Ринок нерухомості - що робити проти спекулятивних показників вакансій (архів)
Даніела Зіберт
Незважаючи на дефіцит житла, багато будинків у Берліні порожні. У цьому підозрюються переважно іноземні інвестори, які спекулюють на підвищенні прибутковості. Але це явище навряд чи можна зрозуміти. І місцева політика також здебільшого безсила.
Бічна вулиця в Берліні-Нойкельн. Не багатий район. Бруківка. Старі моделі невеликих автомобілів стоять на узбіччі дороги. П'ятиповерхові старі будівлі, типові для Берліна, стоять тут без жодних прогалин, часто на першому поверсі є невеликі підприємства. Багато будівель мають нещодавно відремонтовані фасади. В око впадає лише один будинок: номер 5. Він темно-сірий від бруду, виглядає самотньо і покинуто.
Студентка архітектури Жуль живе в цьому в основному вільному будинку в Берліні-Нойкёльні. (Deutschlandradio/Даніела Зіберт)
До будинку номер 5 заходить листоноша, а я за ним.
Ніхто ніде не відкриває.
Мені майже хочеться здатися і стати, не визначившись, перед будинком, коли молодий чоловік підходить по тротуару і прямує до входу. Бінго! Жуль насправді живе тут, у квартирі своєї тітки, яка вже давно переїхала.
"Я тут влітку і зараз думаю про перебування тут взимку, бо тоді ми приходимо до неякісного: квартира, звичайно, не утеплена і не опалюється. Вона була побудована в 1960 році, я б сказав Зараз це моя кімната, я зробив її трохи, як міг, але зараз настає зима, і я думаю, що я теж не зможу її витримати, тому що, наприклад, я сам утеплив вікна, з ущільнювальною стрічкою, інших немає взагалі. Усе холодно, тож увесь будинок тоді з зовнішньою температурою. Якщо ви не опалюєтесь плитою ".
Будинок занепав на 30 років
Трохи грошей і багато свіжої фарби ви легко зможете перетворити це на гарний, затишний будинок. Але десяти сусідніх квартир у будинку теж уже немає. На даний момент він єдиний мешкає у парадній будівлі, каже Жуль, а кілька орендарів також зупиняються в задній будівлі. Студент архітектури мало що може сказати про господаря будинку. Це, мабуть, хтось із Руру, - каже він на балконі.
"Моя тітка сказала, що він завжди намагався продати будинок, продати його, і це ніколи не була правильною ціною. Якщо ви хочете, це не коштувало нічого десять років тому, його слід було б зруйнувати, але якщо ви подивитесь на ціни на землю сьогодні, він все зробив правильно. Він не вклав жодної копійки у свій будинок протягом тридцяти років, і тепер він може вимагати будь-яку ціну за цей поверх! І, можливо, наступного року! "
Офіційний рівень вакансій зменшився
Районний радник Йохен Бідерман з Bündnis 90/Die Grünen відповідає за цю будівлю, а також за інші вільні об'єкти в Нойкёльні. Він може лише здогадуватися, наскільки велика проблема.
"На жаль, ми не можемо сказати цього точно. Ну, офіційний рівень вакантних місць у Нойкельні різко впав. Квартири, які порожні з міркувань, дуже важко визначити".
У окружного радника Нойкельна Йохена Бідермана часто пов’язують руки, незважаючи на заборону привласнення. (імаго/Олаф Сельхов)
Відповідно до Берлінського закону про заборону привласнення, власники повинні повідомити про вакансію та затвердити її не пізніше четвертого місяця. Однак не всі це роблять, і може знадобитися час, щоб відповідальні органи про це взагалі дізнались.
"Це дуже важка справа, бо з одного боку ми залежамо від порад мешканців, бо в мене немає працівників, які хоч якось гуляють районом і дивляться, де це схоже на порожню квартиру І тоді дуже складно розслідувати ці справи. Це тривалий адміністративний акт, де першим слід з’ясувати: про яку квартиру йдеться, кому вона належить? Тоді власнику пишуть, може коментувати. Потім приносить Якщо у вас є аргументи, чому б і ні, тоді вам доведеться їх оцінити та перевірити, що триває вже деякий час ".
Іноземні фондові компанії ускладнюють завдання
Загалом Бідерманн зазначає, що зараз на ринку нерухомості Нойкельна діють різні суб'єкти, ніж раніше, і ускладнюють завдання. Конкретно це означає: іноземні компанії замість місцевих жителів. Це було результатом оцінки продажів у модному районі "Кройцкёльн" за останні два роки:
"У цьому відношенні ми вже бачимо, що за цим стоїть люксембурзька або яка-небудь інноваційна компанія, або якісь вкладені структури компаній, де нам у разі сумнівів важко з'ясувати, хто насправді стоїть за цим? Якщо ми взагалі досягнемо успіху".
Часто важко вступити в контакт з цими акторами, повідомляє Biedermann, оскільки вони не відповідають на листи та не посилають адвокатів.
Для протидії спекулятивним вакансіям Йохен Бідерманн зараз в основному покладається на закон про привласнення. Також іноді накладаються штрафи. Але сума занадто низька, щоб бути вирішальним фактором, вважає Бідерманн.
Іноді після втручання влади власники за ініціативи лише ініціюють проекти реконструкції, зазначають його експерти. Проте успіхи є: район за останні чотири роки зміг повернути щонайменше 140 квартир на ринок житла, каже Йохен Бідерман. Зараз для будинку Жуля також триває процес отримання дозволу на будівництво.
Поштові скриньки компаній, мабуть, не велика проблема
У багатьох інших місцях Берліна також є обгрунтована або підтверджена підозра, що квартири та будинки порожні лише з міркувань: Prenzlauer Allee 174, наприклад, Suarezstraße 24, Habersaathstr. 40-48, .
Це явище навряд чи можна зрозуміти і довести насправді стійко. Рейнер Вайлд, керуючий директор берлінської асоціації орендарів, підкреслює, що явище порожніх квартир не лише повністю порожні будинки.
Райнер Уайлд не бачить того, що компанії з поштових скриньок відіграють важливу роль у спекуляціях з нерухомістю в Берліні:
"Це справді трапляється, але загалом не можна сказати, що це в першу чергу такі компанії, як це часто стосується питань податкового законодавства".
Наприклад, у Люксембурзі власність на нерухомість оподатковується значно нижче, ніж у Німеччині, за словами Вільда.
"Зазвичай глобальні корпорації"
Кай Варнеке, президент асоціації власників "Haus und Grund", також знайомий з явищем вакансій. Однак у своїй оцінці він ставить зовсім інші акценти. Він не вважає, що Берлін особливо постраждав.
"Рівень вакансій є особливо проблемою в регіонах, де попит на житлову площу не такий високий".
За його досвідом, лише іноземні інвестори використовують вакансії в спекулятивних цілях. Особливо з інших країн, часто за межами Європи.
"Як правило, це глобальні корпорації, включаючи менші компанії. Тут робиться ставка, так би мовити, на розвиток ринку".
Ці актори часто створюють вкладені суспільства, в яких справжніх акторів важко визначити, говорить Ворнеке.
"Навіть будівля, яка порожня в цих спекулятивних випадках, буде власною компанією, яка в свою чергу належить іншій компанії, яка належить компанії десь за кордоном".
Данія як модель?
Усі опитані погоджуються, що слід щось робити щодо спекулятивних вакансій. Але підходи до вирішення дуже різні. Наприклад, окружний радник Йохен Бідерманн хотів би отримати більше співробітників у всіх своїх відповідальних адміністративних сферах, тоді як лобіст орендарів Райнер Вайлд покладається на інші законодавчі норми:
"Той факт, що вільний рух фінансів усередині ЄС повинен бути обмежений нерухомістю, у Данії існує спеціальне регулювання Маастрихтських договорів для Данії, які зберегли свій ринок нерухомості практично вільним від міжнародного капіталу, тобто європейського капіталу, що є моделлю, яка, безумовно, також може бути впроваджена в ЄС. Ви просто повинні цього бажати ".