Реальний режим оподаткування порожньої та мебльованої оренди Nexity

Опубліковано 12.08.2020

оподаткування

Які переваги має система реального податку на прибуток від орендної плати? Детальний огляд питання залежно від характеру вашого доходу від оренди: доходу від землі або промислового та комерційного прибутку.

Реальний режим оподаткування порожньої оренди

Орендна плата, яку ви отримуєте від орендної плати, підпадає під категорію дохід від власності, в той час як ті, що отримуються від мебльованої оренди, підпадають під категорію промислових та комерційних прибутків (BIC). Методи оподаткування доходів від власності залежать від застосовуваного до них податкового режиму:

  • так званий режим "мікроземлі": дохід оподатковується після фіксованої надбавки 30%, без вирахування фактичних нарахувань. Таким чином, цей режим, який, безумовно, спрощує облік орендної плати та звіт про прибутки та збитки, цікавий лише тим, що фактичні витрати менше або дорівнюють надбавці 30%;
  • справжня дієта: навпаки, це дозволяє вам вирахувати ваші фактичні витрати. Можливо добровільно обрати цю дієту, який тоді діє протягом 3 років без можливості анулювання (і поновлюється на кожен період 3 років, за винятком умови подання декларації про доходи від власності № 2044). Якщо ви отримуєте більше 15 000 євро доходу від оренди на рік, реальний режим вже не є можливим варіантом, а зобов’язанням: ви автоматично знаходитесь там предмет. Те саме стосується, якщо ваше майно є історичною пам'яткою або вже користується спеціальним режимом відрахувань (Périssol, Besson, Borloo тощо).

Відрахування плати за фактичний режим за порожню оренду

Отже, реальний режим пропонує вам можливість вирахувати певні збори із валового доходу від власності, щоб зменшити загальне оподаткування. доходи, що оподатковуються нерухомим майном таким чином дорівнює різниці між сумою одержуваної орендної плати та загальними витратами та франшизними витратами.

Що таке витрати, що вираховуються з фактичного плану ? Закон передбачає точний перелік:

  • Витрати на підготовку правових актів, пов’язаних з вашим майном, таких як гонорар нотаріуса;
  • Відсотки за позикою, коли кредит був на придбання, будівництво, вдосконалення, ремонт або консервацію майна;
  • Витрати на утримання та ремонт майна, тобто роботи, спрямовані на відновлення або підтримання приміщення в належному стані, такі як оновлення фасадів, ремонт даху або навіть заміна котла;
  • Збори за управління (якщо ви наймаєте агентство нерухомості, наприклад) та страхування;
  • Місцеві податки, такі як податок на майно;
  • Резерви щодо нарахувань за співвласність;
  • Витрати на провадження у разі суперечки з орендарем;
  • Резерви щодо ризику дефолту;
  • Роботи з благоустрою власності, тобто тих, які складаються із забезпечення елементом комфорту або нового обладнання, але які не змінюють структуру будівлі.

Після вирахування ваших витрат, ваш майновий результат або вигідний, або дефіцитний. У першому випадку чистий прибуток від власності додається до доходу, який ви отримуєте в інших категоріях, до оподаткування прибутку. Якщо результат негативний, ви можете за певних умов віднести цей дефіцит до загального валового доходу.

Дохід від нерухомості, який не підпадає під податок на утримання. Їх податок сплачується у вигляді розстрочки, що сплачується щомісяця або щокварталу.

Виділення дефіциту землі у випадку реального режиму в порожній оренді

Якщо дефіцит землі пов’язаний із видатками, відмінними від відсотків за позику, то у вас є можливість вирахувати його із загального доходу до ліміту в 10 700 євро на рік. Якщо житло також отримує вигоду від амортизації Perissol, ця межа збільшується до 15 300 євро.

Частка, що перевищує межі 19 700 або 15 300 євро, і дефіцит землі, пов’язаний з відсотками за позику, можна зарахувати лише до доходу від власності: вони можуть бути перенесені на доходи від власності в наступні роки, до 10 років.

Реальний режим оподаткування мебльованої оренди

Дохід від орендної плати оподатковується як промисловий та комерційний прибуток (BIC). Їх податковий режим залежить від рівня вашого доходу та вашого статусу:

  • Якщо ви непрофесійна оренда меблів (LMNP), Тобто якщо за календарний рік ви отримуєте дохід від оренди менше 23000 євро або якщо вони складають менше половини вашого податкового доходу домогосподарства, ви маєте вибір між схемою мікро-BIC, що пропонує стандартну норму 50%, або фактичною схемою що дозволяє вам вирахувати фактичні витрати з орендної плати. Але цей варіант можливий лише в тому випадку, якщо ваш дохід від оренди складає менше 70 000 євро. Окрім цього, повинен застосовуватися реальний режим;
  • Якщо ви є професійною меблевою орендою (LMP) (річний дохід від оренди перевищує 23000 євро та/або становить більше половини вашого доходу), ви автоматично підлягаєте реальний податковий режим як тільки ваш дохід від оренди перевищує 70 000 євро на рік, якщо ви не здійснюєте свою діяльність під статусом мікропідприємця. Нижче у вас є вибір між мікрорежимом та реальним режимом.

Фактичний режим також автоматично застосовується до оренди, що обкладається ПДВ (у тому випадку, якщо житло здається з послугами, наприклад, як частина мебльованого туристичного житла або резиденції з послугами).

Відрахування плати за мебльовану оренду в реальному режимі

Реальний режим має певну перевагу над мікро-BIC: він дозволяє вам вирахувати всі нарахування відповідно до їх фактичної суми, і, отже, зменшити ваше оподаткування. Тому ви повинні вести ретельний облік, складаючи звіт про прибутки та звіт про активи.

> Також зверніть увагу: LMNP на реальній швидкості на них не впливає обмеження в податкових лазівках у розмірі 10 000 євро.

На відміну від правил, що застосовуються до порожньої орендної плати та доходів від майна, немає списку, який обмежує можливі відрахування. Останні повинні просто дотримуватися загальних умов відрахування, що діють для BIC, а саме:

  • Мати відношення до звичайного управління вашим бізнесом або займатися інтересами його функціонування;
  • Відповідати фактично понесеним витратам, які ви повинні мати змогу обґрунтувати завдяки рахунку-фактурі;
  • Бути пов’язаними з фінансовим роком, протягом якого вони були розпочаті.

Отже, це можуть бути витрати, пов’язані з місцевими податками, відсотками за позику, витратами на утримання та ремонт тощо. У разі втрати після вирахування ваших витрат:

  • Якщо ви LMP, реальна система пропонує вам можливість вирахувати дефіцит власності із загального доходу без обмеження суми. Його також можна переносити протягом наступних 6 років;
  • Якщо ви LMNP, Ви можете лише вирахувати дефіцит землі з вашого доходу тієї самої категорії. Однак його можна переносити на 10 років.

Оптимізуйте свою прибутковість, захистіться від несплачених рахунків, зніміть меблі, знайдіть нового орендаря або просто будьте спокійні, знайдіть у Nexity мандат, який відповідає ВАШИМ потребам.

Відрахування амортизації з точки зору доходу від меблевої оренди

Ще одна можливість, яку пропонує мебльована оренда в реальному вираженні: нарахування амортизації, що також зменшує податки. Тож можна подушка ціна придбання вашого майна, а також ваші витрати на поліпшення та меблі, за умови, що вони будуть перенесені в активи балансу. Тоді ми говоримо проосновних засобів.

Ціна закупівлі може бути амортизована відповідно до фактичного періоду зберігання. Якщо ви оцінюєте це в 50, ви можете відраховувати 2% ціни щороку протягом 50 років. Меблі та поліпшення можуть бути амортизовані за ставкою від 10 до 20% на рік та протягом 5-10 років.

> Увага: в реальний режим оренди, вирахування амортизації обмежене. Він не може генерувати дефіцит, ані збільшувати його. Таким чином, частка франшизи, що підлягає амортизації, не може перевищувати суми, що дорівнює різниці між отриманою орендною платою та іншими нарахуваннями. Якщо залишок амортизації перевищує цю суму, це може бути перенесено на наступні роки і без обмеження часу, за умови, що мебльована оренда все ще відчуває дефіцит. У цьому випадку ви повинні додати до декларації з податку на прибуток таблицю амортизації, яку потрібно відстрочити.

Перенесення припиняється, якщо ви виставите орендоване майно на продаж або якщо ви припините його здавати в оренду, і у вас немає інших доходів, що підпадають під категорію непрофесійних BIC.

Звільнення від сплати податку на мебльований дохід від оренди

Фактичний режим передбачає звільнення від сплати податку на отриману ренту якщо ви знімаєте або здаєте в оренду частину свого основного місця проживання, чи є ви LMP або LMNP. Можна виділити дві ситуації:

  • Якщо кімнати є основним помешканням орендаря, або його тимчасове проживання, якщо він сезонний: ви зможете скористатися звільненням за умови, що ціна оренди не перевищує граничних значень, встановлених регіонами. Переоцінюються щороку, вони оцінюють кожен рік і за квадратний метр. У 2019 році вони встановлені на рівні 187 євро в Іль-де-Франс та 138 євро в інших регіонах, і, як розуміється, вони не враховують зборів;
  • Якщо вони не становлять основного місця проживання орендаря: Дохід, що не перевищує 760 євро на рік, звільняється від оподаткування. Враховується дохід від оренди, а також інші послуги, такі як надання сніданку. Якщо ви перевищите граничний показник у 760 євро з урахуванням податку, тоді ви будете оподатковуватися за фактичним режимом з усіх доходів.

Якщо у вас є дві квартири, одна для оренди, а інша для меблів, вам потрібно буде скласти дві окремі декларації. Ви повідомлятимете про доходи від власності у декларації № 2044, а доходи від BIC - за декларацією № 2042 C Pro.

Якщо у вас є власність, яку ви хочете ...

Інвестування в оренду нерухомості дозволяє вам ...

Орієнтир оренди: довірте управління орендою вашого будинку ...

Новий імплементаційний указ закону Алур визначає умови ...

Калькулятори та симулятори нерухомості Nexity дозволяють найкраще оцінити вашу купівельну спроможність. Без подальших затримок робіть безкоштовне моделювання !