Продайте частину своєї землі
Ви хочете продати частину своєї землі як ділянку під забудову? Це вигідна фінансова операція, особливо в міських районах, де будівельних земель мало. Для передачі потрібно спочатку розділити його майно, щоб відірвати ділянку, яку продадуть. Цей підрозділ нерухомості являє собою створення "підрозділу", що підлягає дозволу.
1. Перевірте доцільність вашого проекту
Незважаючи на свій нешкідливий зовнішній вигляд, підрозділ поля оформлений спеціальними правилами, які необхідно передбачити, щоб безпечно продавати. Тому перед тим, як розпочати, ви повинні провести технічне, юридичне та архітектурно-економічне обґрунтування, щоб з’ясувати, чи можливо ваш проект здійсненним.
Ділянка, що підлягає відриву, повинна бути побудованою
Першим важливим кроком є пройти до ратуші, щоб визначити, чи є ділянка, яку ви хочете продати, придатною для будівництва.
Щоб це дізнатись, ви повинні проконсультуватися з місцевим містобудівним планом (PLU) або планом землекористування (POS), якщо він все ще застосовується в муніципалітеті. Місцевий містобудівний документ може фактично передбачити обов'язкові правила: відбиток, вирівнювання на дорозі, мінімальна відстань від розділової лінії, правило перспективи (мінімальна відстань між двома будівлями, розрахована відповідно до їх обсягу), достатня послуга для втручання протипожежні машини тощо.
Крім того, якщо ваша власність розташована в одному підрозділі, ви повинні перевірити, щоб підзаконний акт не заважав вашому проекту підрозділу або що попередня згода колотису не потрібна.
Знати: загалом, положення підрозділу, що визначають відповідні норми містобудування, втрачають силу через 10 років, крім поновлення. Тоді на підрозділ поширюються норми містобудування загального права.
Подумайте про експерта-геодезиста
Місцевий експерт-геодезист буде дуже корисним на цьому етапі завдяки його знанням району, його архівам та засвоєнню місцевих правил містобудування. Цей професіонал може знати, чи є ваша ділянка відокремленою, і чи можна її побудувати. Тому він зможе прокоментувати успіх вашого проекту, заважаючи започаткувати непотрібні формальності, оскільки розподіл землі не скрізь можливий. Крім того, ця кваліфікована особа надасть вам цінну пораду та зможе оптимізувати поділ вашої землі відповідно до її конфігурації, існуючих сервітутів, під'їзних шляхів, можливостей підключення до існуючих трубопроводів або навіть правил містобудування. Крім того, геодезист може допомогти вам визначити ринкову вартість землі. Під час попередньої зустрічі, яка може бути проведена на місцях, щоб пояснити йому ваш проект, експерт-інспектор створить детальну пропозицію щодо плати, включаючи всі його послуги. Зверніть увагу, його комісія безкоштовна. Ви можете попросити кілька пропозицій (іноді платні) для порівняння цін.
2. Позначте поле
Застосування експерта-геодезиста в будь-якому випадку є обов’язковим, якщо ви продовжуєте свою експлуатацію, оскільки регламенти вимагають обмеження земельної ділянки, яка є результатом поділу, коли вона планується будувати (ст. L 111-5-3 Кодексу містобудування). Однак геодезист - єдиний фахівець, здатний провести демаркацію.
Розмежування
Оновлення кадастру
Після того, як геодезист отримає вашу згоду щодо плану поділу та дозволу на поділ (див. Нижче), він складе документ про внесення змін до кадастрової ділянки (DMPC), щоб кадастрові посилання були присвоєні новим ділянкам, отриманим в результаті поділу . DMPC - це офіційний документ, який дозволяє нотаріусу скласти акт купівлі-продажу нової землі. Кадастр буде оновлений після опублікування нотаріального акту в службі земельних реєстрів (ФДМ; попереднє збереження іпотеки). Вартість демаркації та повноцінного підрозділу (підтримка протягом усієї процедури) варіюється, зокрема, залежно від конфігурації приміщення, наявних документів та кількості сусідів. Порахуйте, принаймні, 2000 євро лише за демаркацію.
3. Попросіть дозволу на поділ
Розділ вашого майна вимагає попереднього дозволу на планування, оскільки створення ділянки під забудову підпорядковується правилам підрозділу.
Ви "розробник"
Поділ землі для від'єднання однієї або декількох нових ділянок для забудови є "підрозділом" (ст. L 442-1 містобудівного кодексу). Отже, ви є "забудовником", навіть якщо від'єднаєте цілий шматок землі ("ділянку"), призначений для будівництва. Відповідно до режиму поділу, поділ вашої землі вимагає або попередньої декларації, або дозволу на планування. Режим дозволу відрізняється залежно від наявності або відсутності спільних доріг, просторів чи обладнання або залежно від розташування земельної ділянки. Ідея полягає в тому, щоб подати на дозвіл або декларацію всі підрозділи, що створюють урбанізацію.
Дозвіл на планування або попередня декларація?
Виведіть авторизацію в поле
Ви зобов’язані розмістити дозвіл на планування або попередню декларацію (явну або мовчазну) на місцях. Дисплей повинен бути постійним і видимим здалеку (прямокутна панель не менше 80 см²). Перший день опублікування є початковою точкою періоду юридичного оскарження, рівного 2 місяцям, для оскарження дозволу. За відсутності опублікування, строки звернення до третіх осіб (сусідів, асоціацій резидентів тощо) не діють. Щоб бути впевненим, що суперечка щодо цієї публікації не буде, ви можете домогтися її перевірки судовим приставом. Розміщення важливо, оскільки дозвіл, виданий ратушею, є дійсним лише з урахуванням прав третіх осіб. Це не захищає вас від дій сусідів, якщо ваш проект не відповідає нормам приватного права.
4. Переконайтеся, що акт купівлі-продажу складено
Знати: у ваших найкращих інтересах планувати, починаючи з етапу перед укладанням контракту, захисні огородження, щоб обрамити майбутнє будівництво і таким чином зберегти ваше довкілля: наприклад, максимальну висоту будівництва. Ви можете встановити усі бажані сервітути на користь вашого майна, якщо вони не суперечать громадському порядку. Однак будьте обережні, щоб вони не були занадто обмежувальними, щоб не відлякати вашого покупця. Не соромтеся звернутися за порадою до нотаріуса.
Лоре Ле Скорнет
Закон про доступ до житла та оновлене містобудування (Алур) від 24 березня 2014 року усунув у місцевих містобудівних планах механізм коефіцієнта землекористування (COS), який визначав забудовувану площу щодо поверхні землі. На практиці КОС зменшила права на будівництво. Що стосується правил PLU, що фіксують мінімальну площу земель під забудову, вони також видаляються. Це хороша новина для відділу нерухомості, що набагато простіше. Цей новий режим застосовується до попередніх декларацій або заяв на отримання дозволу на планування, поданих з 27 березня 2014 року.
Продавець окремої ділянки оподатковується податком на прибуток від нерухомості, коли продаж перевищує 15 000 євро.
Дійсно, передача не вигідна виключенням, характерним для основного режиму проживання, оскільки окрема ділянка, яку ви продаєте, є новою власністю на землю. Для обчислення оподатковуваного приросту капіталу необхідно визначити різницю між ціною продажу та ціною придбання ділянки. На практиці це не завжди легко, оскільки вам доведеться визначити частку ринкової вартості окремої ділянки у первісній ціні придбання вашого основного місця проживання ... Не соромтеся звертатися за порадою до свого нотаріуса! На сьогоднішній день податок на прибуток становить 19%, до якого додаються 15,5% внесків на соціальне страхування (CSG, CRDS тощо). Податок справляється нотаріусом. З 1 січня 2014 року поступове зменшення, пов'язане із тривалістю тримання під вартою, застосовується до приросту капіталу після 5-го року власності, що призводить до повного звільнення від приросту капіталу після 30-річного періоду (замість 22 років для інші товари).