Ризики; інвестувати в оренду будівлі, що підпадає під дію закону 1948 року

I/Закон від 1 вересня 1948 року про захист орендаря

Деякі інвестори в нерухомість вирішують інвестувати в майно, яке здається в оренду відповідно до Закону № 48-1360 від 1 вересня 1948 року.

Закон 1948 року про громадський порядок був прийнятий після Другої світової війни для подолання дефіциту житла та захисту орендарів від наслідків збільшення орендної плати.

Застосовуючи цей закон, орендар користується правом залишатися в приміщенні, яке є виключно за ним, за деякими винятками.

Все менше і менше об’єктів підпадає під дію законодавчого режиму 1948 року.

Але цей тип нерухомості приваблює інвесторів, зацікавлених у їх закупівельній ціні, про знижку якої слід домовлятися, в умовах, коли ціни на ринку нерухомості високі.

II/Ризики інвестицій за законом 1948 р. Економічно порівнянні з інвестиціями в довічну ренту

Інвестування у власність, що підпадає під дію закону 1948 року, іноді порівнюється з інвестицією в життя.

Закон-інвестор 1948 року стає власником майна, орендна плата якого не відповідає ринковій ціні орендної плати.

Тому новий власник повинен почекати до кінця оренди згідно із законом 1948 року, щоб розглянути можливість підписання нової оренди за ціною, що відповідає попиту на пропозицію та оренду, і таким чином зробити свої інвестиції вигідними.

Ось чому, в принципі, ціна придбання, узгоджена в попередньому договорі купівлі-продажу, підписаному з агентом з нерухомості або нотаріусом, враховує ці правові обмеження для нового власника-орендодавця та майбутній потік дисконтованого доходу.

У справі, що спричинила рішення, винесені Апеляційним судом Парижа 22 березня 2019 року, а потім Касаційним судом 24 вересня 2020 року (апеляція № 19-17.068), покупець майна, на яке поширюється дія закону 1948 р., мабуть, думав інвестувати в знання чинного законодавства, його обмежень та можливості звільнення від нього.

(Паризький апеляційний суд, Полюс 4, кімната 3, 22 березня 2019 р., N ° 17/15473)

(Cass, civ, 3-е, 24 вересня 2020 р., N ° 657, n ° 19-17.068)

Винесені рішення засвідчують необхідність інвестору мати правову ситуацію щодо майна, яке він має намір придбати, та оренди, що регулюється законом 1948 р., Ревізовано з великою точністю, беручи до уваги правові ризики, які у виду, були виявлені на шкоду орендодавцю.

III/Передача права на перебування в приміщенні померлого орендаря його спадкоємцям

1) Факти та процедура

Факти, що виникли у справі, яку розглядав Касаційний суд у своєму рішенні від 24 вересня 2020 року, такі:

1 липня 1955 року поміщик уклав договір оренди відповідно до закону від 1 вересня 1948 року з кількома орендарями.

Орендарі загинули:

Месьє помер у 1963 р,
Мадам померла наприкінці 2015 року.

Дві спадкоємиці залишились у помешканні, одна з них є єдиною дочкою двох початкових орендарів, інша спадкоємиця народилася від другого союзу матері.

Після смерті матері у 2015 році новий власник орендодавця попросив спадкоємців залишити приміщення, вважаючи, що вони не тримали договір оренди та що вони були мешканцями без права та титулу.

20 квітня 2016 р. Орендодавець подав позов на двох спадкоємців до районного суду на час, компетентний для виселення.

28 квітня 2017 року суд постановив виселити двох спадкоємиць з тимчасовою стратою, визнавши їх мешканцями без прав та права власності на спірне житло.

Дві спадкоємиці оскаржили рішення, стверджуючи, що одна з неї, єдина дочка двох подружжя-наймачів, мала статус орендаря згідно із законом від 1 вересня 1948 р.

Навпаки, перед Паризьким апеляційним судом орендодавець/орендодавець відповідав, що передача права оренди, передбачена статтею 5 закону від 1 вересня 1948 р., Не застосовується.

Одним із питань, поставлених Паризькому апеляційному суду, було питання правоохоронних органів з часом.

2) аргументи власника-орендодавця-відповідача

За словами власника-орендодавця, стаття 5 закону від 10 липня 1948 року передбачає, що:

“I. - Перевага перебування в приміщенні (...) належить, у разі (...) смерті мешканця добросовісно, подружжю (...) і коли вони фактично проживають з ним більше ніж один рік, (...), до досягнення ними повноліття неповнолітнім дітям. (...) "

У 2015 році, після смерті вижилого подружжя, первісного орендаря, спадкоємці не могли посилатися на право залишатися в приміщенні з огляду на їх більшість.

3) Аргументи спадкоємців апелянта

За словами спадкоємців, одна з двох дочок отримала б право залишатися в приміщенні після смерті свого батька в 1963 році.

Того дня стаття 5 закону від 10 липня 1948 р. Формулювалася інакше:

"I. - Перевага утримання приміщень для приміщень, зазначених у статті 1, належить у разі залишення місця проживання або смерті мешканця чоловікові/дружині, висхідним, нащадки, або утриманців, які насправді проживали з ним більше року. "

В результаті в 1963 р. Договір оренди був переданий одній з двох дочок, яка разом з матір’ю стала співвласницею договору оренди.

Стаття 5 в її старому формулюванні застосовувалася в 1963 році, тоді як стаття 5 в новому формулюванні не мала зворотної сили.

4) Рішення Паризького апеляційного суду від 22 березня 2019 року

Апеляційний суд прийняв до уваги засоби, розроблені спадкоємцями апелянта, постановивши, що:

«(…) Для визначення права залишатися в приміщенні після смерті орендаря або мешканця, слід застосовувати законодавство, що діє на дату цієї смерті (Civ, 3 грудня 14, 1994), і, зокрема, положення ст. 5-1 закону від 1 вересня 1948 р. Про право залишатися в приміщенні »

Паризький апеляційний суд постановив:

"Що, застосовуючи положення закону від 1 вересня 1948 р., Що застосовується [у 1963 р. До дати смерті батька] (...), у разі смерті орендаря право на оренду покладається на його спадкоємці;

(...) Стаття 5 закону від 1 вересня 1948 р. У його поточній редакції застосовується лише до ситуацій, що настали після набрання ним чинності, і що саме дата смерті мешканця або орендаря визначає права повнолітніх нащадків (. .),

Крім того, дочка первісної пари-орендаря надала підтвердження свого статусу спадкоємця свого батька, представивши копію своєї сімейної книги записів.

Відмова від правонаступництва його батька не передбачалася, ані відмова від вигоди від права оренди.

Нарешті, щоб виключити кваліфікацію занять без права та звання, Паризький апеляційний суд нагадав, що закон не забороняє спадкоємиці, володарці права залишатися в приміщенні, розміщувати близького родича., В даному випадку його сестра.

Будь ласка, зверніться до детальних причин рішення Паризького апеляційного суду .

IV/Відповідність закону від 1 вересня 1948 р. Європейській конвенції про захист прав людини та основних свобод (ЄСПЛ)

Не вдавшись до апеляції, орендодавець подав апеляцію на підставі, за якою апеляційний суд виніс рішення.

Власник орендодавця стверджував, що застосування закону від 1 вересня 1948 р. Покладе на нього непомірне та непропорційне навантаження щодо положень статті 1 додаткового протоколу № 1 до Європейської конвенції про захист прав людини. та основоположні свободи від 4 листопада 1950 р. (ЄСПЛ) щодо права власності.

Відповідно до статті 1 вище:

“Будь-яка фізична або юридична особа має право поважати своє майно. Ніхто не може бути позбавлений його власності, крім міркувань суспільної корисності та на умовах, передбачених законодавством та загальними принципами міжнародного права.

Вищезазначені положення не зачіпають права держав вводити в дію закони, які вони вважають необхідними для регулювання використання власності відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших внесків або мигдалю "

22 березня 2019 року Паризький апеляційний суд постановив:

"Положення закону від 1 вересня 1948 р. Призначені, зокрема, для регулювання орендної плати, що підлягає нарахуванню в міських районах, що характеризуються відсутністю вільного житла; що, враховуючи цей об'єкт, вони не ігнорують вимог положень Додаткового протоколу № 1 до [ЄСПЛ] (...), і їх застосування саме по собі не є порушенням цих положень "

За словами власника, Апеляційний суд не розглянув:

якщо мета закону від 1 вересня 1948 р. все-таки була виправданою у 2018 р. та
якщо втручання у право орендодавця на повагу до його власності, що характеризується, зокрема, неможливістю повернення квартири або стягнення орендної плати з урахуванням підвищення ціни на нерухомість у Парижі, не було непропорційним щодо мети переслідується законодавством

Касаційний суд відхилив апеляційну скаргу, постановивши, що Апеляційний суд «не зобов'язаний проводити неефективний обшук, оскільки ДКІ [власник/орендодавець] придбав квартиру під час оренди, з повними обмеженнями щодо знань, встановленими законом від вересня 1, 1948 р. Щодо розміру орендної плати та права орендодавця приймати приміщення ».

Іншими словами, власник-орендодавець прийняв ризик, пов’язаний з його інвестицією, з повним знанням фактів.

Питання про порушення закону від 1 вересня 1948 року про право власності, захищене конституцією або ЄСПЛ, не є новим.

25 вересня 2014 р. У відповідній справі, коли орендодавець надав відпустку орендаря згідно із законом № 89-462 від 6 липня 1989 р., Паризький апеляційний суд підтвердив рішення першої інстанції про визнання відпустки недійсною, вважаючи, що оренда підпадала під режим закону від 1 вересня 1948 року.

Апеляційний суд, спеціально згадавши про законодавчу розробку, яка застосувала закон 1948 року " особливо залишкові ", Вирішив, що право залишатися в приміщенні орендаря не означає ні порушення права власності, оскільки продаж помешкання залишався дозволеним орендодавцю, ні порушення принципу рівності, оскільки" ніщо не забороняє законодавцю по-різному розглядати різні ситуації ".

(Паризький апеляційний суд, Поляк 4, кімната 3, 25 вересня 2014 р., № 13/24815)