Первинний відділ нарешті роз’яснив режим дозволів на планування! Крістін
12 листопада Державна рада прибула для уточнення режиму вказівки на отримання дозволів на будівництво в рамках первинних підрозділів, щодо яких юрисдикція апеляційних адміністративних судів та позиція адміністрації не були одностайними, і які до цього часу було джерелом великої правової невизначеності для операторів.
1. Нагадування про механізм первинного поділу та прецеденти судової практики.
Передбачено статтею R. 442-1 а) Кодексу містобудування, оскільки не є підрозділом, "первинний підрозділ" - це операція, що дозволяє спочатку отримати дозвіл на будівництво (або забудову) для реалізації проекту (крім окремо розташованого будинку) на земельній ділянці, яка не належить заявнику, та відокремити на його користь, на другому етапі, цю частину землі, на яку стосується проект, після отримання зазначеного дозволу (дотримання цієї хронології є фундаментальним для уникнення будь-якої перекваліфікації).
Таким чином, він зазвичай використовується спеціалістами з будівництва, оскільки дозволяє укласти обіцянку продажу, за умови дотримання попереднього умови отримання, зокрема, дозволу на будівництво, та повторення договору купівлі-продажу після видачі дозволу та очищення апеляцій, це призводить до поділу первісної земельної ділянки без будь-якої іншої формальності, крім підписання договору купівлі-продажу, як виняток із режиму поділу, який вимагає попереднього дозволу на поділ земельної ділянки щодо містобудування законодавства, в рамках попередньої декларації або дозволу на планування.
Однак, на відміну від механізму підрозділу або дозволу на будівництво, еквівалентного поділу, для якого стаття R151-21 містобудівного кодексу визначає спосіб застосування правил, передбачених ПЛУ, та статті R441 -1 та R441 -9 передбачають, що попередні декларації та дозволи на планування можуть подаватися лише на частині земельної ділянки, тексти мовчазні щодо первинного поділу.
Тому постало питання про земельну базу, на якій повинен бути досліджений дозвіл на будівництво, поданий у цьому контексті: на первісній земельній ділянці, що існувала до поділу, або лише на тій частині землі, яка передбачається від'єднати? Перше рішення, яке, здається, більше відповідає духу текстів, а друге, яке відповідає перспективній логіці оцінки правил в очікуванні втручання підрозділу, породило різні оцінки доктрини та юриспруденції.
У своєму рішенні від 29 березня 2007 р. (N ° 06VE01147) Версальський апеляційний адміністративний суд підтвердив застосування правил ПЛУ щодо землі походження, про що також позиція адміністрації, яка нагадала, у відповідь міністрів про те, що з точки зору дозволів на будівництво, за відсутності конкретного тексту, земля, на якій базується заявка, обов’язково повинна складатися з земельної ділянки, що існувала на дату видачі дозволу (Rep. min. JOAN 6 липня, 2010, с. 7649).
Ліонський апеляційний адміністративний суд, зі свого боку, постановив протилежне у своєму рішенні від 12 листопада 2013 року (№ 13LY00584), зазначивши, що у розглянутій справі заявник не продемонстрував, як не врахувавши оригінальна земельна одиниця, мала б вплив на оцінку правил, що застосовуються до проекту, ще більше додаючи плутанини.
2. Рішення, прийняте Державною радою у коментованому рішенні.
Рішенням, винесеним 12 листопада 2020 р. (No 4219090), Високий суд поклав край цій дискусії, постановивши, відповідно до висновків свого громадського доповідача, що
" беручи до уваги мету цього процесу, що дозволяє об'єднувати для проектів, що стосуються групи будівель або будівлі, крім окремої оселі, призначеної для зайняття частини існуючої земельної ділянки, отримання планування дозволу, необхідного для проекту, та поділу існуючої земельної одиниці, відповідність правилам містобудування необхідно оцінювати щодо всієї земельної ділянки [1], що існує на дату, на яку адміністрація приймає рішення за запитом, хоча остання інформується про майбутній поділ. "
Цим самим рішенням Державна рада також прийшла пояснити пункт, який не піднімався в контексті судового розгляду, поданого до нього, але сфера дії якого, безсумнівно, виявиться дуже корисною, зазначивши, що
" у випадку, коли після поділу земельної ділянки, але до завершення робіт, заявник подає запит на дозвіл на внесення змін, законність цього запиту повинна бути оцінена без урахування впливу на землю бази, втрутилася дивізія. "
Дійсно, питання модифікації земельної бази проекту між отриманням початкового дозволу на будівництво та дозвілом на модифікацію на практиці є повторюваною темою, яка, безумовно, заслуговувала на роз'яснення. З цього приводу, тим більше, що рішення було прийняте (проте на думку державного доповідача, цілком узгоджено) не було очевидним, що стосується того, що прийнятий для інструкції первинного дозволу на будівництво (на земельну ділянку, що існувала на дату видачі).
Непевно, що такий підхід завжди вигідніший для будівельників, відповідно до відповідних застосовних правил, але він має достоїнство, що зараз надає їм чітку правову базу, що дозволяє передбачити можливий розвиток своїх проектів.
Примітки:
[1] Земельна одиниця визначається як " блок власності в цілому, що складається з ділянки або набору ділянок, що належать одному власнику або тій самій спільній власності »(CE, 27 червня 2005 р., Муніципалітет Шамбері, n ° 364667).