Стара нерухомість після чергового рекордного року ринок стабілізується в 2019 році
Вівторок, 8 січня 2019 р
Після виняткового 2017 року 2018 рік також виділяється чудовим вінтажем. Рік, який виявився, насправді, ще одним рекордним роком з точки зору активності ринку каменю на національному рівні, незважаючи на очевидні регіональні диспропорції та напружений соціальний клімат наприкінці року. Що чекати в 2019 році? Оновлення за допомогою Orpi, Century21 та SeLoger, які беруть пульс ринку нерухомості місяць за місяцем.
Сонце було у зеніті впродовж 2018 року. У будь-якому випадку, в секторі нерухомості та загалом (трохи менш детально). Як доказ, мережа агентств нерухомості Century 21 France зафіксувала четвертий рік поспіль збільшення кількості продажів приблизно на + 3,9% протягом року. 2017 рік був уже рекордним, перевищивши 950 000 операцій, здійснених у Франції. Те саме стосується Orpi, яка зафіксувала збільшення кількості продажів приблизно на 3,6% протягом року. З іншого боку, згідно з даними асоціації LPI (яка об'єднує 13 гравців у сфері нерухомості, включаючи SeLoger), обсяги транзакцій зменшуються. Фактично, у 2018 році активність у старій нерухомості на національному рівні зафіксувала падіння на 5,8%, тоді як у 2017 році спостерігалось зростання на 2,4%.
Французи користуються кредитом на повній швидкості
За даними Century 21, "основною причиною цього надзвичайного динамізму залишається дуже низький рівень процентних ставок, що сприяє реалізації проектів нерухомості та виводить на ринок. Французи не помиляються і використовують кредит на повній швидкості: частка позики, взятої для придбання нерухомості, все ще зростає (+ 1,6% протягом року, що складає 78,4% від суми придбання), а термін кредитування становить також подовження (+ 0,9% до 20,5 років у середньому). Це оптимізоване використання запозичень необхідно в умовах, коли ціни продовжують зростати, вже третій рік поспіль.
"2018 рік ознаменувався помірним зростанням цін на старі (+ 3,5%), зростання яких ослабла порівняно з 2017 роком (+ 4,1%)", нюанс Мішель Муйяр, речник барометра LPI-SeLoger. “Рік тому, приблизно в той самий час, ми виходили з трирічного безперервного зростання цін. Наприкінці 2018 року ми, навпаки, спостерігаємо рік сповільнення ціни на нерухомість (...) Але за наявності млявого попиту та пошкодженої купівельної спроможності ми не могли очікувати нічого іншого ніж уповільнення цін на нерухомість », - запевняє він.
Ціни близькі до історично високих рівнів 2011 року
У Century 21 середня ціна за м² у Франції зросла на 1,7% між 2017 і 2018 роками і досягла 2595 € за м². Приріст більший у сегменті будинків (+ 3,5%), ніж у сегменті квартир (+ 1,1%). "Ми серйозно наближаємось до найвищого показника, який спостерігався в 2011 році - 2665 євро середньої ціни за м²", - зазначає Лоран Вімонт. Середня сума транзакції у Франції встановлює новий рекорд: 213 705 євро (порівняно з 208 759 євро в 2017 році); 229 489 євро за будинок та 204 695 євро за квартиру », - наголошує він.
Різка інвестиція в оренду
Примітно, згідно з даними Century 21, частка, присвячена орендним інвестиціям, значно зросла за рік (+ 24,7%) і становила 21,7% покупок, здійснених у 2018 році, історично високий рівень у першому. Динамізм, породжений орендними інвестиціями (21,7% усіх операцій), стимулював ринок у 2018 році ", свідчить президент Century 21.
Однак повернення на ринок контролю орендної плати не є позитивним сигналом, який надсилається інвесторам. Професіонали побоюються, що повернення пристрою перешкоджатиме оренді інвестицій.
Франція з двома швидкостями
Овернь-Рона-Альпи, Гранд-Ест, Нова Аквітанія, Окцитанія, Прованс-Альпи-Лазурний берег зафіксували значне зростання середньої ціни за м², коливаючись від + 3,6% до + 7,5%, згідно з опублікованим вчора звітом за 2018 рік століття 21.
Серед міст, які зазнали найсильнішого зростання цін, ми знаходимося на вершині рейтингу LPI-SeLoger: Пессак, де його ціни зросли в 2018 році на 20% порівняно з 2017 роком. Зрозуміло, що це місто, розташоване поблизу периферії Бордо, виграє від динаміка Бордо і TGV, який з'єднує Париж за 2 години з літа 2017 року. Друге за величиною збільшення стосується Монтрея (+ 13,1%), слід сказати, що парижани за той самий бюджет можуть зробити придбання більшого житла, тоді як перебуваючи біля воріт Парижа, з експресом Grand Paris до 2022 року (продовження лінії метро 11). Місто Монтрей обслуговуватимуть дві станції метро на бульварі Буас'єр: Монтрей-Хопітал та Ла-Дюс,
Більш дивно, що третю сходинку подіуму присуджує Лімож. Для професора Муйяра "це просто наздоганка".
Середня ціна за м2 знизилася в 3 регіонах: Бретань (-0,5%), Центр Валь-де-Луар (-1,5%) та О-де-Франс (-1,9%).
Орпі вказує на зростання диспропорцій у Франції, вказуючи на те, що розриви збільшуються між великими містами та не напруженими районами
"Третина продажів здійснюється в 10 департаментах, діяльність зосереджена в основному в Іль-де-Франс та у департаментах великих мегаполісів, таких як Ліон. 38,2% від обсягу
продажі здійснюються в обмежених районах, і ціна за квадратний метр зростає на 3,6%,
коли не напружені ділянки демонструють незначне падіння або навіть стабільність ціни за метр
квадрат до - 0,5%. Поширення розподілу нерухомості між напруженими та не напруженими районами зростає
2018 "зазначає президент Орпі .
Які показники вказують на зміну тенденції ?
За даними Century 21, ринок нерухомості у 2018 році був винятковим завдяки своїй життєздатності та сумі, призначеній для придбання житла. Однак низка показників починає тріскатися. Використання кредиту повністю експлуатується, площі зменшуються, щоб мати можливість купувати. Ринок, схоже, сягає скляної стелі.
Слід також зазначити, що «поки ринок у повному розпалі, він ще не гуде, а час продажу залишається стабільним у 2018 році на відносно високому рівні (91 день); ми далекі від шаленості, яка спостерігалась у 2004 році, коли національний час продажу в середньому не перевищував 64 днів.
Крім того, «це вперше з 2011 року площа придбання зменшилася: вона втратила -0,5 м² за один рік до середнього показника 85,7 м² для всіх видів майна разом (113, 5 м² для будинків та 58,1 м² для квартир). Щоб придбати, домогосподарства докладають зусиль, жертвуючи невеликою площею. Це не показник, який слід сприймати легковажно ", попереджає Лоран Вімонт.
"Без змін в умовах кредитування, бажаних банківськими установами, ослаблення попиту, що відбилося зростанням цін на нерухомість, а потім скасуванням особистої допомоги для дому, було б більш серйозним, ніж те, що спостерігалося з осені 2017 року", наполягає, зі свого боку, Мішель Муйяр.
Які перспективи на 2019 рік ?
Чи вплине соціальний рух жовтих жилетів, який триває вже кілька тижнів, на ринок нерухомості? "З рухом жовтих жилетів ми більше не маємо попиту на стіни магазинів та комерційних фондів", - зазначає Ніл Нарбонн, агент з нерухомості в Бордо, спікер програми "Пошук квартири чи будинку на М6". "Очевидно, існує причинно-наслідковий зв’язок, оскільки тримісячний негативний баланс де-факто впливає на річний баланс, що погано відображає діяльність і може мати наслідки для кінцевої ціни продажу. Більше того, продавці воліють відкласти продаж на мить ". На даний момент цей сегмент ринку знаходиться в тупику. А як щодо житлової нерухомості? За словами професора Мішеля Муйяра, "ми зможемо побачити, чи вплинули жовті жилети на ринок нерухомості під час наступного барометра LPI-SeLoger (опублікованого наступного лютого)".
Інші зовнішні фактори, що стримують динамізм ринку: стихійні лиха, такі як повені, які серйозно пошкодили Од цього року (- 13,3% від обсягу продажів), нагадує Крістін Фумагаллі. "Або навіть урядові оголошення, такі як податок на утримання, який змусить домогосподарства переосмислити свою купівельну спроможність. Виходячи з цих елементів, можливого зростання рівня нерухомості, прогнозувати стає все важче ».
“Є ще 4 мільйони французів, які погано проживають і страждають від паливної бідності. Виклики на 2019 рік не є найменшими, і вони повинні бути колективними », - підкреслює Крістін Фумагаллі.
Зі свого боку, професор Мішель Муйяр, прес-секретар барометра LPI-SeLoger, робить ставку на "ймовірне зростання цін за помірними темпами в 2019 році, від 2 до 2,5%, з прискоренням диспропорцій між великими мегаполісами та решта території. І нарешті подальше ймовірне зменшення кількості транзакцій приблизно на -5%. Все буде залежати від розвитку умов кредитування ", - робить висновок професор Муйяр.