Приймається до отримання дозволу на будівництво - прийняття можливе заздалегідь

До отримання дозволу на будівництво може пройти деякий час, навіть якщо всі документи для подання подані в повному обсязі. Однак планувальник може заздалегідь подати клієнту готовий план затвердження

будівництво

Свен Керхофф

Ситуація (на жаль) дуже знайома багатьом архітекторам: хоча архітектор подав заявку на будівництво, підписану клієнтом кілька місяців тому, і влада не скаржилася на неповноту, дозвіл на будівництво все ще триває. У планувальника, замовленого лише з наданням плану затвердження, наприклад, на основі етапів обслуговування з 1 по 4, виникає питання, чи доведеться йому так довго чекати, поки клієнт прийме цю послугу, яка, з його точки зору, вже виконана повністю. Це означало б, що він зможе подати остаточний рахунок-фактуру лише після отримання дозволу, а гарантійний термін також почне діяти лише тоді. Однак це не повинно бути так.

Послуга надається із заявкою, а не лише із схваленням

У разі введення в експлуатацію до плану затвердження, якщо не погоджено інше, зобов’язане створення постійно схваленого плану. Ця послуга надається з поданням відповідних планових документів, а не лише з отриманням дозволу на будівництво (див. BGH BauR 1998, 579). Однак це застосовується лише в тому випадку, якщо планування дійсно завершене і не містить дефектів, тобто більше немає потреби в коригуваннях або доповненнях і не ініціюються умови, що змінюють вміст (див. Seifert/Fuchs, у: Fuchs/Berger/Seifert, Beck'scher HOAI- und Юридичний коментар архітекторів, поле № 163 до § 34).

На додаток до надання послуги необхідно прийняти її та подати перевіряється остаточний рахунок-фактуру, щоб сплатити збір (Розділ 15 (1) HOAI). Право на прийняття існує, як тільки архітектурні роботи були виготовлені відповідно до контракту (Розділ 640, параграф 1, речення 1 BGB). Це правда, що коли подається заявка на будівництво, клієнт часто не дає чітких заяв про те, що він буде приймати архітектурні послуги як, по суті, відповідно до договору, так що явного прийняття.

Однак, принаймні з компетентним клієнтом, як нещодавно вирішив OLG Cologne (рішення від 21 лютого 2019 р.: 16 U 140/18 = BauR 2019, 1199), можна припустити, що це передбачається підписанням заявки на будівництво, тобто шляхом узгоджених дій вказує на те, що планування схвалення і, отже, результати роботи архітектора повинні прийматися відповідно до контракту. Щодо заперечення проти того, що забудовник ще не міг знати, чи буде надано дозвіл, OLG Кельн пояснює із задоволенням: “Архітектор має той факт, що будівництво фактично видає дозвіл на будівництво на основі планових документів, які можуть бути затверджені назавжди ніякого впливу. Цей ризик потрапляє у сферу клієнта, якому, можливо, доведеться забезпечити своє право на дозвіл на будівництво згідно публічного права ".

Однак передумовою припущення про неявне прийняття залишається те, що планування може бути схвалено (пор. BGH BauR 1999, 934).

Попередній розрахунок знижує потенціал суперечок

Час прийняття, який був предметом конкретної справи, особливо важливий для початку гарантійного періоду. Однак для бухгалтерської практики рішення OLG Cologne може застосовуватися лише обмежено, оскільки до отримання дозволу на будівництво відповідні залишкові сумніви щодо повноти та затвердження поданих документів можуть залишатися у планувальника в окремих випадках. Відсутність скарги з боку нагляду за будівництвом (наприклад, відповідно до § 71 Abs. 1 S. 2 BauO NRW 2018) є незначною у цьому відношенні. Тому може бути доцільним спочатку стверджувати лише основне визначення, попереднє та проект планування з попередньою накладною, щоб суперечка про затвердження плану не розглядалася в рамках цивільного законодавства поза адміністративною процедурою, і, можливо, доведеться це довести окремо.

Крім того, з міркувань юридичної визначеності завжди доцільно вимагати від клієнта експрес-декларації про прийняття, а не покладатися на неявне прийняття (див. DAB 12.2013, "Прийняття необхідне"). Безумовно, можна посилатися на рішення Вищого регіонального суду Кельна, якщо забудовник повинен уникати такої заяви одночасно з підписанням заявки на будівлю.

Для отримання додаткової, актуальної довідкової інформації про прийняття, будь ласка, зверніться до статті "Схуднення стало простішим" від DAB 05.2018. Серед іншого, мова йде про те, що архітектори завжди мали претензію до будівельника щодо декларації про прийняття, якщо вони по суті виконали свою послугу згідно з контрактом, а також протягом двох років також передбачене законом право на часткове прийняття від прийняття останньої послуги підрядником Підприємець. Часткове прийняття може і повинно бути узгоджено в контрактах у деяких випадках - наприклад, до введення в експлуатацію з управлінням майном.

Лікар. Свен Керхофф юрисконсульт Палати архітекторів Північного Рейну-Вестфалії