Перетворення оголеного житла в мебльоване житло Le Revenu
Опубліковано 18.06.2014 о 16:13 - Оновлено 09.09.2014 о 16:54
Інвестиції в непрофесійну мебльовану оренду (LMNP) отримують вигоду від більш привабливої податкової системи, ніж гола оренда житла. Які наслідки такої трансформації і як ми можемо це зробити? Дідьє Каплан, президент мережі бухгалтерських фірм Compta Expert (*), висловлює свою точку зору.
Орендована оренда, непрофесійна оренда меблів: які переваги ? Основна перевага непрофесійної мебльованої оренди (LMNP) перед простою орендою полягає у податковому режимі LMNP. Насправді в цій системі можна відняти з податкового результату майже всі понесені витрати, включаючи, звичайно, фінансові витрати, але також амортизацію орендованого майна (без землі) та його меблів, що неможливо для дохід від орендної плати.
Як результат, оподатковуваний дохід від мебльованої оренди майже систематично значно нижчий від доходу від орендної плати, реальний дохід досить близький. Крім того, у LMNP режим приросту капіталу, який застосовується до продажу орендованого майна, ідентичний режиму простої оренди, з можливим звільненням через двадцять два роки для податку на прибуток та тридцять років для CSG/CRDS. Тож неприємних сюрпризів, яких слід боятися з цього приводу, немає.
Ця різниця у розмірі зборів також ілюструється різницею у рівні фіксованого зниження між режимом мікроземельних ділянок, що застосовується до безоплатних орендних відносин, які приносять менше 15 000 євро річного доходу (30%), та режимом мікро BIC до LMNP, які приносять менше 32 900 євро річного доходу (50%), це зменшення збільшується до 71% для туристичних LMNP, річний дохід яких становить менше 82 200 євро.
Однак у режимі LMNP існують два податкові обмеження:
- Неможливо стягнути дефіцит LMNP із загальним доходом. З іншого боку, якщо дефіцит LMNP, що не виникає внаслідок амортизації, може переноситися на десять років на прибуток LMNP, то дефіцити, що виникають внаслідок амортизації, які є найбільш поширеними на сьогоднішній день, самі можуть бути перенесені без обмеження в часі. Крім того, якщо дефіцит переносу рано чи пізно зменшиться, якщо він не зможе бути стягнутий вчасно, база CSDS CRDS на доході від активів (15,5%), дефіцит землі, що нараховується на загальний дохід (в межах 10 700 євро/рік у загальному випадку) ніколи не будуть враховані для зменшення цієї бази. Тому ці межі, зрештою, не настільки обмежувальні.
- Меблі, що здаються в оренду, підлягають сплаті CFE (внесок у ділове майно), який, як правило, становить близько 300 євро на рік за оренду нерухомості. Однак ця франшизна плата, як правило, значно нижча, ніж виграш, реалізований між мебльованою орендою та голою орендою.
Окрім податкового аспекту, мебльована оренда є більш гнучкою з юридичної точки зору, оскільки власник може розірвати оренду в будь-який час і без особливих причин із попередженням за три місяці, а орендар може розірвати оренду в будь-який час з попередженням за місяць.
Попередній запобіжний захід: не зараховувати дефіцит землі, пов’язаний з орендованим майном, протягом трьох років, що передували зміні меблів.
Взаємозалежність дефіциту земельної ділянки фактично остаточно набута лише 31 грудня третього року, що настає за тим, щодо якого воно приписується, за умови, що на даний момент ця будівля все ще пропонується в оренду. Трансформація оголеної оренди в мебльовану орендується для застосування цього тексту до кінця оренди. Тоді закінчення орендної плати призводить до скасування приписання дефіциту землі, пов’язаного з орендованим майном, і перерахунку податку на прибуток за відповідний рік.
Однак дефіцити, плата за які скасовано, залишаються придбаними та переносяться на прибуток землі протягом десяти років після їх реалізації, що, попутно, робить їх знову платними для розрахунку бази CSG та внесків на соціальне страхування.
Якщо ви виконували роботи протягом останніх трьох років, перед переходом до мебльованої оренди ви повинні переконатися, що ця зміна не має наслідків або що її наслідки обмежені.
Що буде підставою для амортизації майна, яке здається в оренду мебльованим після здачі в оренду голим ?
Податкова документація BOI-BIC-PVMV-10-20-30-10 n ° 230 говорить нам, що «будівлі, що належать оператору, але не внесені в баланс компанії, повинні залишатися у приватних активах компанії оператор, навіть якщо він використовує їх для потреб операції. Звідси випливає, що якщо така будівля буде внесена до балансу під час експлуатації, оператор може зробити цей запис за реальною вартістю ".
Отже, орендована раніше гола будівля реєструється за її реальною вартістю на день початку мебльованої оренди, і тому може бути амортизована на цій основі (земля не включається в основу розрахунку). Ця реєстрація не приносить ніякого оподатковуваного приросту капіталу, оскільки орендовані за LMNP будівлі підпадають під режим особистого приросту капіталу, при якому оподатковуються лише продажі за винагороду (з фінансовою компенсацією).
Як зробити трансформацію ?
Звичайно, ми повинні забезпечити власність. Закон Алур, прийнятий на початку 2014 року, передбачав юридичне визначення мебльованої оренди як основного місця проживання орендаря. Мебльоване житло - це "гідне житло, забезпечене достатньою кількістю та якістю меблів, щоб орендар міг там гідно спати, харчуватися та жити з урахуванням вимог повсякденного життя".
Закон Алур також передбачає складання проекту "інвентаризації та детальної заяви меблів", які повинні бути встановлені для підписання договору оренди. Перелік предметів цих меблів буде встановлений указом. Ймовірно, потрібно буде надати стандартні елементи (ліжко, шафа для одягу, стіл.), Які до того були визначені прецедентною практикою і які до цього часу включали кухонне обладнання та, зокрема, посуд.
Потім необхідно дочекатися зміни орендаря, щоб укласти нову мебльовану оренду, з інвентаризацією, що вказує на наявність меблів та обладнання (перерахованих у детальному описі, встановленому в інших місцях), а потім виконати податкові формальності, пов’язані з початком підприємницька діяльність з наданням в оренду меблів, якщо це перша мебльована оренда нерухомості або прибудова нерухомості у тому випадку, якщо інші об’єкти орендованої меблів вже працюють.
Деякі інвестори також бажають не чекати виїзду орендаря, щоб перейти на мебльовану оренду. Але, згідно з цією гіпотезою, угода не повинна вважатись фіктивною податковими органами - це було б так, якби ви придбали меблі наймача, а він викупив їх у вас під час його пізнього від’їзду - ані виключно мотивовані фіскальними причинами - можна застосувати найбільший об'єкт для оренди меблів або найбільшу гнучкість орендованої меблів - під страхом серйозних труднощів з адміністрацією. Тому у цьому випадку ви повинні бути особливо обережними.
На закінчення, перетворення орендованої оренди в мебльовану оренду не становить великих труднощів за умови, що ви знаєте правильний спосіб продовження. У цьому випадку рекомендується здійснити цю трансформацію при зміні орендарів, щоб здійснити цю операцію в повному обсязі податкового забезпечення. Тоді ви зможете скористатися перевагами непрофесійної мебльованої оренди, а саме зниженого оподаткування та більшої гнучкості в управлінні орендою.
(*) Compta Expert - це мережа бухгалтерських фірм, створена та очолювана Дідьє Капланом та Олів'є Мойсаном під загальним керівництвом. Вона має двадцять сім офісів, п’ятнадцять партнерів, бухгалтерів та інженерів та двісті п’ятдесят співробітників на заході Франції та Паризькому регіоні.