Спільне володіння нашими рішеннями для зменшення ваших витрат (1-а частина)

Неминуче витрати продовжують зростати, зокрема, пов'язані з наданням послуг. Настільки великі витрати, що, здається, важко зменшити, і все ж ... Реальну економію можна зробити.

Здається немислимим зменшення витрат на такі статті витрат, як страхові внески або дрібний ремонт, усі послуги, необхідні для належного функціонування ОСББ.
Однак, не вкладаючи жодної копійки заздалегідь, можна не лише стримати ці витрати, але і зменшити їх на 10-30%, згідно досвіду досвідчених менеджерів ОСББ. Без зниження якості життя мешканців будівлі. Але для цього потрібна, правда, реальна участь профспілкової ради. Як ти це робиш? Наші поради.

Доглядачі та будівельні робітники

Staff Персонал будівлі, який є неповноробітним або завдання якого дублюють завдання зовнішніх постачальників послуг, помилки в підрахунку заробітної плати та витрат, сторож, поглиблений наданням особистих послуг, ніж виконанням своїх офіційних функцій ... Як визначити ці аномалії та виправити їх? Перш за все, ви повинні отримати трудовий договір (договори) від довіреної особи та уважно їх прочитати, переконавшись, що завдання, передбачені договором, є актуальними та що їх було виконано.

Визначте аномалії та підсумуйте відповідні одиниці значень

Перерозподілити одиниці вартості

Вистежувати помилки в трудових договорах та оплатах

Асоціація менеджерів багатоквартирних будинків (ARC), консультантів якої часто закликають уважно вивчити трудові договори та виплатні листи, каже, що ця вправа часто виявляє помилки. Таким чином, для першого ми побачили б помилкові розрахунки ультрафіолетових променів, неточну кількість партій, неправдиве тлумачення колективного договору тощо. На розрахункових квитанціях, виплати в натуральній формі, не враховані, бонус за вислугу років або виплати за хворобою неправильно розраховані, закон Фійона (надурочний час або УФ> 10000) не застосовується або погано застосовується тощо.

Зменшити додаткові витрати, пов’язані з відпусткою

Під час відпустки опікуна за титулом, угода передбачає, що заміщені отримують півтора рази базової зарплати, що відповідає посаді. Але ми можемо зменшити ноту, особливо якщо власник має велику кількість УФ на літній період ... Наприклад, тримач, який накопичує 12 500 УФ, може замінити лише 10 000 УФ, загалом 15 000 УФ (10000 х 1,5) замість 18 750 УФ (12 500 х 1,5) та економія 25% для штуцера. Інша можливість, також згідно з колективним договором: тимчасово найняти працівника будівлі на заміну вахтера.
Знати: самозаміна охоронця (який потім отримує дві з половиною зарплати) під час оплачуваних відпусток не є правом. Вірніше, він стає одним лише у тому випадку, якщо власник повинен надати свою скриньку доступною для заміни: у випадку, якщо власник вирішить обійтися без відпустки, залишившись у своїй скриньці, довірена особа має повну свободу для вибору своєї заміни.

Контролюйте велику кількість синдика

Доглядач у будівлі часто означає полегшення своїх обов'язків для довіреної особи. Деякі вміють виявляти спонтанну вдячність. Однак лише загальні збори мають право надавати збільшення зарплати або премії, що виходять за рамки положень колективного договору.

Переходьте від сторожа до будівельника або навіть до клінінгової компанії

Подумайте про те, щоб поділитися своїм доглядачем із сусіднім кондомініумом. Або, знову ж таки, завдяки стихійному виїзду цього (стережіться звільнення, див. Вставку вище), задовольнити працівника будівлі, чоловіка чи економку, які забезпечать прибирання місць загального користування та вихід та повторний вхід у сміттєві баки. Або, знову ж таки, скористатися компанією, знаючи, що в кінці контракту буде легше переглянути її суму в бік зменшення, якщо завдання було завищене або якщо є слабкість з боку співробітника компанії або ( s). Ідея для вивчення: автопідприємець, який обслуговує будівлю, формула, перевірена Copro + **, що поєднує привабливі ціни - від 20 до 25 євро, включаючи податок на годину - та надзвичайну гнучкість ...

Договори про надання послуг

Найпоширеніші послуги стосуються опалювальної установки, ліфтів, дверей паркування, прибирання місць загального користування, обслуговування зелених насаджень, лічильників води, боротьби зі шкідниками, боротьби з щурами ... але є багато інших. Більш-менш доречні, більш-менш добре відкалібровані щодо обладнання будівлі та ступеня їх напруженості. Розшифрувати їх має профспілкова рада, щоб мати можливість проводити арбітраж з повним знанням фактів.

Контракти на навчання по одному

Розірвати непотрібні контракти

Розірвати контракти без відсотків. Якщо завдання не виконано або виконано погано, це не повинно бути надто складно. В іншому випадку ви не повинні пропустити кінцевий термін, щоб розірвати контракт або скористатися перевагами закону Шатель (див. Рамку с.27).

Підписуйте нові, вигідніші та точніші контракти

Ви зосередитесь на вказівці результатів, які потрібно отримати, і на засобах їх досягнення, щоб ви могли контролювати обидва. Необхідно буде передбачити можливість розірвання під час дії договору після офіційного повідомлення, у разі невиконання постачальником послуг своїх зобов'язань, можливо штрафних санкцій у разі невиконання (наприклад: 10% річної суми договір на обслуговування ліфта, якщо ремонт не був здійснений протягом максимального терміну, передбаченого договором). І переконайтеся, що згадування відповідних гарантій та страхування супроводжується відповідними підтверджуючими документами.
Ввести пункти, що передбачають пристрої контролю: детальний звіт про перевірку, видачу ваучерів на втручання, обов’язкову інформацію про управителя майна або профспілкову раду перед проїздом, консервацію заміненого обладнання для перевірки радою, втручання контрольної служби та оплату витрат службою якщо перевірка виявляє аномалії ...

Вирішіть долю послуг, за якими не працюють

Навіть якщо в контрактах чітко передбачені виключення, залишається питання: за якою ціною будуть виставлятися рахунки за послуги, що не належать до контракту? Типовий випадок, на який часто посилаються асоціації співвласників: втручання, пов'язані з ліфтами. Якщо співвласник не подбав про узгодження погодинної ставки праці або фіксованої ціни за тип втручання, вона буде встановлена, коли настане час, ставка на розсуд оператора ліфта, що утримує контракт.

Налаштуйте механізми моніторингу

Ці пристрої можуть бути постійними або випадковими, залежно від випадку.
- Договори на прибирання: вимагайте від постачальника послуг чіткого графіку втручань та проведення непередбачених перевірок.
- Контракти на опалення та ліфт: порівняйте послуги, передбачені договором, та буклет котельні (обов’язкові, але іноді відсутні або не оновлюються); попросіть повідомити про візит техніка та простежити за його роботою в котельні. Так само для ліфта: попросіть вас представити обов’язковий журнал технічного обслуговування та відвідати технічне обслуговування. Діалог із техніками часто дуже інформативний, і останні, знаючи, що за ними спостерігають, менш схильні до недбалості.
- Договір про боротьбу зі шкідниками: вимагайте заяву про фактичні візити додому. Буває, що значна частина квартир не лікується.

Перегляньте ціну, коли це можливо

На ринках, де жорстка конкуренція, як правило, достатньо вимагати контракту у постачальника послуг або провести повторну конкуренцію, щоб отримати кращу ціну. "Вам все-таки потрібно мати орієнтири", - підкреслює Лоран Делькамп, директор Copropresta ** (див. С. 26): наприклад, клінінгові компанії є легіоном в Іль-де-Франс, їх погодинна ставка до 30% дешевша, ніж у деякі регіони, всупереч загальному правилу ”. Необхідно також забезпечити, щоб зниження ціни не супроводжувалось обмеженими послугами або низькою якістю (за винятком арбітражу в цьому напрямку).

Невеликий ремонт

Дрібні випадкові ремонти не вимагають меншої пильності, ніж великі робочі місця. Тим більше, що вартість робочої сили зростає, сукупні рахунки цих невеликих втручань дедалі більше важать у бюджеті ОСББ.

Запитайте докладні ціни та рахунки-фактури

Указ міністра (* див. Стор. 25) передбачає, що в кожному кошторисі та, за відсутності кошторису до втручання, будь-якому рахунку-фактурі, повинні бути вказані погодинна ставка та кількість робочих годин, назва, кількість та ціна за одиницю (у кількості, лінійна мати, квадратний метр тощо) кожної пропозиції та ціни переміщення. Скажіть своєму довіреній особі, що ви маєте намір дотримуватися цих положень (судова практика розглядає профспілку як "споживача"). Інакше ви ризикуєте відмовити у виставлення рахунків.

Контроль витрат

Для цього першим кроком є зниження під час голосування в Генеральній Асамблеї суми, після якої довіреному особі доведеться проконсультуватися з профспілковою радою перед початком роботи, а також тієї, за якою йому доведеться грати конкуренції, подавши принаймні дві цитати.
Наступним кроком є контроль як погодинної вартості праці, так і ціни на запаси. Для цього в більшості випадків достатньо ввести ключові слова, що відповідають відповідному обладнанню, у веб-пошуковій системі, щоб знайти каталоги виробників або дистриб’юторів із зазначенням їх загальнодоступних цін (на які установники отримують знижки.). Якщо в ціні (або рахунку-фактурі, якщо це надзвичайна ситуація) згадується посилання на встановлене обладнання, ви перевірите, прийнятна ціна чи ні. Коли посилання не згадується в пропозиції, ви можете вимагати цього роз'яснення (відмовитись від посилань типу "посилання Xx або подібне").

Передбачити екстрені втручання

Типовий випадок: перекручування труб. Поспішаючи, ми вдаємось до компаній із пошуку неполадок SOS, які беруть повну ціну. Профілактичний підхід, що полягає у проведенні екскурсії по ринку та забезпеченні цін, що стягуються компаніями, які можуть втрутитися в короткі терміни, дасть змогу оскаржити, коли прийде час, того чи іншого, вибраного з повним знанням фактів.

Страхування будівлі з різними ризиками

Незважаючи на те, що цілком законно обійтися без страховки, небагато профспілок готові ризикнути цим. Однак не йдеться ні про виплату завищеної страхової премії, враховуючи розмір та рівень втрат будівлі, ні про прийняття невиправданого збільшення премії.

Перевірте розрахунок забудованої площі

Це відбиток будівель, помножений на кількість рівнів, з підвалами, стоянками, сараями та недобудованими горищами, що становить лише 50% їх фактичної поверхні. Не рідкість того, що кількість забудованих квадратних метрів, перерахованих у договорі страхування, перевищує реальність. Однак сума страхової премії стосується площі, зазначеної в контракті. Якщо вона нижча, премія зменшиться.

Перевірте реальність "досвіду втрат" будівлі

Це включає визначення вимог, які були заявлені страховиком довіреною особою та які призвели до компенсації або не викликали її. Досвід збитків встановлюється щорічно і перетворюється на співвідношення збиток/премія. Запитайте у довіреної особи або страховика. Отримавши деталі, перевірте, чи всі згадані вимоги є реальними, можливо, деякі з них були заявлені, але не компенсовані, оскільки піклувальник дотримується неповнолітніх або не дотримується.

Контролюйте збільшення премії

Індекс FFB, який використовується як основа для оновлення премії, не завжди дотримується страховиками. Однак у разі збільшення премії понад індекс FFB контракт може бути розірваний протягом п'ятнадцяти днів з моменту отримання повідомлення про закінчення терміну дії. Зверніть увагу: піклувальники часом не надто реагують на перевищення індексу FFB, особливо коли вони самі є страховими брокерами або мають дочірню компанію, що виконує цю функцію (Lamy Assurance, Assurimmo для Foncia, Assim для Urbania).

Не платіть двічі за розгляд претензії

Деякі довірені особи беруть плату за "обробку претензій" або за витраченим часом, або у відсотках від присудженої компенсації (до 10% відшкодування претензії). У другому випадку необхідно переглянути умови, передбачені договором довіреної особи, але, у будь-якому випадку, перевірити положення договору страхування, довірилі іноді бачать, що їх гонорар відшкодовується страховиком за "непрямі збитки".
Знати: З 1 липня 2010 року, з дати набрання чинності декретом Новеллі від 19 березня 2010 року, піклувальники більше не можуть укладати нові страхові договори за власною ініціативою від імені профспілки: вони повинні покладатися на загальну асамблею.

Гонорари довіреної особи та адміністративні витрати

Щорічне опитування особи щодо плати довіреної особи показало, що основна фіксована ставка була встановлена в 2010 році між 128 і 194E TTC і що комісія, крім фіксованої ставки, зазнала значного зростання на 9,94% порівняно з 2009 роком. деякі довірені особи все ще практикують ціни за викликом у вигляді досить низьких базових внесків, але вони помножують додаткові винагороди, які є химерними або які повинні бути включені в базовий пакет, оскільки вони відповідають поточним завданням управління. Ми повинні бути особливо пильними при контролі над цими службами.

Відмовляйтеся від завдань та пакетів управління, що завищують плату

Вигадливими є певні завдання типу "організація медицини праці" (sic). Слід зробити посилання на указ Новеллі від 19 березня 2010 р., Який передбачає перелік завдань, які повинні бути включені в базовий пакет, з метою відновлення тих, які будуть надмірно оплачуватися окремо: ведення журналу обслуговування, управління персоналом, декларування претензій, тощо, або навіть укласти договір про "все включено", тих, у яких найменше неприємних сюрпризів. Як показання, контракт Lamy "все включено" (за винятком моніторингу позовів, що перевищують 3000 E, та судових процедур, крім процедур, що стосуються стягнення збору), Lamy варіюється від 200 до 220 E, включаючи, та від 150 до 160 E за партію для будівлі, що перевищує 100 ділянок і розташованої в Парижі чи передмісті.
Що стосується пакету для "доступу до веб-сайту синдика" або "адміністративного" пакету: приймайте їх лише в тому випадку, якщо, поєднавши їх з основним пакетом, це залишається обґрунтованим або якщо вони замінюють інші витрати.

Скоротіть ксерокопії та поштові витрати

Якнайкраще домовляйтеся про оплату робіт

* Статті 3 і 5 указу від 2 березня 1990 року, що стосуються реклами цін на послуги з поломки, ремонту та обслуговування в будівельному секторі та побутового обладнання.

** Структура, що спеціалізується на аудиті та зменшенні витрат.

Іноді звільнення охоронця неминуче. Це той випадок, коли він відсутній через "тривалу хворобу, що вимагає постійної заміни". Але будьте обережні: співвласник не може скористатися цим, щоб замінити його постачальником послуг. Його наступник сам повинен бути наглядовим консьєржем (Cass. Ass. Pl., 22.4.11, n ° 593). Якщо співвласники хочуть скасувати посаду, їм доведеться прийняти це рішення на загальних зборах подвійною більшістю за статтею 26 закону 1965 року, або навіть одноголосно, якщо це виключення "впливає на призначення будівлі або умови використання приватних частин будівлі ".

Вам доводиться поспішати з заявою про найменший збиток від води? Особливо у випадку невизначеності щодо походження витоку (загальної чи приватної частини)? Кожна з цих декларацій призводить до відкриття справи зі страховиком будівлі та створення резерву, який буде скасовано, якщо справу буде залишено. Але тим часом (загалом два роки, тобто стягнення стягнення), декларації накопичуються з фактичною компенсацією та штучно зменшують втрати будівлі.

У вас може виникнути спокуса укласти контракт на 7 днів на тиждень про телеконсьєржу. Це не завжди мудро. Ось що сказав нам профспілковий радник, який випробував послугу: “Йшлося про встановлення контакту з ... нашими власними постачальниками послуг, які вже забезпечували цілодобовий віддалений моніторинг будівлі та для інших“ надзвичайних ситуацій ”. нам дали контактні дані сантехніка або електрика, без будь-яких гарантій щодо їх цін або якості послуг ".

Прийняття із закритими очима пропозиції від довіреної особи, яка передбачає дуже низькі розміри гонорару за обличчя, може бути непродуктивним. Вони можуть приховувати сюрпризи: наприклад, продаж оголошений за 60 євро на годину замість 90 євро, але новий довірений особа розрахує дві години на виконання завдання, де його попередник залишився задоволений однією годиною. Або він керуватиме ГА в оточенні асистента, чиї години присутності будуть оплачуватися на додаток до його власних ...