ОСББ - Принципи власності; mergemeinschaft - Stiftung Warentest
зміст
Власники часто сперечаються щодо будівельних робіт і того, хто за них платить.
Той, хто купує ОСББ, стає частиною асоціації власників квартир (WEG). Ця спільнота власників приймає рішення про всі заходи в будинку та на подвір’ї разом. Тут ви можете прочитати, які правила діють у спільноті власників і на що вам як покупцеві будинку слід звернути увагу перед покупкою.
Всі власники вирішують разом
Це було дорогою помилкою: у житловому комплексі, в якому понад 200 квартир, власник у своїй квартирі замінив дерев'яні вікна з єдиним склом 1970-х років на пластикові вікна з потрійним склом. Він вважає, що це його завдання, а не спільне завдання всіх власників. Однак він помиляється з цим - також з припущенням, що він може вимагати відшкодування витрат у розмірі 5500 євро, які він витратив на заміну вікон від інших власників. Федеральний суд відхилив його позов (Az. V ZR 254/17). Причина: Якщо об’єкт житлового комплексу перебуває у спільній власності, рішення про будь-які заходи щодо ремонту вирішують усі власники квартир. Вам не доведеться дофінансувати ремонт, про який не було домовлено заздалегідь.
Наша порада
витрати. Перш ніж купувати квартиру, попросіть продавця заглянути в земельну книгу та прочитати декларацію про поділ. Там сказано, як розподіляються експлуатаційні витрати на житловий комплекс.
Меблі. Чи достатньо меблів для вас? Це важливо, оскільки після переїзду вам може знадобитися згода інших власників на ремонт, наприклад, роботи на балконі.
рішення. Запитайте продавця житла про важливі рішення зборів власників. Щоб переглянути колекцію резолюцій, зв’яжіться з адміністратором.
Порядок громади. Нехай вам покажуть порядок громади. Там використання квартири може бути обмежене, наприклад, якщо ви хочете використовувати її в комерційних цілях.
Консультативна рада. Якщо ви хочете стати членом дорадчої ради, ваша відповідальність за незначну недбалість повинна бути виключена. Громаді найкраще платити за страхування відповідальності радників.
Довіреність. Якщо покупка ще не завершена, але ви вже хочете піти на зустріч, ви можете отримати дозвіл від поточного власника.
Правовий захист. Ваше страхування правового захисту повинно містити модуль “Захист власників житла”.
Особливість корони. Оскільки багато асоціацій власників квартир не можуть провести збори власників через кризу в Короні, тимчасово застосовується таке: Поточні адміністратори залишаються на своїх посадах, навіть коли термін їх повноважень закінчився. Крім того, бізнес-план продовжує застосовуватися, власники повинні продовжувати виплачувати будинку гроші в попередній сумі.
Закон про власність житла є складним
Будь то обов’язки, рішення чи витрати - будь-хто, хто пов’язаний з ОСББ, швидко перевантажений. «Закон про власність на дому складний», - підтверджує асоціація захисту прав споживачів «Життя у власності», яка консультує з питань власності, будівництва та модернізації будинків. Спочатку незнайоме для нових власників - окупантів-власників, а також орендодавців: У багатоквартирному будинку або житловому комплексі ви повинні вписатися в громаду, відому також як асоціація власників квартир (WEG). Його члени повинні узгоджуватися між собою, наприклад, коли на будинку заплановані будівельні роботи. Кожен може робити все, що завгодно, у своїх чотирьох стінах, не питаючи інших мешканців.
Поради від Stiftung Warentest
У нашому посібнику з ОСББ надається велика інформація про власність житла. Зміст включає такі теми, як фінансування орендарів та орендодавців, можливості фінансування, управління та обслуговування майна та заходи щодо модернізації. Путівник має 240 сторінок і доступний у книгарнях або в test.de/shop за 34,90 євро.
Декларація про поділ та порядок громади
Що є єдиною власністю (окрема власність), а що належить усім власникам (спільна власність), знаходиться в Декларація про поділ регулюється. Берлінська юристка Дорте Юстель, яка спеціалізується на праві ОСББ, пояснює: "Оголошення про поділ є обов'язковою вимогою при купівлі житла". Порядок громади. "Обидва документи регулюють відносини між власниками квартир." Вони визначають, яку частку отримує кожен власник у всій громаді. Це зазначається у земельній книзі - публічному реєстрі, який регулює право власності на землю.
Що належить до окремого майна?
Окреме майно включає всі кімнати в квартирі, облицювання стель, покриття стін та підлоги, внутрішні стіни та двері та санітарні приміщення. Двері квартири є спільною власністю, навіть якщо декларація про поділ передбачає інше (BGH, Az. V ZR 212/12). Він не може бути змінений без згоди спільноти власників.
Що належить до загальної власності?
Кожен повинен платити за утримання комунального майна. Сюди входить майно, всі конструктивні частини, необхідні для утримання будівлі, такі як несучі стіни; крім того, сходові клітки, ліфти, дахи, деталі балкона, стяжка, стелі, системи опалення, лінії подачі в квартиру і, як правило, вікна та віконні рами.
Приклад 1: Плити перекриття балконів належать всім власникам квартир, як і балконні решітки. Якщо такі частини будівлі доводиться ремонтувати, витрати зазвичай несе вся громада, навіть якщо задіяний балкон одного власника.
Приклад 2: Якщо власник не може користуватися своїми кімнатами через вологі стіни, громада повинна відшкодувати пошкодження. Обов'язок ремонту стосується також приміщень у підвалі старої будівлі, які згідно з декларацією про поділ використовуються як офіси чи магазини. Це вирішив Федеральний суд (Az. V ZR 203/17).
Асамблея власників: Парламент власників
Власники вирішують усунути пошкодження. Управління майном повинно це реалізувати.
Збори власників - центральний орган власників - приймає суттєві рішення щодо утримання комунальної власності, структурних заходів щодо неї та управління нею. Доглядач повинен надсилати запрошення принаймні раз на рік, як правило, в кінці або на початку календарного року, оскільки власники повинні визначити гроші будинку на наступний рік разом із бізнес-планом. Але збори можуть бути про що завгодно - від встановлення підйомника до кріплення підставки для велосипеда. Кожен має один голос у голосах. Громада може також передбачити, що голоси підраховуються відповідно до суми власності. Якщо квартира належить кільком людям, вони всі повинні домовитись. Розділене голосування недійсне. Як і в Бундестазі, іноді для прийняття рішень у парламенті домовласника достатньо простої більшості, а іноді і ні.
У цих випадках достатньо простої більшості
У цих випадках усі власники повинні відповісти "так"
Вимоги особливо високі, коли громада планує будівельний проект, який назавжди змінити характер житлового комплексу і піде за рамки простого обслуговування та ремонту будівлі. Усі власники, внесені до земельної книги, повинні погодитися на такі плани. Наприклад, якщо хтось із власників хоче засклити балкон своєї квартири або лоджії, це назавжди змінює систему. Це вважається структурні зміни (Окружний суд Берлін-Шарлоттенбург, Az. 73 C 220/10). Оскільки це стосується всіх, кожен повинен сказати так. Лише якщо інші власники не постраждали візуально чи фінансово цим заходом, їхня згода є обов’язковою. Тоді достатньо навіть простої більшості (Федеральний суд, рішення від 29 травня 2020 р., Номер справи: V ZR 141/19).
Приклад: Нещодавно побудовану терасу доводиться знести, оскільки вона дає вид на квартиру сусідів. Так постановив окружний суд Сінзігу (10а C 8/18 WEG). Власник квартири побудував терасу площею 40 квадратних метрів на дерев'яній конструкції в задній частині комунального саду, прикрашену перголою з чотирма колонами. З цього видно було в сусідню квартиру. Позивачі вимагали демонтувати терасу і були виграні. Можливий вид на квартиру впливає на їх приватність. Крім того, зовнішній вигляд саду в результаті будівництва значно змінився. Замість тераси раніше була дика рослинність. Для будівництва об'єкта потрібна була згода власників квартир. Вони цього не дали.
У цих випадках достатньо кваліфікованої більшості
Модернізації, які не змінюють сутності житлового комплексу, власники можуть забезпечити легше застосування. Це неможливо з легкою, але з кваліфікованою більшістю - наприклад, коли справа стосується Встановлення ліфта йде. Для здійснення таких структурних змін три чверті всіх виборців повинні погодитися. Більшість із трьох чвертей також повинна володіти більше половини частки власності, внесених до земельної книги.
Важливо: На запитання, чи погодились три чверті, підраховують не лише учасників наради, але й усіх відсутніх.
Навіть ті, хто проти, повинні платити
Якщо кваліфікована більшість може проштовхнути такі установки, як дуже дорогий ліфт, витрати повинні розподілятися відповідно до частки співвласників. Власники, які проголосували проти цього заходу, також повинні заплатити. Також може бути вирішено інший розподіл витрат, якщо можна знайти кваліфіковану більшість. Однак при розповсюдженні цього слід враховувати, як кожен власник може користуватися ліфтом. Наприклад, можна розподілити витрати відповідно до висоти підлоги.
Приступайте до постанов
Якщо буде прийнято рішення, яке власник вважає неправильним, він може оскаржити його протягом одного місяця. Відповідальним є суд, в окрузі якого знаходиться майно. Там власник подає позов про скасування. Однак для цього йому неодмінно слід звернутися за юридичною допомогою, рекомендує адвокат Юстель. Оскільки питання про те, чи є рішення неправильним чи навіть недійсним, важко судити неправомірним особам.
Обов'язки адміністратора
Економічний план. Управління майном - ключова фігура у спільноті власників. Він виконує рішення власників, а також визначає пошкодження житлового комплексу, отримує кошторис витрат на ремонт та наймає майстрів. Адміністратор складає річний бюджет і розпоряджається коштами громади. Щомісячна сума, яку кожен власник повинен заплатити за результати управління з бізнес-плану, - гроші будинку. Власники повинні затвердити план простою більшістю голосів. Якщо для спільноти власників призначено нового керівника, власники повинні бути проінформовані принаймні за два тижні до пропозицій заявників (Федеральний суд, Az V V ZR 110/19).
відповідальність. Професійні адміністратори часто беруть від 19 до 30 євро за квартиру на місяць, залежно від регіону та розміру закладу. Громади невеликих власників також можуть заощадити витрати та по черзі самостійно керувати своїм житловим комплексом. Зовнішній адміністратор не є обов’язковим. Адміністрування пов'язане з ризиками. Наприклад, якщо адміністратор вимагає від забудовника лише будівельний дефект після того, як закінчився термін подання скарг, і в результаті завдає шкоди громаді, він повинен його замінити.
страхування. Якщо власники бажають взяти на себе посаду керівника без оплати праці, вони повинні наполягати на тому, щоб громада взяла на себе та сплатила страхування відповідальності за майнову шкоду. Професійні адміністратори повинні самострахуватися, щоб вони могли компенсувати шкоду громаді.
Завдання адміністративної колегії
Три консультативні ради WEG. Для підтримки адміністратора існує дорадча рада. Один власник є головою, а два інших - засідателями. Ваша робота переважно добровільна. До наради власників, дорадчі ради переглядають, наприклад, бізнес-план менеджера. Вони допомагають йому виконувати побутовий порядок і часто посередницькі, якщо між менеджером та власником виникає суперечка.
Арбітр. Адміністративно-дорадча рада не вимагається законом, але вона має сенс. Оскільки суперечка між власниками та адміністрацією - це повсякденне життя, і, наприклад, в асоціації, яка проживає у власності, причина більше половини всіх запитів. Власники скаржаться на неправильні, непрозорі річні звіти та той факт, що компанії, що займаються управлінням майном, повільно виконують рішення або взагалі не виконують їх.
Які витрати у власників?
Керівник збирає житлову площу відповідно у власників Домашні гроші для поточних витрат. Це схоже на комунальні послуги, які орендарі платять заздалегідь. Сума домашніх грошей зазвичай згадується в рекламних оголошеннях про нерухомість або у виставці майна.
Витрати, понесені громадою власників, містяться в бізнес-плані, який адміністрація складає раз на рік. На додаток до бізнес-плану, наприкінці звітного року він створює Щорічна виставлення рахунків. Юрист Юстель каже: «Порівнюються всі фактичні доходи та витрати за минулий рік. Якщо виявиться, що власники заплатили занадто мало, їм доводиться вливати більше грошей ".
Якщо ви хочете придбати ОСББ, вам слід показати останні річні звіти та бізнес-план на наступний рік. Такі документи показують, чи реальні грошові кошти розраховані.
Поточні витрати
Холодні експлуатаційні витрати. Власники мають багато витрат: вони не просто платять за страхування, каналізацію, прибирання вулиць, садівництво та догляд. Є також адміністративні витрати.
Теплі експлуатаційні витрати. Сюди входять витрати на воду та опалення, які залежать від споживання.
Заповідник. Резерв технічного обслуговування для ремонту спільного житлового комплексу також є однією з допоміжних витрат.
Податок на власність. Власники також зазвичай повинні перераховувати податок на майно безпосередньо муніципалітету кожні три місяці.
Страхування. Власники повинні застрахуватися від пошкодження. Якщо це орендована ОСББ, то може бути корисним страхування від втрати від оренди. Крім того, власники, які виплачують своє житло, повинні розглянути залишковий борг або строкове страхування життя. Існуюче страхування правового захисту повинно містити модуль "Захист власників квартир".
Економимо на ремонт
Резерв технічного обслуговування дуже важливий у бізнес-плані. Їх висота повинна відповідати розміру, віку та поточному стану будинку. Якщо є відставання від ремонту чи реконструкції, резерв повинен бути вищим. Тут не варто скупитися. Якщо необхідний дорогий ремонт, на який не вистачає грошей, всі власники повинні сплатити спеціальний внесок.
Розподіл витрат громади
Звичайно, домашні гроші не однакові для всіх власників. Якщо нічого особливого не регулюється, витрати громади розподілятимуться відповідно до "частки співвласництва". Це кількісно визначає, яка частина всієї будівлі належить одному власнику. Номер є в земельній книзі в так званій декларації про поділ. Громада може приймати рішення щодо різних ключів розподілу для окремих видів витрат. Наприклад, витрати на менеджера з нерухомості іноді розподіляються рівномірно по всіх квартирах, тоді як інші витрати розподіляються відповідно до житлової площі. Іноді законодавець також визначає спеціальні правила розподілу. Принаймні частина витрат на опалення повинна бути розподілена на кожну квартиру відповідно до споживання.
Ця спеціальна публікація була вперше опублікована 1 листопада 2019 року на сайті test.de. З тих пір він був оновлений кілька разів, останній раз - 11 вересня 2020 року.
Ця стаття корисна. 121 людина вважає, що це корисно.