Спадкове право будівництва - що дозволено, а що не переваги, недоліки, поради

Хто не мріє про власний будиночок із садом? Для багатьох людей це чиста утопія, для інших - у межах досяжності. Насправді купівля ділянки землі забирає значну частину наявного бюджету. Однак існує й інший спосіб зробити це.

Пароль у цьому випадку є спадкоємним правом будівлі або його також називають орендним майном, що, однак, не застосовується. Право на спадщину означає, що будинок можна побудувати на земельній ділянці що належить іншій особі. У Німеччині право на спадщину забудови існує вже більше 100 років, про це є чіткі пункти, які були викладені в Законі про право на спадщину забудови. Попередники цієї форми розподілу земель сягають часів римлян. У середні віки модель поширилася як довгострокова оренда, особливо після епідемій, воєн та голоду.

Причиною цього є те, що землевласники більше не могли обробляти свої землі самостійно і, таким чином, надавали так звані права користування. З кінця 18 століття орендна плата значно зменшилася, особливо в районах, які займав Наполеон.

Спадкове право будівлі - що це насправді?

Маючи право спадщини на будівництво, одна особа здає майно іншої особи на визначений заздалегідь термін. Зазвичай цей період становить від 60 до 99 років. Протягом цього періоду орендар передає певні права орендарю. Можливість побудови нового будинку на цій земельній ділянці, здачі його в оренду або навіть продажу існуючої будівлі покладається на власника спадкової будівлі.

Власник будівлі, що передається у спадок, щорічно сплачує так звані спадкові відсотки за користування майном, що становить чотири-шість відсотків вартості майна. Індексний контракт часто узгоджується, тому спадковий інтерес може бути скоригований до рівня інфляції. Після закінчення узгодженого терміну майно, включаючи можливо збудовану будівлю, повертається орендарю. Звичайно, компенсація виплачується за майно, яке повинно становити щонайменше дві третини поточної вартості будівлі. У деяких випадках термін дії договору може бути продовжений, що юридично вважається цілком законним.

Вільш, Гаральд (Автор)
378 сторінок - 6 травня 2016 р. (Дата публікації) - Deutscher Notarverlag GmbH & Co. KG, спеціалізований видавець для нотаріусів (видавець)

Переваги орендної плати

Напевно, найбільша перевага спадкового права забудови вже згадувалася, це економія власності. У випадку традиційної купівлі нерухомості ціна, яка стягується за це, може легко становити чверть, у багатьох випадках більше, загальних витрат. Ця причина відповідає за те, що орендна нерухомість зазвичай передається сім'ям, які вважаються досить малозабезпеченими.

Для багатьох це приємна можливість, незважаючи на відсутність грошей, здійснити свою мрію про влаштування будинку. З фінансової точки зору, власний капітал, який приносить власник будівлі, збільшується, і, отже, вимоги до фінансування банку зменшуються.

Зазвичай цей аспект впливає на розмір позики, але забудовник повинен завжди заздалегідь перевіряти, чи насправді спадкові відсотки менші за річні витрати на іпотечний кредит.

Ще однією перевагою є оренда з церквою. Порівняно з деякими муніципалітетами, фондами або приватними орендарями, це пропонує кращі умови для членів, що, в свою чергу, приносить більші фінансові переваги власнику будівлі з обмеженими можливостями або численними дітьми.

Плюс бали для власника нерухомості

Головні переваги власника майна полягають у тому, що їм не потрібно продавати своє майно, але вони можуть ним користуватися. Крім того, він отримує постійну оренду над землею Повернення. Як правило, вартість власності також зростає з роками, що в свою чергу призводить до збільшення вартості.

На відміну від деяких банківських позик, орендар повинен прийняти порівняно невелике фінансове навантаження. В принципі, розмір спадкового інтересу можуть вільно обирати обидві сторони спаренізастосовуватися. Якщо припустити, що вартість майна становить близько 100 000 євро, відсотки становлять 5 відсотків. Тому щорічні витрати слід оцінювати в 5000 євро.

Недоліки права спадкового будівництва

Хоча позика в нерухомість від банку виплачується в певний момент часу, земельна рента повинна виплачуватися протягом усього терміну дії договору. Крім того, процентна ставка неодноразово коригується з урахуванням економічних обставин. Тож у довгостроковій перспективі не зробити покупку може стати досить дорогим.

Ще одним мінусом є той факт, що будівлі на такій земельній ділянці важче продати, і зниження продажних цін не рідкість.

Що відбувається, коли закінчується право на спадщину будівлі?

Якщо час оренди закінчився, обидві сторони мають два варіанти:

власник майна та бенефіціар домовляються про продовження контракту.
якщо нічого не робити, термін дії контракту закінчується.

Після закінчення узгодженого періоду майно, включаючи будівлі, повернеться до Власник нерухомості назад. Однак попередній власник повинен отримати належну компенсацію. Якщо право спадщини на будівництво було надано малозабезпеченій родині, компенсація становить щонайменше дві третини вартості будівлі.

У дуже рідкісних випадках права спадкового будівництва надаються приватними особами. Як правило, це муніципалітети чи міста, які поступаються власністю дому соціально незахищеним сім'ям або молодим людям, щоб полегшити їх. У багатьох випадках цей варіант пропонує Католицька Церква як найбільший власник Німеччини, а також єпархії та фонди.

Спадкове право будівлі та оренда

Хоча багато хто вважає, що орендна плата і орендне майно - це одне і те ж, насправді це два різні випадки. Орендне право позначає договірне право на майно, яке не є власністю клієнта Зводити будівлі. Однак довгострокова оренда стосується використання, яке не обмежене в часі. До речі, сьогодні у Німеччині довгострокова оренда заборонена. Сам термін походить з часів феодалізму, коли нерухомість та право управління існували окремо. Тоді орендна плата виплачувалась не грошима, а натурою.

Спадкове право будівництва - поради покупцям і продавцям

Багато людей не знайомі з терміном право спадкового будівництва і стикаються з ним лише тоді, коли хочуть придбати відповідне майно. Спокусливим виглядає той факт, що ціна придбання нижча, ніж ціна майна без права спадкового будівництва.

Однак люди, які хочуть захистити відповідний об'єкт, повинні відповідати певним критеріям Зверніть увагу, оскільки орендне право має свої підводні камені. Якщо це довгострокова оренда, зацікавленим сторонам слід триматися подалі від неї з самого початку, оскільки це заборонено з 1947 року. Як вже зазначалося, невелика різниця полягає в тому, що довгострокова оренда триває необмежений проміжок часу, тоді як орендна власність обмежена певним часом.

Детально орендна плата:

Спадкове право будівництва складається з будинку на чужій землі:
Термін оренди:	зазвичай протягом 99 років
Виконавець спадкового права:	Парафії, церкви, фонди, рідше приватні особи.
Земельна оренда:	переважно від 3 до 5% вартості майна, яка сплачується щорічно.

Що означає ризик "повернення"?

Коли йдеться про права спадкового будівництва, термін повернення означає, що ділянка землі повертається орендодавцю. Власник може залишити за собою право, забезпечене договором, якщо власник спадкової будівлі не дотримується певних домовленостей. Сюди входить, наприклад, невиконання платежу або зневага майном.

Скасування може також відбутися, якщо особа, яка має право оренди, була привласнена. Важливе зауваження: перед підписанням особи, які мають право оренди, повинні переконатися, що нагальні особисті потреби власника не регулюються договорами. Як правило, церкви та муніципалітети не пред'являють таких вимог, але це може бути у приватних власників. Крім того, завжди слід гарантувати, що орендоване майно може використовуватися якомога довше, тобто 99 років.

Чи сплачуються податки на майно за права спадкового будівництва?

Користувачі спадкового права забудови не можуть уникнути сплати податків на майно. Однак вони визначаються інакше, ніж при класичній купівлі нерухомості. Капіталізована перевага процентної ставки визначається на основі різниці між часткою чистого доходу землі та фактично понесеною земельною рентою.

Як правило, земельна рента нижча за частку чистого прибутку. Ця перевага відсоткової ставки екстраполюється на термін дії договору, що залишився, і разом із вартістю землі утворює складові права спадкового будівництва. Крім того, існує величина доходу - або частка справедливої вартості можливої будівлі.

У будь-якому випадку податок на майно повинен сплачувати особа, яка має право оренди, навіть якщо вона цього не робить Є власником нерухомості. Єдине важливе для податкових органів - це те, що вони є бенефіціарним власником. Розрахунок завжди проводиться так само, як і для звичайного придбання будинку чи нерухомості.

Договір купівлі-продажу або оренди тут також не працює без нотаріального посвідчення, але додатковий зміст контракту повинен бути врахований. Сюди входить тривалість, сума Земельна орендна плата та тип використання. Відповідний запис робиться не тільки в земельній книзі після укладення договору, але і в земельній книзі спадкової забудови.

Правовою основою права спадкового будівництва є закон про право будівництва спадщини від 15 січня 1919 р. У його нинішній формі. Однак у 2007 році він був перейменований на Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).