SCI та капітал з нерухомості отримують ПДВ та ПДВ

Ми побачили, що можна створити SCI для спільного інвестування в нерухомість. Доходи, отримані від орендної плати та приросту капіталу від нерухомості, оподатковуватимуться по-різному залежно від податкового режиму.

Щоб заповнити наш файл “SCI до IR або до IS?”, Ось додаткові пояснення щодо того, як оподатковується прибуток від нерухомості для SCI, що оподатковується податком на прибуток, і для тих, хто підлягає оподаткуванню “податком на корпорацію”. Відмінності суттєві. Тому доцільно уважно вивчити їх, перш ніж вибирати податковий режим своєї ДКІ.

Оподаткування прибутку від продажу цивільних компаній з нерухомості

У нашій статті про порівняння між SCI з IR або з IS ми побачили, що вибір податкової системи податку на прибуток підприємств має дуже великі переваги: більше можливостей типу оренди, амортизація, ціна придбання нерухомості, витрати на придбання тощо.

Тому це варіант, який далеко не є незначним з точки зору оподаткування для вашої компанії з нерухомості. Однак ці важливі переваги слід зважати на основний недолік SCI з IS: приріст капіталу від нерухомості значно оподатковується.

Щоб дозволити вам правильно розрахувати потенційні прибутки або збитки між двома режимами оподаткування залежно від ситуації у вашій SCI та ваших цілей, ось повна презентація податкових правил оподаткування приросту капіталу від нерухомості для SCI в IR і для SCI на IS.

Приріст капіталу від нерухомості для SCI для податку на прибуток (IR)

Ми бачили, що ДКІ, що оподатковується податком на прибуток, працює з прозорим оподаткуванням. Це означає, що саме партнери SCI будуть особисто оподатковуватися з доходу та приросту капіталу, що генерується компанією.

В контексті вигоди від нерухомості операція точно така ж, як для приватної особи. Знайдіть усі подробиці в нашій статті про "обчислення податку на прибуток від капіталу від нерухомості".

Ось короткий виклад цього оподаткування для SCI, що підпадає під дію IR:

Валовий приріст капіталу розраховується шляхом віднімання ціни придбання та витрат на придбання з чистої ціни продажу. Витрати на придбання нерухомості, які є нотаріальними та агентськими зборами, можуть бути записані як реальні або за єдиною ставкою 7,5% від ціни придбання.
Покращення та ремонт можуть бути вирахувані, якщо вони не були включені у ваші витрати, що вираховуються з вашого доходу від оренди. Для цього необхідно мати можливість надати підтвердження роботи, проведеної професіоналами. Для майна, що зберігається більше 5 років, також можна відрахувати одноразову суму в розмірі 15% від ціни придбання замість того, щоб враховувати фактичні витрати.
Зменшення застосовуються залежно від тривалості тримання під вартою (див. Таблицю скорочень для збільшення капіталу).
Додаток застосовується за приріст капіталу від нерухомості понад 50 000 євро після відрахувань.
Після застосування різних надбавок ви отримуєте чистий приріст капіталу від нерухомості, який оподатковується 19%. Внески на соціальне страхування в розмірі 17,2% будуть розраховуватися окремо з менш вигідною конкретною шкалою зниження.

Щодо доплати, згідно із змінами, внесеними Офіційним бюлетенем державних фінансів (посилання: BOI-RFPI-TPVIE-20-20130806), коли є кілька співвласників (подружні пари, цивільні партнерства, партнери, що проживають разом, або придбання з кілька) прийнято, що приріст капіталу потрібно розділити на кількість співвласників, перш ніж оцінювати цей поріг у 50000 євро на людину.

Що зміниться для SCI порівняно з цією надбавкою на великі прибутки від капіталу від нерухомості, так це те, що цедентом є SCI і, отже, єдине ціле. Тому обчислення суми цієї доплати проводиться як для однієї особи.

Приріст капіталу від нерухомості для SCI за податком на прибуток підприємств (IS)

У контексті SCI з корпоративним податком (IS) прибуток від капіталу, реалізований при продажу нерухомості, оподатковуватиметься як професійний прибуток від капіталу, а не як звичайний прибуток від нерухомості:

Сума приросту капіталу буде розрахована на основі різниці між ціною продажу активу та його чистою балансовою вартістю. Це означає, що амортизація, здійснена за ціною придбання, буде вираховуватися з ціни придбання, і це значно збільшить величину приросту капіталу.
У випадку SCI з IS не передбачається надбавка на період зберігання для приросту капіталу від нерухомості.
Сума цього приросту капіталу буде додана безпосередньо до результатів SCI. Як результат, отриманий прибуток буде оподатковуватися податком на прибуток підприємств. Нагадаємо, це на 15% до 38 120 євро, тоді на 33,1/3% перевищує цю межу.
Потім партнери зможуть отримувати дивіденди на прибуток компанії після оподаткування, а потім вони оподатковуватимуться доходом після надбавки в розмірі 40% та соціальними внесками (без надбавки) у розмірі 17,2%.

Таким чином, прибуток від капіталу, реалізований за допомогою SCI з IS, буде обчислюватися на більшій основі і буде більш суворо оподатковуватися. Тому необхідно вивчити прибутки, що надаються можливостями амортизації, і порівняти їх з додатковими витратами на прирост капіталу від продажу, щоб вибрати між ІС та ІР для вашої SCI.

Тому вибір між податком на прибуток та податком на прибуток повинен бути зроблений залежно від того, що ви плануєте робити з цими об’єктами нерухомості. Якщо ви плануєте тримати їх необмежено довго, вибір режиму оподаткування підприємств є ідеальним режимом оподаткування. Це одна з переваг SCI.

Виберіть перехід на IS для існуючої SCI

У попередній статті ми бачили, що ви можете обрати податок на корпорацію для своєї SCI навіть після її створення. Якщо ви зробите цей остаточний вибір, то у вас буде вибір між двома варіантами товарів, якими SCI вже володіє з урахуванням їх вартості:

Вибір збереження початкової вартості майна: у цьому випадку амортизація буде розрахована так, ніби вона була амортизована з моменту придбання. Тоді при виборі зміни податкового режиму податку на прибуток від капіталу не передбачається.
Вибір оцінки майна за його поточною вартістю: Потім нараховується амортизація на теперішню вартість майна на момент переходу від ІР до ІС. У цьому випадку ця зміна призведе до податку на прибуток від капіталу, реалізований між часом придбання та часом переоцінки. Залежно від тривалості перебування майна в Держінспекції, тоді можна буде скористатися скороченнями на період тримання під вартою.

Вам залишається зробити свої розрахунки та вибрати найбільш підходящий варіант відповідно до ваших цілей та суми, що стосується.

Дізнайтеся про можливості звільнення від податку на нерухомість у 2021 році. Таким чином, ви зможете підвищити прибутковість орендних інвестицій вашої SCI.