Оренда нерухомості вагою зборів і податків
Прибутковість орендної інвестиції залежить не тільки від орендної плати, яку вона генерує. Також необхідно враховувати витрати на утримання, роботи, витрати на управління, податки. Зрештою, прибутковість можна значно знизити.
Багато витрат руйнують прибутковість власності
Переходячи від найпростішого до найскладнішого, ми можемо виділити чотири основні способи виразити рентабельність орендної інвестиції: валова норма прибутку, норма прибутку за вирахуванням зборів, норма прибутку за вирахуванням зборів та податків (деякі кажуть "net-net"), і, нарешті, внутрішня норма прибутку, або IRR (див. стор. 48). Знання того, що вони охоплюють, та оволодіння їх методом обчислення не дадуть вам мати багато неприємних сюрпризів.
Валова норма прибутку: дуже неточний показник.
Чиста норма прибутку: враховуйте витрати.
Зробіть прогнозне дослідження.
Вплив оподаткування або "чистої" ставки прибутку.
Оцініть частку вашого оподаткування, що відноситься на орендну плату.
З часом слід враховувати й інші фактори.
Більш-менш точні та реалістичні, валові, чисті чи "чисті-чисті" норми прибутковості, які ви можете таким чином підрахувати, дійсні лише для певного року, а не для загальної тривалості вашої інвестиції, 10 або 15 років, або навіть більше. У такий період бувають добрі часи, коли ви збираєте орендну плату з поточними витратами, зменшеними до суворого мінімуму, і більш делікатні періоди, коли вам доведеться платити за ремонтні роботи в будівлі (прибирання, покрівля, встановлення ліфта тощо). або в побуті (зміна котла тощо). "Цих виняткових витрат, які трапляються один-два рази протягом десятирічного періоду зберігання, достатньо, щоб зменшити прибутковість оренди протягом декількох років", - вказує Ніколас де Баррау, директор з управління активами у Foncia. Ваша податкова ситуація також може змінюватися з року в рік, а отже, і рівень оподаткування. Те саме стосується податкового законодавства, незалежно від того, чи стосується воно масштабу податку на прибуток або оподаткування доходів від власності, зокрема, стосовно видатків, що підлягають вирахуванню з орендної плати, та можливостей перенесення дефіциту майна на інші доходи.
Враховуйте прибутки або збитки від капіталу та позики.
Іншим параметром, що входить до загальної прибутковості орендної інвестиції, є ціна, за якою майно буде перепродано, та прибуток або збиток у порівнянні з його ціною придбання з урахуванням будь-якого податку, що належить до надлишкової вартості. Дійсно, коли власність не є вашим основним місцем проживання та перепродана менш ніж через 22 роки після придбання, прибуток від капіталу частково оподатковується, за винятком особливих випадків. Нарешті, якщо операція передбачає позику, враховуйте, що таким чином ви розподіляєте витрати, які вона фінансує (придбання чи робота), з часом, замість того, щоб виконувати їх одразу, якщо вони були оплачені готівкою. Масштаб погашення також впливає: у класичному кредиті, або «амортизується», кожен термін погашення включає частку відсотків та частку повернення капіталу, але є також позики, що підлягають погашенню «у вигляді штрафу», під час яких ви не сплачуєте як процент, капітал, що повертається за один раз в кінці позики, з перепродажем житла. Ваші щорічні потоки доходів і витрат будуть різними в обох випадках, як і оподаткування прибутку від вашої власності: позика у вигляді штрафу збільшує суму відсотків, що підлягає вирахуванню з орендної плати, а отже, зменшує ваше оподаткування.
Щоб інтегрувати ці різні фактори, ми більше не можемо обмежуватися простим розрахунком, що полягає у діленні надходжень на суму вкладеної суми. Точніше, отриманий таким чином результат мало би мало значення. Тому бажано вдаватися до фінансового показника, який називається "внутрішня норма прибутку" (IRR), що дозволяє враховувати не тільки величину доходу та витрат, але і момент, коли вони виникають, і тривалість операції. Так, наприклад, IRR буде варіюватися залежно від того, чи була оплачена ціна закупівлі готівкою чи за допомогою позики, чи було перепродано будинок через 10 або 15 років. Практичним недоліком IRR є те, що його не можна обчислити за 4 основними операціями; для цього потрібен фінансовий калькулятор або програмне забезпечення (див. рамку). Крім того, високий IRR не обов'язково свідчить про те, що розглянута операція дасть багато за ту суму, яку ви інвестуєте. Зокрема, чим менше грошей ви отримаєте на початку операції, зокрема, якщо ви позичите ціну майна, тим вищим буде IRR із незмінною орендною платою та зборами. Отже, IRR може суттєво відрізнятися від норм прибутку, що розраховуються з року в рік.
Якому показнику довіряти?
Чиста рентабельність, нетто-чиста або IRR?
З іншого боку, якщо ви хочете взяти до уваги при порівнянні між різними будинками перспективи збільшення капіталу від перепродажу або порівняння між придбанням готівки та кредитом, вам тоді доведеться вдатися до IRR. Цей показник також буде необхідний для порівняння інвестицій у нерухомість з іншими інвестиціями. Тим не менш, кожен із цих показників (норма прибутку або IRR), що дає лише часткове бачення реальності, завжди добре враховувати всі, особливо під час прогнозування. Нарешті, час, витрачений на управління, рівень ризику, більша чи менша доступність вкладеного капіталу (деякі інвестиції можна ліквідувати за кілька днів, інші вимагають декількох місяців). також мають бути враховані.
Внутрішня норма прибутковості (IRR), що використовується менеджерами з фінансів та фінансистами, враховує всі витрати та доходи, що створюються інвестицією протягом усієї її тривалості. За умови наявності фінансового калькулятора або комп’ютера з програмою Excel чи програмним забезпеченням іншого типу, річна IRR отримується із залишку, що обчислюється для кожного року, надходжень та відтоків грошей. Зокрема, ціна придбання (або частина, сплачена готівкою у разі запозичення), розглядається як вихід у перший рік, а ціна продажу як запис у минулому році. Будь-яка економія податків (наприклад, у разі дефіциту землі) враховується як дохід. Але будьте обережні, якщо ви розраховуєте IRR на основі прогнозу, ви можете отримати дуже різні результати від подібних вихідних припущень. Однак ці припущення важко оцінити: хто може знати за 10 - 15 років до еволюції орендної плати, ціни перепродажу? Ось чому IRR - це менше даних, які слід розглядати в абсолютному значенні, ніж інструмент для порівняння між різними інвестиціями або між різними способами однієї і тієї ж інвестиції.
> Оподаткування доходів від власності: спеціальний випуск податкового податку, січень 2003 р .; внесок на дохід від оренди: n ° 963 du Particulier, с. 38.> Податкові переваги, пов’язані з орендними інвестиціями: n ° 968 du Particulier, с. 50.> Вартість роботи: n ° 967 du Particulier, с. 50.> Рентабельність оренди:> Нове/старе порівняння: n ° 964 du Particulier, с. 54; > Порівняння великого/малого житла: № 959 du Particulier, с. 52.> "Справедлива" оренда: n ° 961 du Particulier, с. 46.> Переваги кредиту: n ° 951 du Particulier, с. 34.