Реставраційні роботи в кінці оренди - Delcade SAS - Avocats et Solicitors

Комерційна оренда зобов’язана тривати і продовжуватись, враховуючи, зокрема, право на поновлення, від якого орендар, у принципі, виграє. Це, безсумнівно, одна з причин, чому питання ремонту в кінці договору оренди в певних ситуаціях не передбачається сторонами в достатній мірі.

Крім того, коли орендар повертає приміщення, він проектує себе на "після", коли будь-яка сума, яку потрібно сплатити за повернене приміщення, вважається додатковою вартістю. Зі свого боку, орендодавець вважає, що повернення приміщення є можливістю визначити зобов’язання з ремонту, які орендар повинен виконати.

Потім до цієї розбіжності позицій сторін додається юридична складність, оскільки юридична основа запитів орендодавця неоднакова, залежно від того, чи триває оренда чи закінчилася.

У будь-якому випадку, якщо відновлювальні роботи після закінчення терміну оренди охоплюють два різні типи питань (Я), юридичне рішення є унікальним (II).

Я - Дві різні проблеми

При поверненні приміщення сторони повинні домовитись про конфігурацію приміщення (1 °) та стан приміщень (ідеальний, відмінний, хороший, старий, що використовується ...) (2 °).

1 ° - Про конфігурацію орендованого приміщення

Орендар повинен виконувати під час його монтажу, потім під час оренди, якщо це необхідно, різні роботи, щоб мати можливість пристосувати приміщення до його функціонування.

Повертаючи приміщення, слід визначити серед домовленостей та робіт, які виконує орендар, ті, які орендар повинен залишити або які можна залишити на місці.

Ці питання регулюються положеннями договору оренди, де зазначається:

з одного боку, якою мірою та/або за яких умов домовленості орендаря у приміщеннях перейшли у власність орендодавця (пункт 1 про приєднання);
а з іншого боку, різні домовленості, які орендар може або повинен залишити в приміщенні після повернення (пункт про вирівнювання). Наприклад, що стосується офісів, постійне запитання полягає в тому, чи доведеться орендарю видалити свої перегородки та кабелі, чи може він залишити їх.

Ці питання, як правило, досить добре очікуються сторонами. Якщо суперечка щодо конфігурації орендованих приміщень залишається, це головним чином питання визначення того, хто здійснив певну організацію (наприклад, встановлення внутрішніх сходів, будівництво антресолі тощо). У зв'язку з цим положення про громадський порядок статті L145-40-1 Французького комерційного кодексу 2, що передбачають обов'язкове проведення інвентаризації під час заволодіння та повернення приміщень, мають певну корисність.

Штраф за невиконання такої інвентаризації полягає в тому, що орендодавець не може покладатися на презумпцію "належного ремонту орендного ремонту", встановлену статтею 1731 Цивільного кодексу. Проте, незалежно від питання про стан приміщення, яке ми потім розглянемо, інвентаризація світильників є елементом доказу конфігурації приміщення.

Це є причиною того, чому може бути корисним створити нову інвентаризацію у разі продовження договору оренди та/або коли відбулася численні роботи орендаря з питань оренди, оскільки це дає можливість вказати певну дату конфігурації приміщення, не чекаючи закінчення оренди.

2 ° - За станом орендованого приміщення

Положення договору оренди часто посилаються на поняття "гарний стан", "ідеальний стан", "дуже гарний стан", щоб охарактеризувати стан, в якому приміщення повинно бути повернуто.

Це суб’єктивні поняття, які можна відкрити для обговорення.

Крім того, необхідно враховувати положення договору оренди, що стосуються морального зносу, щоб охарактеризувати зобов'язання, за які відповідає наймач. Дійсно, в принципі, орендодавець несе ремонт, пов’язаний із застаріванням, згідно зі статтею 1755 Цивільного кодексу. Якщо це так, з огляду на стан приміщення, необхідно буде розрізнити ремонт, який буде виконуватися, той, що пов'язаний із застаріванням або відсутністю утримання орендаря ... дебати та дискусії між партії гарантовані !

Ось чому часто трапляється, що призначення експерта стає необхідним для того, щоб визначити стан повернутих приміщень та ремонт, який повинен орендар, якщо це можливо.

Для передбачення цих труднощів рекомендується сторонам встановити об’єктивні показники щодо стану реституції приміщень (наприклад, зобов’язання орендаря фінансувати заміну килима за заздалегідь встановленою ціною.). Ще одним напрямком є планування організації попередньої інвентаризації вище за течією, а також, за необхідності, використання стороннього експерта до повернення приміщення.

Дійсно, питання стану приміщення є тим більш проблематичним, оскільки дискусія щодо стану приміщень регулярно триває після повернення приміщення. Тому, незалежно від визначення необхідних робіт, виникає питання про те, хто повинен нести простій приміщення під час виконання робіт.

II - Унікальне юридичне рішення

Питання реставраційних робіт стоїть на стику двох різних юридичних логік, а саме:

з одного боку, правова логіка, яка випливає із "закону відповідальності", який передбачає, що відновлювальні роботи повинні бути здійснені лише в тому випадку, якщо між несправністю та згаданою шкодою є винна, травмована та причинно-наслідковий зв'язок. Це класичний триптих, що випливає з положень статті 1240 Цивільного кодексу (що відповідає попередній статті 1382 Цивільного кодексу);
і, з іншого боку, логіка "договірного права", яка передбачає, що зобов'язання повинні виконуватися добросовісно: за цих умов повернення приміщень не може дозволити орендарю уникнути зобов'язань, що випливають з оренди.

Протистояння цих двох логік існує тоді, коли проект орендодавця, ймовірно, матиме вплив на характер і обсяг реставраційних робіт орендаря.

Після двох скасувань позиція судів встановлена.

Рішенням від 30 січня 2002 р. (Cass. 3 rd civ, n ° 00-15784; рішення “Компанії Болмонт”) Касаційний суд здійснив перший скасування судової практики. У цьому випадку орендар не проводив ремонту, який покладався на нього. Після закінчення терміну оренди орендодавець зберігає заставу, а орендар призначає її для отримання її повернення.

Потім орендодавець вимагає зустрічного позову про відшкодування збитків за орендний ремонт, який не проводив орендар. Між рішенням першої інстанції та рішенням апеляційного суду орендодавець продає майно забудовнику з метою знищення та будівництва житлового комплексу. Апеляційний суд бере до уваги ці елементи і вважає, що орендодавець не міг стверджувати про наявність будь-якого упередження.

У своєму рішенні від 30 січня 2002 року Касаційний суд скасував рішення Апеляційного суду, вважаючи, що: " Компенсація орендодавця, через невиконання орендарем ремонту оренди, передбаченого договором оренди, не підлягає виконанню цих ремонтів або обґрунтуванню збитків ".

Це рішення Касаційного суду було широко критиковано багатьма авторами, які бачили у цьому рішенні можливість орендодавця вимагати компенсації за оренду ремонту, хоча в цьому випадку орендодавець продав будівлю в штаті, яка була зруйнована, таким чином зробити ремонт оренди неактуальним або, в будь-якому випадку, непотрібним. Прихильники логіки договірного права, зі свого боку, схвалили це рішення, яке дозволило санкціонувати невиконання договору оренди 3 .

Тому ми бачимо дві протилежні логіки між, з одного боку, логікою "закону відповідальності", яка передбачає, що для того, щоб мати можливість санкціонувати неправильну поведінку, можна продемонструвати звичайний триптих, а саме існування договірної вини, "існування шкоди а також існування причинно-наслідкового зв'язку між виною та шкодою. З іншого боку, прихильники логіки "договірного права" прагнуть забезпечити дотримання зобов'язань, що виникають внаслідок оренди, навіть якщо це не призведе до упереджень або в будь-якому випадку, без того, щоб співпідрядник мав продемонструвати існування упереджень.

Рішення, прийняте Касаційним судом у рішенні Болмонта, пояснюється тим, що Високий суд мав намір забезпечити виконання положень оренди в рамках примусове виконання договору. Однак після повернення приміщення та закінчення оренди вступає в дію інша юридична логіка: вона стосується закону відповідальності та відшкодування збитків та відсотків які неможливо виділити за відсутності шкоди.

Це, зокрема, зазначив пан Жером Бетуль, радник референдуму в Касаційному суді, у своєму звіті, опублікованому в контексті рішення від 3 грудня 2003 р. (Cass. 3 rd civ, № 02-18033; “SCI Місце Св. Жана »), що є другим скасуванням судової практики.

У цьому рішенні, наприкінці попередньої оренди, орендодавець здав приміщення в оренду новому орендарю (перукарня), який за свій рахунок змінив установку та здійснив повне конкретне реконструкцію.

За цих умов питання полягало в тому, чи може орендодавець все ще вимагати оплати ремонту оренди у свого колишнього орендаря, хоча новий орендар повністю переставив приміщення за його рахунок, а орендний ремонт, прошений у колишнього орендаря, не був зроблено.

У своєму рішенні від 3 грудня 2003 року Касаційний суд постановив, що: "Збитки можуть бути присуджені лише в тому випадку, якщо суддя на час винесення рішення визнає, що було допущено втрату договірної вини".

Таким чином, Касаційний суд здійснив новий поворот у судовій практиці, менш ніж через два роки після рішення Болмонта, щоб вважати, що відшкодування збитків може бути призначене лише у тому випадку, якщо суддя на момент постановлення рішення визнає існування збитків внаслідок контрактної вини . Незалежно від критики, висловленої рішенням Болмонта, цей зворот дав змогу покласти край суперечностям у судовій практиці, які рішення Болмонта вдалося ввести в позицію інших палат Касаційного суду 4 .

Фактично Касаційний суд прагнув знайти баланс між логікою "закону відповідальності" та логікою "договірного права", оскільки, навіть якщо збитки завдані лише у випадку ушкодження, що виникає внаслідок контрактної вини, орендодавець може отримати компенсацію без необхідності обґрунтовувати виконання робіт (Кас. 3-й цив. 25 січня 2006 р. (N ° 04-20726).

У будь-якому випадку шкоду слід враховувати під час винесення рішення суддею (Кас. 3-й цивільний, 11 березня 2014 р. (№ 12-28396), що означає, що рішення, прийняте судами, буде різним залежно від того, коли, коли Суддя вирішує, що будівлю здають наново, переробляють, продають або очікує на оренду ...

Доктор юридичних наук,

фахівець з питань нерухомості

DELCADE, адвокати та адвокати

Ханан ЧАУІ

Адвокат-партнер - Закон про нерухомість
Ханан Чауї має ступінь доктора права з питань нерухомості та допомагає своїм клієнтам у судових спорах щодо оренди усіх видів активів та відносин оренди. Вона підтримує їх у питаннях відшкодування збитків та встановлення орендної плати, проводить аудит та аналіз ситуації з орендою, складає та веде переговори про оренду.

З 2013 року Ханан викладає в рамках Закону про нерухомість Майстер II та поточних справ та юриспруденції в галузі комерційної оренди. Наприклад, вона написала у співавторстві з Марі-Оділ Вайсє "Комерційна оренда за законом Пінеля", опублікована LexisNexis (2015).