Спеціальні права користування ОСББ »Immobilienrecht Essen
1. Зміст
Спеціальне право користування надає власнику квартири право одноосібного користування площею або частиною будинку та виключає інших власників квартир від будь-якого можливого використання.
Особливі права користування мають особливе значення в законодавстві ОСББ, оскільки не всі площі та частини будинків можуть бути передані власнику квартири як окреме майно.
Найпоширеніші випадки - спеціальні права користування місцями для паркування транспортних засобів, садовими терасами та садовими ділянками.
Спеціальні права користування також можуть бути встановлені на територіях, які можуть належати приватним особам, наприклад, у закритих приміщеннях для зберігання або підвалі, балконах, лоджіях або терасах на даху.
Іноді спеціальні права користування також надаються для будівництва будинків, що живуть вдома, якщо для них неможливо встановити окреме право власності.
Спеціальні права користування завжди пов'язані із пов'язаною з ними власністю квартири або частини. Площа або частини будівлі, на які поширюється особливе право користування, залишаються у спільній власності.
2. Обгрунтування
Спеціальні права користування можуть бути виправдані на підставі декларації про поділ та спеціально закріплені за власником квартири.
Часто трапляється так, що власник, що розділяє, наприклад, забудовник, залишає за собою право надавати покупцям в декларації про поділ спеціальні права користування, такі як місця для паркування.
Нарешті, спеціальні права користування також можуть бути встановлені ретроспективно за згодою всіх власників квартир.
Реальні бенефіціари повинні домовитись, тобто, перш за все, іпотечні кредитори та кредитори плати за землю, бенефіціари-поживачі та особи, що мають право на першочергове повідомлення. При встановленні особливого права користування згода особи, яка має право на це, не потрібна, якщо угода одночасно пов'язує ОСББ, яка обтяжена на її користь, із особливим правом користування, особливо якщо спеціальні права користування встановлені для всіх підрозділів.
Неможливо обґрунтувати особливі права користування більшістю голосів.
Крім того, особливі права користування не можуть виникати через багаторічне використання частин комунального саду окремими власниками квартир.
Спеціальне право користування зазвичай вноситься до земельної книги житла.
Якщо він не внесений до земельної книги, відповідний договір має лише юридичну силу. Це означає, що правомочна особа набуває право спеціального користування лише стосовно власників, які уклали угоду, але не відносно їх спеціальних правонаступників, таких як покупці житлового майна.
3. Передача
Спеціальні права користування можуть бути передані без згоди інших власників квартир, але лише одному співвласнику.
Спеціальні права користування, внесені в земельну книгу, передаються за домовленістю та внесення в земельну книгу, тому необхідна участь нотаріуса.
Спеціальні права користування, не внесені до земельної книги, можуть бути передані за переуступкою; це також можливо без форми.
Справжні особи, що мають право, особливо боржники із земельних ділянок, які мають права на постраждалу квартиру або часткову власність, повинні погодитися на передачу.
4. Зміни
Особа, яка має право спеціального користування, повинна використовувати своє спеціальне право користування таким чином, щоб права інших власників квартир не були порушені понад неминучий обсяг. Таким чином, використання повинно бути розумним для інших власників квартир і відповідати цілям, пов’язаним із вмістом, наприклад, як тераса, сад або місце для паркування автомобілів.
У випадку садових ділянок дозволяється лише звичайне садівництво або рекреаційне використання.
Дозволено дитяче ігрове обладнання, гойдалки, менші вольєри для кроликів або звичайний садівничий догляд шляхом обрізки або посадки та видалення рослин, які не формують загальної картини.
Радикальні перестановки заборонені, наприклад, видалення живоплотів або дерев, що формують загальну картину або необхідні для захисту конфіденційності.
Структурні зміни в області спеціального права користування вимагають, як інакше, резолюції більшості, на яку повинен погодитись і кожен власник квартири, права якого порушуються мірою, яка перевищує неминуче при впорядкованому співіснуванні.
Причиною цього є те, що територія, на яку поширюється особливе право користування, продовжує належати громаді.
Це стосується, наприклад, збільшення тераси, будівництва гаражів, стін, навісів для автомобілів, садових будиночків, сараїв для інструментів, встановлення тентів, будівництва басейну або структурного розмежування місця для паркування автомобілів зі стовпами на спеціальній території.
Кожна початкова посадка саду квітами, кущами та деревами не є структурною зміною, але обґрунтована спеціальним правом використання за умови дотримання необхідних граничних відстаней.
5. Технічне обслуговування та ремонт
В принципі власники квартир залишаються зобов’язаними утримувати та ремонтувати територію спеціального користування за спільні кошти.
Асоціація власників зазвичай несе витрати на утримання та ремонт приміщень спеціального користування. Причиною цього є те, що територія спеціального користування є частиною спільної власності.
Частково в порядку громади є відхиляючі норми.
6. Претензії у разі порушення спеціальних прав користування
Особа, яка має право, може заявляти претензії за бездіяльність або усунення через порушення її спеціального права користування.
Наприклад, він може вимагати, щоб співвласник, який неправильно користується територією спеціального використання, передав її у власність.
Для цього не потрібна резолюція більшості зборів власників.