Податок на прибуток із землі та утримання податку податковий
Якщо ви орендуєте нерухомість і маєте дохід від власності, податок на утримання, безумовно, є синонімом питань. Оскільки орендар не може взяти податок на утримання, до вас застосовується спеціальна система депозитів. Ми підводимо підсумки того, як податок на утримання працює для компаній, що орендують нерухомість, і все, що вам потрібно знати, щоб добре управляти своїм майном.
Як береться податок на доходи з майна?
Щодо заробітної плати, то роботодавець утримує податок. Що стосується зібраної орендної плати, само собою зрозуміло, що ваш орендар не буде утримувати податок у джерела. Однак все одно доведеться заплатити. Для цього податківці беруть платежі безпосередньо з вашого банківського рахунку. Ви ввели RIB під час інтернет-декларації про сплату податків, і податкові органи беруть податок на утримання вашого нерухомого майна на цьому банківському рахунку. Ця система має місце в реальному режимі чи в режимі мікроземів.
Приклад:
Г-н Corrigetonimpôt є службовцем і орендує майно.
- Податок, отриманий від його заробітної плати, бере роботодавець з джерела.
- Податок, одержуваний за рахунок орендної плати, береться від джерела шляхом першого внеску, що здійснюється безпосередньо податковими органами на банківський рахунок пана Коррігетонімпота.
Орендодавці сплачують податок на утримання з орендної плати; різниця полягає в тому, що збір здійснюється безпосередньо податковими органами. Друга різниця з'являється в день збору.
Як працює застава, утримана при джерелі на ваші орендні платежі? Чи збільшується податок?
Звичайно, податки не можуть безпосередньо знати, що ви заробляєте, коли вони забирають вас. Як і податок на утримання, вони, таким чином, базуються на останній податковій декларації, щоб встановити депозит, внесений за вашу оренду. Це ваш дохід N-2, який визначає перший внесок, взятий у джерела на вашу оренду в році N.
Приклад:
Пан Коррігетонімпот подає свою податкову декларацію у 2021 році про свої доходи за 2020 рік. Податкові органи визначають, що пан вперше отримав орендну плату в 2020 році. Отже, він визначатиме ставку депозиту, отриманого у джерела, у податковому повідомленні 2021 року (отже, виходячи з доходу від власності за 2020 рік) і вираховуватиме цю ставку з банківського рахунку платника податків станом на вересень 2021 року.
Звичайно, податкове повідомлення 2021 року також буде використано для обчислення податку, отриманого від оренди 2020 року, яку пан повинен буде сплатити негайно.
Зверніть увагу, що цей зсув відбувається перший рік. Г-н повинен сплатити орендний податок відразу, а також сплатити податок на дохід з першого разу. Тоді регуляризація простіша.
Приклад:
Через рік пан Коррігетонімпот подав свою податкову декларацію в 2022 році про доходи 2021 року. З вересня податкові органи визначили податок, який підлягає сплаті земельною ділянкою 2021 року, але він також відніс перші внески, сплачені у джерела в 2021 році. Пан повинен сплатити баланс. У податковому повідомленні податкові органи також визначають нову ставку депозиту, виходячи з доходу від власності на 2021 рік. Цей новий депозит буде знятий з вересня 2022 року з банківського рахунку платника податків, перш ніж буде оновлений через рік таким же чином.
Звичайно, ми тут говоримо про ДЕПОЗИТ. Це зовсім не остаточний податок, це лише аванс у точному зображенні податку, який утримується з вашої заробітної плати. Оподаткування доходів від власності не змінюється, і ви сплачуєте точно такий самий податок, як зазвичай. Податкові органи чекатимуть декларації 2022 року про доходи 2021 року, щоб дізнатися точне оподаткування, отримане вашим доходом від власності у 2021 році, а потім порівняти з тим, що було у вас у 2021 році для остаточного регулювання.
Зворотний зразок буде однаковим у разі падіння орендної плати. Давайте уявимо собі тут в крайньому випадку, що у пана Коррігетонімпота не було орендної плати в 2021 році. Податківці це усвідомлюють під час податкової декларації за 2022 рік, а потім він поверне 1000 євро, які він прийняв як неправильний перший внесок.
Депозит, взятий на дохід від землі: як він розраховується? Чи впливає вибір нейтральної або персоналізованої ставки на орендну плату?
Багато з вас запитують мене, як саме розраховується цей перший внесок і чи впливає вибір ставки, яка береться у джерела на інші наші доходи. Розрахунок складний, і багато засобів масової інформації пропонують детальну деформацію. Додаю деталь нижче. Ви можете легко перевірити, чи даю я правильну формулу, виконавши моделювання на офіційному веб-сайті податків. Ви побачите, що наведена нижче формула дає точно потрібну суму депозиту, яка буде такою ж, якщо ви проведете імітацію за допомогою податків.
Щоб розрахувати депозит, ви повинні засвоїти такі поняття:
1- Дохід від майна, що підлягає оподаткуванню: це сума орендної плати, яка підлягає оподаткуванню, або "орендна плата - збори", якщо ви перебуваєте під реальним режимом, або "орендна плата - 30%", якщо ви перебуваєте в мікрофондері.
2 - персоналізована ставка, взята від джерела: це ставка, взята від джерела на ваші зарплати. Він обчислюється за формулою "податок/(загальна заробітна плата + оподатковувана земля)". Я детально це описав тут: чи слід приймати нейтральну, персоналізовану або індивідуальну ставку. Тут ми зберігаємо податок перед внесками на соціальне страхування.
3- внески на соціальне страхування: вони складають 17,2% і розраховуються на оподатковуваний дохід від власності. Деталь тут: порожня оренда: розрахунок реального режиму або режиму податку на мікроземелі.
Розрахунок завдатку на ваш дохід від власності буде здійснюватися за наступною формулою(оподатковуваний дохід від власності * персоналізована ставка + оподатковуваний дохід від власності * 17,2%)/12
Приклад:
Пан Коррігетон обкладає податком 40 000 євро заробітної плати у 2021 році та 10 000 євро орендної плати. На заробітну плату він отримує 10% надбавки і перебуває в мікрофондері (де він насправді має 3000 євро франшизи).
1) Дохід від майна, що підлягає оподаткуванню, становить 10 000 - 30% або 7 000 євро.
2) Персоналізована ставка, прийнята у джерела, становить 15,3%. Дійсно, маючи 36 000 євро оподатковуваної заробітної плати та 7 000 євро прибутку від власності, ми отримуємо податок у розмірі 7 044. Персоналізована ставка обчислюється шляхом "податок/(загальна зарплата + оподатковувана земля)" = 7 044/47 000 = 15%.
3) Відповідно до формули, внесений перший внесок становитиме (7000 * 15% + 7000 * 17,2%)/12 = 187 € на місяць.
У цьому прикладі пан Corrigetonimpôt побачить цю інформацію у своєму податковому повідомленні за 2022 рік, оскільки мова йде про доходи за 2021 рік. Фактично, з вересня 2022 року ми візьмемо 15% його зарплати, і він повинен буде вирахуватися з 187 € до місяця на його банківському рахунку для оподаткування доходів від власності. Ці початкові платежі будуть регулюватися, коли ми знаємо точний податок на 2022 рік: після отримання податкового повідомлення 2023 року.
Зверніть увагу, розрахунок депозиту включає доходи від майна, але також доходи від інших джерел, таких як пенсії, професійні доходи від BIC, BNC тощо. Якщо доходів більше одного, депозити потрібно накопичити, щоб знайти правильну кінцеву суму.
Утримання доходу від власності: дата першого внеску та опція на квартал.
Без жодних дій з вашого боку, податкові органи прийматимуть депозит безпосередньо з вашого банківського рахунку 15 числа кожного місяця. Застава залишається незмінною до 15 вересня, коли вона змінюватиметься, адаптуючись до нової податкової декларації. Уряд дозволяє спростувати цей щомісячний збір, вибравши щоквартальний варіант. Потім переказ здійснюється з 15 лютого і приймається кожні три місяці. Кінцевий результат залишається незмінним. Щоб скористатися цією можливістю, ви повинні зайти у свій Інтернет-простір "impôt.gouv" до кінця року.
Продаж або купівля нерухомості, зниження орендної плати ... чи можемо ми змінити податок на утримання?
Декілька ситуацій можуть спричинити бажання платника податків змінити депозит, прийнятий у джерела, з метою контролю над його грошовим потоком, а не чекати остаточного коригування. Нижче я можу перерахувати три найпоширеніші ситуації.
Придбання нового орендованого майна та податок на утримання.
Ця ситуація не створює особливих проблем. Оскільки власність є новою, податкові органи про це ще не знають і не можуть взяти за неї перший внесок. Не потрібно нічого особливо робити. Першого року, коли ви повідомляєте про це, податкові органи це приймуть до відома та вимагатимуть від вас усі податки відразу в податковому повідомленні. Одночасно він розрахує депозит, який буде знято з вашого банківського рахунку на наступні роки.
Приклад:
Пан Коррігетонімпот починає здавати нерухомість в оренду в 2021 році. Лише у травні 2022 року він подає декларацію про доходи за 2021 рік та вказує орендну плату. У вересні 2022 року податкові органи вимагали податкові та соціальні внески, створені цим майном. Одночасно він розраховує депозит, який буде взятий для оподаткування на наступні роки.
Продаж орендованого майна: чи можемо ми скасувати депозит, взятий у джерела?
Факт продажу майна означає, що орендна плата більше не падає, і тому ми дуже хочемо зупинити податок, який утримується. Не потрібно перераховувати податковий депозит, якщо нерухомість більше не здається в оренду. Хороші новини, це цілком можливо для товарів, що продаються. Все, що вам потрібно зробити, - це підключитися до свого місця “impôt.gouv” і покласти край авансовим платежам. Будьте обережні, якщо у вас є інші доходи, що приносять авансові платежі (пенсії, інші орендовані товари тощо), ви повинні потім зменшити авансові внески так, щоб вони відповідали іншим доходам, і особливо уникати зупинки всього під штраф.
Зниження орендної плати або вільного житла: чи можемо ми знизити ставку у джерела?
У разі падіння доходу можна зменшити податок, який береться у джерела, за рахунок зменшення перших внесків. Зверніть увагу на вільні будинки, де податківці вважають можливим зменшити авансові платежі, але не скасовувати їх, оскільки нерухомість не продається. Ще раз можна зменшити депозит з вашого Інтернету "impôt.gouv". З іншого боку, ця операція буде делікатною, і її слід очікувати добре, оскільки стаття 204 J Податкового кодексу передбачає штрафні санкції у разі занадто великого зменшення: "Модуляція збору можлива лише за умови, що платник податків за його ситуації складає більше 10% і на понад 200 євро менше суми збору, яку він сплачував би за відсутності такої модуляції ”. Отже, перед зниженням ставки знадобляться деякі розумні розрахунки, щоб уникнути її підвищення, як я поясню тут: як знизити свою ставку податку у джерела? Які умови?
Ви знімаєте пусте майно (Пінель чи ні)? Щоб оптимізувати свої податкові декларації, знайдіть час, щоб дізнатись про податкові декларації! Головне - перш за все правильно заповнити їх, щоб зменшити податки! Щоб допомогти вам, я створив керівництво, яке покроково проведе вас і дасть усі поради щодо оподаткування, які потрібно знати для оптимізації податкових декларацій. Відкрийте для себе правильні питання, щоб задати собі питання: чи слід включати збори до зниження податку чи відраховувати їх із земельної ділянки чи зберігати їх для отримання капіталу? Як мені виправити ситуацію, якщо я забув задекларувати позику/роботу в рік випуску? Де я можу знайти рамки в Інтернет-декларації, що з них можна вивести тощо? Як оптимізувати податок на утримання та білий рік з моєю орендованою власністю? Рефлекси, які потрібно мати на момент подання податкової декларації, що дозволить заощадити кілька сотень євро.
Податковий посібник для класичної порожньої оренди
Податковий посібник для оренди нерухомості Pinel