати: огляд орендної плати набирає чинності з дати подання запиту на огляд.
Обмеження трирічного огляду
Трирічний огляд обмежений.
Насправді поточне збільшення орендної плати не може перевищувати варіацію квартального базового індексу:
- Квартальний індекс комерційної оренди (ILC) для комерційної або ремісничої діяльності
- Індекс орендної плати за третинну діяльність (ILAT) для інших видів діяльності.
Щодо контрактів, укладених або поновлених з вересня 2014 року, варіація орендної плати не може призвести до збільшення, яке протягом року перевищує 10% орендної плати, сплаченої протягом попереднього року.
Для визначення нової орендної плати під час першого трирічного огляду формула розрахунку така:
поточна орендна плата x (індекс за квартал перегляду/еталону, що діяв на день, коли він був спочатку встановлений).
Під час наступних переглядів слід враховувати контрольний показник, що діяв на дату попереднього перегляду.
Наприклад, договір оренди, підписаний 1 червня 2008 р. Із щомісячною орендною платою в 500 євро на основі ILC, може бути переглянутий:
- Для 1-го трирічного огляду: з 2 червня 2011 р. (З ILC 104,44 у 1-му кварталі 2011 р. Та 100 у 1-му кварталі 2008 р.) Згідно з таким розрахунком: 500 € x (104,44/100) = 522,22 євро
- Для другого трирічного огляду: з 3 червня 2014 р. (З ILC 108,50 у 1 кварталі 2014 р. Та 104,44 у 1 кварталі 2011 р.) Згідно з таким розрахунком: 522,22 євро x (108, 50/104,44) = 542,52 €.
Занотовувати: щоквартальний індекс будівельних витрат (ICC), який послужив еталоном для трирічного перегляду комерційної орендної плати та обмеження орендної плати, що застосовується при поновленні комерційної оренди, більше не може використовуватися для оренди, укладеної або поновленої з вересня 2014 р. Однак можливо використовувати це для індексації орендної плати (положення з ковзною шкалою) з урахуванням певних запобіжних заходів.
Розкриття трирічного огляду
Орендодавець може вимагати зняття обмеженої орендної плати, що означає, що орендна плата за поновлену або поточну оренду може перевищувати відхилення в еталоні, якщо:
- Суттєві зміни факторів місцевого ринку (збільшення чисельності населення, нових артерій тощо), що призводить до варіації вартості оренди більш ніж на 10% і має реальний сприятливий вплив на комерційну діяльність орендаря (наприклад, збільшення бізнесу)
- Деспеціалізація орендної плати орендарем (зміна виду діяльності).
Щодо контрактів, укладених або поновлених з вересня 2014 р., Варіація орендної плати не може призвести до збільшення, яке протягом року перевищує 10% орендної плати, сплаченої протягом попереднього року.
Інша частота оглядів
Укладаючи договір оренди, сторони можуть домовитись про положення про ковзну шкалу, що дозволяє індексувати орендну плату відповідно до варіації базового рівня, зазначеного в контракті.
Частота його вільно визначається сторонами договору, але часто є річною.
Орендна плата автоматично переглядається після закінчення терміну дії контракту, без втручання орендодавця.
Для договорів оренди, укладених або продовжених з 1 вересня 2014 р., Отримане збільшення не може становити протягом одного року більше 10% орендної плати, сплаченої попереднім роком.
Перегляд орендної плати при поновленні договору оренди
Коли договір оренди закінчується (мінімум через 9 років), орендар, власник бізнесу, що працює в приміщенні, отримує право на поновлення, якщо він здійснював свою діяльність більше 3 років.
З цього приводу, якщо орендодавець бажає змінити розмір орендної плати, він повинен ініціювати спеціальну процедуру поновлення договору оренди.
Наслідки коронавірусу
Для орендаря
Якщо компанія може скористатися фондом солідарності, вона може повністю відкласти оплату орендної плати та рахунків за воду, газ та електроенергію для своїх професійних та комерційних приміщень.
Кінцевий термін оплати за цими контрактами повинен бути з 12 березня 2020 року до 23 липня 2020 року.
Протягом цього періоду не застосовуються фінансові штрафи, зупинення, перебої чи зменшення поставок.
Для орендодавця
Після кризи в галузі охорони здоров’я Covid-19 орендодавець може відкласти або скасувати орендну плату, яку зобов’язана компанія-орендодавець.
Податкові наслідки такі:
Дохід від власності
Орендна плата за комерційну оренду є оподатковуваним доходом.
Якщо орендодавець відмовився або відмовився від орендної плати між 15 квітня та 31 грудня 2020 р., Дохід від власності не оподатковуватиметься.
Компанія-орендар не повинна взаємодіяти з орендодавцем на відстані витягнутої руки.
Витрати, що відповідають статтям доходу, від яких було відмовлено або від яких можна відмовитись, завжди можна вирахувати.
Компанія-орендар, якою керує висхідний, нащадковий або член податкового домогосподарства орендодавця, може скористатися цими положеннями, якщо орендодавець виправдовує труднощі грошового потоку компанії. Він може виправдати ці труднощі будь-якими способами.
Промислові та комерційні переваги (BIC)
Списання дебіторської заборгованості та аксесуарів за оренду будівель, зданих в оренду між 15 квітня та 31 грудня 2020 року, вираховується із оподатковуваного чистого прибутку. Компанія-лізингодавець повинна знаходитися на відстані витягнутої руки від лізингодавця.
Це положення застосовується до фінансових років, що закінчуються 15 квітня 2020 року або пізніше .
Некомерційні прибутки (BNC)
Статті доходу, від яких було відмовлено, не становлять оподатковуваний дохід для орендодавця, який відмовився від стягнення.
У ситуації, коли орендодавець підпорядковується режиму контрольованого декларування, статті доходу, від яких було відмовлено, не становлять оподатковуваний дохід.
Це положення застосовується до фінансових років, що закінчуються 15 квітня 2020 року або пізніше .
Податок на прибуток підприємств та інші юридичні особи
В принципі, у разі виникнення дефіциту протягом фінансового року цей дефіцит розглядається як витрата на наступний фінансовий рік і вираховується з нового прибутку.
Обмежувана сума франшизи становить 1 000 000 євро, збільшена на 50% від суми, що відповідає оподатковуваному прибутку згаданого фінансового року, що перевищує цю першу суму.
Під час кризи Covid-19, якщо компанія отримала вигоду від звільнення від боргу, ліміт в 1 000 000 євро збільшується на суму цих звільнень від боргів.
Це положення застосовується до фінансових років, що закінчуються 15 квітня 2020 року або пізніше .