Правила сезонної оренди, експлуатація та ризики

Усі наші файли

Норми, що регулюють сезонну оренду, стають дедалі жорсткішими в 2020 році. Обмеження посилюються для короткострокових власників. Які ваші обов'язки як власника нерухомості, що здається в оренду? Що про це говорить закон? Які ризики пов'язані? Ми робимо підсумок регулювання короткострокової оренди.

Перш за все, ми говоримо про сезонну оренду, оскільки оренда обмежена в часі. Закон N ° 70-9 від 2 січня 1970 р. Дає чітке визначення: "Сезонна оренда (...) - це оренда будівлі, укладена на максимальний і не відновлюваний період дев'яносто днів поспіль ".

Як мебльоване туристичне житло, сезонна оренда визначається статтею D.324-1 Кодексу туризму як: "Вілли, квартири або мебльовані кімнати, які здаються в день, тиждень або місяць, хто не проживає там. "

Обмеження щодо оренди відпусток стосуються насамперед короткочасного перебування, але не статусу орендаря. Останні можуть бути у відпустці, проїжджаючи у відрядження, неважливо ... Якість орендаря не ставить під сумнів кваліфікацію сезонного договору оренди.

Примітка: договір можна погодити зокрема до зокрема або через спеціаліста з нерухомості. Тому багато власників вирішують орендувати житло Інтернет-платформи такі як Airbnb, HomeAway, Booking тощо.

Майте на увазі, що норми, що стосуються сезонної оренди, не однакові у Франції. Справді, воно варіюється залежно від муніципалітету та типу проживання (основне/середнє). Таблиця у верхній частині статті містить огляд чинних норм, що діють в даний час, залежно від вашого випадку.

Суть полягає в тому, що правила набагато жорсткіші в містах з більш ніж 200 000 жителів, таких як Париж, Ліон, Марсель, Ніцца, Монпельє, або Лілль.

Сезонна оренда в основному призначена для власників, які бажають орендувати своє основне помешкання на кілька тижнів. Однак, якщо ви розглядаєте можливість оренди другого будинку на короткий час, пам’ятайте про складність законодавчої бази, яка необхідна. Наприклад, багато обмежень, які погіршують прибутковість ваших короткострокових орендних інвестицій.

Ми говоримо про основне місце проживання, коли воно окуповане принаймні 8 місяців на рік. Тому ви не зможете орендувати своє основне місце проживання більше 4 місяців у році, загалом 120 днів.

Це єдиний випадок, коли жодного кроку декларація до ратуші не потрібна, за винятком деяких муніципалітетів. Стаття L.324-1-1 Кодексу про туризм передбачає, що "попередня декларація не є обов'язковою, коли приміщення для житлових приміщень становлять основне місце проживання орендодавця".

Міста Париж, Бордо і Приємно наприклад, це впливає, але інші, швидше за все, приєднаються до цього списку. Тоді ви мусите заявіть про свою діяльність муніципалітету, хто дасть вам a реєстраційний номер для показу в Інтернет-рекламі. Оренда без цієї кількості у відповідних містах є незаконною та суворо карається.

Ви повинні у всіх містах Франції та з моменту прийняття закону Алур заявляйте про свою діяльність в ратуші якщо ви вирішите орендувати другий будинок на короткий термін. "Кожен, хто пропонує туристичне житло в оренду, незалежно від того, класифіковане воно чи ні в значенні цього кодексу, повинен попередньо заявити про це міському голові муніципалітету, де знаходиться житло", стаття L.324 -1-1 Туризму Код.

Для цього вам просто потрібно надіслати форма cerfa n ° 14004 * 03 зроблено належним чином. Якщо ви цього не зробите, ви піддаєтесь € 450 штрафу.

У містах з більш ніж 200 000 жителів та деяких інших, правила є ще більш обмежувальними. Ти повинен запитати дозволу орендувати свій другий будинок на короткий термін. Невиконання цього закону може коштувати дорого: 50 000 євро.

Тепер спробуємо зрозуміти еволюцію закону про короткострокову оренду. Зупинимося зокрема на історії основних заходів, що відновлюють регулювання сезонної оренди.

Закон No 2014-366 від 24 березня 2014 року про доступ до житла та оновлене містобудування, відомий як Закон ALUR, перевизначає поняття основного місця проживання. Відтепер воно відрізняється від податкового законодавства: "Під основним місцем проживання розуміється житло, зайняте щонайменше вісім місяців на рік, за винятком професійних зобов'язань, стану здоров'я або обставин непереборної сили або орендарем, або його подружжям, або утриманцем у значенні Будівельно-житлового кодексу (стаття 2 Закону № 89-462 від 6 липня 1989 р., змінена статтею 1 Закону № 2014–366 від 24 березня 2014 р. щодо доступу до житла та ремонту містобудування).

У 2016 році стаття 51 закону про цифрову республіку змінює статтю L324-1-1 Кодексу про туризм, включаючи обмеження 120 днів на рік, для сезонної оренди основного місця проживання, без необхідності отримувати дозвіл або змінювати призначення, незалежно від місцезнаходження орендованого житла.

Стаття L321-1-1 Кодексу з туризму зобов'язує всіх власників заявити про свою сезонну оренду житла, якщо це їх другий дім, незалежно від муніципалітету.

Указом від 28 квітня 2017 року міста, в яких проживає понад 200 000 жителів, дозволяють, якщо вони бажають, створити систему реєстрації власників, які бажають запропонувати своє основне місце проживання в сезонну оренду. Муніципалітети департаментів О-де-Сен, Сен-Сен-Дені та Валь-де-Марн, так добре як агломерації понад 50 000 жителів у тісній зоні також зазнає впливу цей указ. У ньому також детально описані процедури запису та отримання ідентифікаційного номера.

Закон ELAN (або "житловий закон") від 23 листопада 2018 року посилює режим сезонної оренди через статтю 51, вводячи низку засобів контролю та санкцій проти орендних компаній та сезонних платформ оренди.

Починаючи з 2016 року, державні органи займаються сезонною орендою, застосовуючи низку законів та заходів, спрямованих на регулювання цього виду оренди. Якщо закон про сезонну оренду був оформлений в 2014 році законом ALUR, закон ELAN підтверджує посилення контролю та санкцій. Насправді уряд хоче обмежити інфляційний вплив на оренду житла завдяки певній практиці, що спостерігається у кількох містах.

Отже, контроль та санкції були посилені за допомогою сильних заходів впливу, наприклад:

A штраф від 5000 до 10000 € застосовується до будь-якого орендодавця, який не відповідає на прохання свого муніципалітету повідомити про кількість ночей, які були предметом оренди протягом року;
Фінансовий штраф у розмірі 5000 євро особам, які не заявили про свою сезонну оренду в ратуші;
10 000 євро штраф, якщо житло знімається понад 120 днів на рік;
Штраф 50 000 євро якщо житло пропонується в оренду без попереднього дозволу.

Нарешті, у деяких містах, включаючи Париж, ратуша вирішила застосувати засоби контролю сезонної оренди. Так, у 2018 році сума штрафу, накладеного в столиці, була оцінена в 2,1 млн євро.

Слід визнати, що численні зміни в нормативних актах щодо сезонної оренди є відповіддю уряду на проблеми, викликані деякими новими сезонними практиками оренди. Але як ви прогнозуєте напрямок, який буде приймати закон про відпустку в майбутньому? Важко сказати. Однак, спостерігаючи за намірами певних гравців у секторі нерухомості, а також ІТ-гігантів, включаючи Google, можна передбачити багато змін у правилах гри. Новизна та еволюція практики власників, орендарів та платформ без сумніву, веде державу до розглянути нові правила, посилити рамки та обмежити зловживання.

Однак важливо пам’ятати про це чинне французьке законодавство є більш м’яким, ніж деінде у світі. Наприклад, ліміт оренди становить 90 днів у Лондоні, Сіетлі та Сан-Франциско. У Нью-Йорку незаконно орендувати ціле житло менше 30 днів поспіль. У Берліні закон про сезонну оренду житла стосується площі житла ... Так багато прикладів та варіацій, які дозволяють припустити, що у французької державної влади все ще є гарна свобода дій. Безперечно, що тенденція до орендних інвестицій ще більше зміститься до довгострокової оренди.

Обмежуючи з багатьох причин, 120-денний максимальний період оренди у відпустці є значним перешкодою для власників. Чи оптимізували Ви дохід від оренди, чи знали Ви, що існують інші форми оренди, які надають власникам більшу свободу пересування, оскільки на них не поширюються норми та умови закону про сезонну оренду? Поговоріть із радником Flatlooker.