Орендна інвестиція - Прибутковість - Орендна дохідність від приватної особи до приватної особи - PAP

Опубліковано П. Шевіардом 5 лютого 2021 року

Рентабельність вимірює результати орендної інвестиції. Як це розрахувати? Скільки заробляє нерухомість? Яка реальна врожайність каменю ?

Інвестиція робиться вигідною. Наприклад, ви розміщуєте 100 ?. Через рік у вас 104 ?. Тому операція приносить вам 4% на рік. Що стосується інвестицій у нерухомість, то мова йде про знання вашої дохідності від оренди. Грубо кажучи, це співвідношення між тим, що ви заробляєте від житла, яке ви орендуєте (здаєте в оренду), і того, що вам це коштує (ціна придбання, кредит, утримання, податки тощо). Що стосується вас, як інвестора, питання набуває вирішального значення, оскільки ваша операція з нерухомістю не повинна змусити вас втратити гроші.

Коротко рентабельність оренди. Основний розрахунок враховує орендну плату та ціну житла, що дає змогу отримати валовий прибуток. Додаючи до нього збори та податки, ви отримуєте чисту рентабельність. Інтегруючи податкові пільги, ми говоримо про чисто-чисту рентабельність. Залишається з’ясувати, як саме це працює. І перш за все, скільки насправді приносить камінь.

Орендна інвестиція: прибутковість або прибутковість ?
Слова мають значення. Особливо якщо мова йде про інвестиції в нерухомість. Тому ідея полягає в тому, щоб точно знати, про що йде мова, щоб чітко розмежувати врожайність та рентабельність.
Врожайність оренди. Строго кажучи, це стосується лише доходу, який принесе вам ваше житло стосовно його вартості.
Рентабельність оренди. Він включає дохід, отриманий від орендованого вами житла І зміну ціни на житло, в яке ви інвестували. Якщо врахувати всі фінансові потоки (перепродаж зокрема), ми говоримо про внутрішню норму прибутку. Ця стаття в основному стосується орендної плати.

Як розрахувати рентабельність інвестицій у нерухомість ?

Валова рентабельність. Його отримують шляхом ділення річної орендної плати на ціну житла та множення результату на 100. Отже, це валова річна прибутковість. Приклад: студія купила 150 000 ? і орендували 650 ? на місяць дає 5,2% брутто (650 х 12/150 000 х 100 = 5,2).

Наша думка. Цей валовий прибуток від оренди є дуже корисним першим показником. Це дає змогу порівняти порівнянне: фактично для кожного майна збори або навіть місцеве оподаткування різняться. Однак валова рентабельність дає лише перші показники, а для більш точного розрахунку слід враховувати інші фактори.

Рентабельність за вирахуванням витрат. Ви продовжуєте попередній розрахунок. З річної орендної плати ви віднімаєте податок на майно (його сплачує власник інвестора, іншими словами ви), невідшкодовувані нарахування орендаря та плату за управління. З річної оренди нашої студії, наприклад, ви забираєте 600 ? податок на майно, 10% збору за управління та 400 ? безповоротні стягнення. Нова річна орендна плата: 6.020 ?. Рентабельність (або дохід від оренди) за вирахуванням витрат: 4,01%.

Наша думка. Тут ви набагато точніше уявляєте собі дохід від оренди. Цей підхід враховує приплив та відтік грошей та дозволяє краще виміряти тонкощі та витрати ваших інвестицій у нерухомість. Ви інтегруєте ці елементи у фінансове моделювання, яке дозволить скласти план фінансування.

Чиста-чиста рентабельність. Це прибутковість за вирахуванням зборів, плюс податкові пільги. Пам’ятайте, що податок за роботу, майно або відсотки за позику вираховуються із орендної плати, коли ви заявляєте про них податкові органи. Ви також можете скористатися певними схемами звільнення від оподаткування, такими як Pinel або схема Censi-Bouvard у новій нерухомості, або податковими пільгами Cosse, але також Денорманді у старому.

Наша думка. Точна оцінка чистої рентабельності залежить від конкретного випадку: вона залежить від податкового профілю (зокрема, податкової ставки) кожного орендодавця та кожної інвестиції. Щоб дізнатись більше, див. Оподаткування нерухомості.

Розумний: розрахунок рентабельності оренди методом Ларше. Щоб отримати більш точне уявлення про орендну дохідність ваших інвестицій, не роблячи важких розрахунків, застосуйте метод Ларше. Він включає валову рентабельність, обчислюючи її за дев'ять місяців орендної плати (не більше дванадцяти). За підрахунками, витрати та інші витрати становлять 25% від орендної плати, що еквівалентно тримісячній оренді. Візьмемо приклад нашої студії. Рентабельність за методом Ларше обчислюється наступним чином: 650 х 9/150 000 х 100 = 3,90% Чистий прибуток від оренди цього майна становить близько 3,90%.

Прибутковість оренди: 5 порад щодо безпечного інвестування. Елементи, що складають чисту рентабельність, повинні бути якомога конкретнішими, щоб ви могли скласти надійний план фінансування. Ось п’ять правил, яких слід дотримуватися.

  • Остерігайтеся надмірно оптимістичного моделювання. Не слід переоцінювати припущення щодо зростання орендної плати чи цін на перепродаж. Остерігайтеся занадто високої рекламованої орендної плати.
  • Включіть у свої розрахунки податок на майно, збори та роботи. Щоб розрахувати свою чисту чисту рентабельність, зверніть увагу, що більшість із цих статей підлягають вирахуванню з орендної плати, коли ви повідомляєте про них.
  • Врахуйте вакансію оренди. Це період, протягом якого житло порожнє (ви не отримуєте оренду, що знижує врожайність). Для означення підрахуйте два місяці вакансії оренди за трирічний період (рівень вакансій оренди 5,50%).
  • Зберігайте фінансову свободу. Ви повинні мати змогу впоратися зі зниженням річної орендної плати приблизно на 20%, не ставлячи під загрозу повернення кредиту.
  • Розглядайте податкові пільги як бонус, а не як самоціль. Важливим є камінь: якість місця та житла, динамізм ринку для перепродажу тощо.

Оренда нерухомості: скільки вона заробляє ?

Чиста рентабельність інвестицій у нерухомість зазвичай варіюється від 2 до 7%, а в деяких випадках навіть більше. Ефективність залежить, зокрема, від типу житла, знаючи, що в квадратному метрі повертається більше малих поверхонь, ніж великих . Що заслуговує на деякі пояснення, щоб інвестувати свідомо.

Студії та Т1. Ці невеликі площі заробляють більше, ніж великі за квадратний метр, але орендарі змінюються частіше. Оборот, який передбачає більше вакансій в оренді та частіший ремонт, що неминуче впливає на прибутковість оренди. Іншими словами, вища віддача компенсує більший ризик.

Великі квартири та будинки. За квадратний метр ці великі поверхні менш вигідні. Але їх орендарі стабільніші, оскільки вони найчастіше є сім'ями. Крім того, вони, як правило, переходять у власність будинку чи квартири. Як результат, вони підтримують його краще, що зменшує витрати на утримання, які несе власник-орендодавець, витрати на утримання, які неминуче важать на прибутковість. Тут саме безпека компенсує нижчу віддачу.

Два і три шматки: компроміс. Ці будинки поєднують в собі якості малих та великих поверхонь: розумний оборот, правильна стабільність орендаря, вакансії в оренді та обмежені витрати на ремонт. Їх повернення та ризик залишаються правильними. У новобудовах ці будинки добре підходять для інвестицій, звільнених від податку Pinel.

Вплив місця. Рентабельність нижча у більшості адрес проживання, оскільки вони є найдорожчими з точки зору ціни. Але ці сектори є більш безпечними з точки зору оцінки, це компенсує це. Не випадково інвестиції в оренду в Парижі зберігають багато послідовників, незважаючи на валову рентабельність, яка коливається близько 3%. Столиця, яка дуже затребувана, страждає від браку житла. Пропозиція нижча за попит, що гарантує оцінку майна протягом тривалого періоду.

Порада: щоб правильно зрозуміти тонкощі інвестицій у нерухомість, думайте як фінансові інвестори. Для них прибутковість компенсує ризик. Чим вище останній, тим вищий урожай. Таким чином, будинок, який мало платить, пропонує велику безпеку: він більш стійкий до можливого спаду на ринку нерухомості та можливого падіння цін.

Оренда житла окупається. І після ?

Переваги каменю. Чесно кажучи, в даний час оренда нерухомості має дуже хороший коефіцієнт ризику/прибутковості, особливо у порівнянні з фінансовими інвестиціями. Останні, коли мають низький ризик, платять все менше і менше. Наприклад, страхування життя, засноване на коштах в євро (капітал гарантується на 100%), повернеться в межах від 1 до 1,50% протягом 2021 року (і це без урахування податків та внесків на соціальне страхування).) Інвестиції, які платять більше, в більшості випадків набагато більш невизначені.

Оренда нерухомості: правильні цілі. Рентабельність, очевидно, важлива. Але це не повинно бути єдиним критерієм вибору. Ідея полягає в першу чергу в побудові міцної спадщини. Ви також повинні визначити свої цілі: здати в оренду якомога довше, влаштувати дитину, повернути майно, щоб потім там жити, або перепродати його для отримання прибутку від капіталу. Коротше кажучи, ідея полягає в тому, щоб знати з самого початку, що ви плануєте робити з житлом після фази оренди. Так багато стратегій, які підпорядковуються одним і тим же правилам: вибір якісного житла та хороша адреса, два ключових моменти для гарної оренди та гарного перепродажу, коли ви хочете. Для отримання додаткової інформації див. Вибір вдалого місця.

прибутковість

ВІДЕО: Інвестори: як розрахувати свою валову рентабельність ?

Норма прибутку використовується для вимірювання ефективності орендної інвестиції. У цьому відео ми покажемо вам, як розрахувати валову рентабельність. Це дозволяє отримати перше уявлення про ринок і зробити первинний вибір інвестиційних можливостей.

ВІДЕО: Інвестори: розрахуйте чисту рентабельність !

На відео 63 ми бачили, як розрахувати валову рентабельність! У цьому відео ми розглядаємо чисту рентабельність !

ВІДЕО: Обчисліть чисту рентабельність ваших інвестицій

Сьогодні ми маємо справу з чистою чистою рентабельністю, найскладнішим розрахунком, але також найточнішим, оскільки враховує вашу податкову ситуацію

ВІДЕО: Порожня оренда: яке оподаткування орендної плати ?

Орендна плата, отримана в порожній оренді, оподатковується в категорії доходу від землі. Існує два режими оподаткування: режим фіксованої ставки та реальний режим. Однак, якщо тарифний план з фіксованою ставкою надзвичайно простий, власники вибирають реальний план, який є набагато вигіднішим.

ВІДЕО: Мебльована оренда: менше податку на оренду ?

Часто кажуть, що мебльована оренда є вигіднішою, ніж порожня оренда! Це правда, що оподаткування легше, принаймні наразі.

Для подальшого.

Мінімальний бюджет для інвестування в оренду нерухомості. Розрахунок фінансування. Вибір житла.

Оренда нерухомості в старому віці - це безпечна інвестиція, якщо ви приділяєте їй час і застосовуєте суворе управління. Все, що потрібно знати, щоб інвестувати в стару нерухомість.

  • Карта сайту
  • Хто ми ?
  • Зв'яжіться з нами
  • CGV
  • Відгуки клієнтів
  • Вербування
  • Медіа-комплект

За оцінками клієнтів 5720 Trustpilot PAP.fr має рейтинг 4.7/5

Отримуйте наш щомісячний бюлетень, присвячений донорам !