SCI та звіт про нерухомість, який режим d; для оподаткування вибирають Boursorama
Коли SCI створюється для придбання інвестиційної нерухомості, партнери мають вибір між режимом податкової напівпрозорості, за якого саме партнери є платниками податку на прибуток від майна та прибуток від нерухомості, ніби їм належить майно безпосередньо, а також можливість податку на прибуток підприємств. Кожен з його варіантів має переваги та недоліки.
SCI оподатковується податком на прибуток (IR)
Якщо ДЗП не підпадає під дію ІС, дохід від нерухомості оподатковуватиметься за ІР за прогресивною ставкою (до 45%), ІР, до якої будуть додані внески на соціальне страхування в розмірі 17,2%. Тоді податкове тертя може бути стримуючим.
Проблема ускладнюється, якщо ДКІ взяла борг за придбання власності. Насправді з доходу партнерів вираховуються лише відсотки за позику. Найчастіше повернення капіталу створює фінансовий дисбаланс між доходом будівлі та всіма витратами, і цей дисбаланс повинен бути усунутий партнерами внесками нового капіталу у формі поточного рахунку партнера. Цей фінансовий дисбаланс з часом посилюється, оскільки умови погашення позики, що підлягає поверненню, поступово включають все менше і менше відрахувань, а також все більше і більше капіталу.
З іншого боку, під час перепродажу будівлі або акцій SCI, приріст капіталу від нерухомості відповідає режиму приросту капіталу фізичних осіб, із збільшенням надбавки за тривалість тримання під вартою, повне звільнення від оподаткування через 30 років.
SCI оподатковується корпоративним податком (IS)
Однак право власності на структуру ІС можна оптимізувати на двох рівнях: по-перше, якщо партнери мають значний внесок у капітал, завжди можливо, що основна частина цього внеску є внеском на рахунок поточного партнера. Як тільки структура звільняє грошовий потік, вона повертається учасникам у вигляді відшкодування з поточного рахунку партнера, без будь-яких податків.
Тоді може бути розумним створити два рівні власності: SCI, що підпадає під дію IS, з напівпрозорим SCI, який є власником будівлі. Річний результат визначатиметься так само, як у випадку володіння одним корпоративним суб’єктом, оскільки податкова прозорість адаптується до характеру партнерів; коли партнером напівпрозорого SCI є SCI з IS, результат буде враховувати амортизацію будівлі.
Згодом, якщо напівпрозорий SCI буде перепродано, нові партнери, якщо вони є фізичними особами, отримають вигоду від режиму, що застосовується до прямого утримання. Тому не буде знижки на вартість одиниць.
На закінчення слід зазначити, що два інших способи власності, що поєднують велику кількість переваг, можна розглянути в певних конфігураціях: мебльована оренда, яка поєднує переваги як з точки зору ІР, так і з прибутком на капітал, та придбання при розчлененні майна ( але все ще можливо), коли особа в особистій якості набуває власності, структуру ІС, що набуває плод користування (строковий термін або термін служби) будівлі.
Тому Закон пропонує чудові можливості для оптимізації тим, хто вміє ними користуватися.