Оренда нерухомості - інвестиція, яка все ще вигідна в довгостроковій перспективі Les Echos
Завдяки низьким ставкам позики та постійному попиту на оренду у багатьох містах нерухомість як інвестиція повинна виконати свої обіцянки в 2020 році за умови збереження цього активу принаймні протягом п’ятнадцяти років.
В умовах все ще низьких процентних ставок, де гарантовані фінансові інвестиції майже нічого не дають і зіткнувшись із фондовим ринком, який залишається нестабільним, нерухомість продовжує залишатися привабливою своєю стабільністю та стійкістю. Ця інвестиція у матеріальне благо обнадіює. Крім того, камінь - це єдина інвестиція, яку можна профінансувати в кредит. Тому це ефективний спосіб накопичення багатства місяць за місяцем завдяки поверненню позики. "Це золотий злиток десятиліття", резюмує Лоран Вімонт, президент Century 21 .
Французи це добре зрозуміли, оскільки, за даними цієї мережі, минулого року більше кожної четвертої операції з нерухомістю стосувались інвестицій в оренду з стрибком на 25,3% між 2018 і 2019 роками. "За умови, що буде проведено на довгострокову перспективу, камінь має своє місце у спадщині. І навіть якщо він купує на високому ринку, як сьогодні, інвестор знає, що він отримає стійкий дохід, який буде використаний для виплати йому частини щомісячної виплати позики. Що стосується приросту капіталу у разі його вибуття, його слід розглядати як можливий бонус », - підтверджує Серж Харрок, партнер-засновник Euclide Financement.
Більш помірне зростання цін
Ще один елемент на користь каменю: занепокоєння, пов'язане з проектом реформ, що стосується виходу на пенсію. "Зіткнувшись із передбачуваним падінням пенсій, ця форма інвестицій дозволить фізичній особі після того, як її позика буде виплачена та вилучена з трудового життя, отримувати регулярні доходи від оренди", - підкреслює Гійом Ейссет, заступник директора фірми Gefinéo.
В даний час цей актив демонструє річну валову прибутковість від 3% до 9,8% у старому та від 2% до 3,5% у новому. "Поточна ринкова ситуація все ще повинна піддаватися такому виду діяльності, оскільки в деяких секторах пропозиція не відповідає попиту", - говорить Алексіс Пуаро, менеджер компанії з управління капіталом "Medicia Besançon". Після багатьох років прогресу ми в кінці зростання цінового циклу? Важко знати. Ринок нерухомості все ще здається міцним.
Після «виняткового» 2019 року як з точки зору обсягу транзакцій, так і зростання цін (особливо у великих містах), 2020 рік виглядає сприятливим. "Перш за все, економічна ситуація тримається, безробіття знижується, а моральний стан домогосподарств досить хороший", - пояснює Лоуренс Дешо, керівник відділу інвестицій у нерухомість Thesaurus. У 2020 році зростання цін все ще має бути більш помірним, ніж минулого року, і, на думку деяких спостерігачів, може стабілізуватися. Деякі навіть викликають "тимчасове поселення".
Більше ніж будь-коли, вибірковість залишається порядком дня: «Ми повинні націлити муніципалітети з активним ринком нерухомості з постійним попитом на оренду. Є можливості в динамічних середніх містах або в певних секторах, зрошуваних майбутнім Гранд Париж Експрес », - зазначає Рено Капель, заступник директора з нерухомості UFF. "У новому" Pinel "вам доведеться бути обережним, тому що кілька міст просунулись занадто швидко з точки зору ціни", вказує Бенджамін Співац, інженер-фамілія в Amplegest. Не забуваємо, що закон про фінанси на 2020 рік також приніс свою частку хороших новин: продовження до кінця 2022 року податкових заходів Денормандії та Мальро (тобто старого, що працює) та скасування з 1 січня податку на мікрологації (менше 14 м2), що діють з 2012 року.
Читайте також:
Менш гнучкий кредит
Інші сприятливі елементи: низький рівень іпотечних ставок. За даними Meilleurtaux, у січні пропозиції ринку становили близько 1,10% протягом 15 років; 1,25% за 20 років і 1,50% за 25 років. За даними цього брокера, найкращі профілі можуть отримати 0,71% за 15 років; 0,83% за 20 років і 0,99% за 25 років. Тим не менше, гравці фінансування стверджують, що "нижчі ставки вже позаду". Більше того, слід зазначити дві помітні зміни. Так, на початку січня деякі банки почали підвищувати свої шкали з 0,05 до 0,20%. У своїх прогнозах на 2020 рік Меййорто підкреслив, що "зараз здається можливим незначне зростання ставок".
Тоді найближчим часом доступ до кредиту може бути менш простим, ніж у попередні місяці. Нагадуємо, що в середині грудня Вища рада з питань фінансової стабілізації (HCSF) закликала банки виконувати замовлення з метою більшої вибірковості при вивченні фінансових файлів, зокрема щодо конкретних критеріїв (тривалість, рівень боргу). Таким чином, деякі запити можуть більше не прийматися.
Продавати ... і після ?
В умовах дефіциту ринків нерухомості (особливо у великих містах), де терміни транзакцій швидкі, у деяких може виникнути спокуса продати. «Це може бути у випадку з власником, який закінчив сплачувати свою позику, і тому він більше не має інтересу утримувати доходи від власності для цілей оподаткування. Без цього відрахування оподаткування більше не послаблюється », - визнає Бенджамін Співац. "Це також може бути у випадку з особою, яка бажає кристалізувати свій прибуток від капіталу, якщо актив зберігається протягом п'ятнадцяти років або більше", - додає Бенуа Берчебру, директор з управління активами в Nortia. “Рішення такого типу приймаються в кожному конкретному випадку. Все залежить від особистої, фінансової та фінансової ситуації, а також від найближчих або майбутніх цілей власника », нюанс Лоуренс Пла, відповідальний за моніторинг придбання нерухомості в Thesaurus.
“Але після звільнення готівки проблема залишається: куди інвестувати стабільно з прийнятною віддачею? А нерухомість - це рішення, яке швидко повертається », - говорить Рено Капель. Залишається зрозуміти, чи буде ця інвестиція здійснена безпосередньо або за допомогою колективних транспортних засобів (SCPI, OPCI). "У разі сценарію прямого холдингу контроль за оподаткуванням залишається пильним", наполягає Алексіс Пуаро.
Таким чином, непрофесійна схема орендованої меблів (LMNP) набирає всі голоси. "Дохід не тільки щедріший, ніж при оренді, але й дохід від оренди є невеликим або не оподатковується", - резюмує Бассель Абеді, засновник сайту Rivement Locatif. Для протоколу доходи від землі від необмеженої оренди оподатковуються за прогресивною шкалою податку на прибуток, плюс внески на соціальне страхування.
Розшифруй світ згідно
Щодня написання Les Echos приносить вам достовірну інформацію в режимі реального часу. Це дає вам ключі до розшифровки новин та передбачення наслідків поточної кризи для бізнесу та ринків. Як розвивається ситуація зі здоров’ям? Які нові заходи готує уряд? Чи покращується діловий клімат у Франції та за кордоном ?
Ви можете розраховувати на те, що наші 200 журналістів дадуть відповідь на ці запитання, а також на аналізі наших найкращих підписів та відомих авторів, які повідомлять ваші думки.