Так ви підраховуєте, чи варто купувати нерухомість

Перш ніж купувати ОСББ, важливо розрахувати і ретельно зважити довгострокове навантаження.

Фото: Андреа Варнеке/dpa-tmn

Берлін/Гамбург Можна багато сказати про те, щоб купувати нерухомість як пенсію. Однак модель розрахунку повинна бути включена в процес прийняття рішень.

Для більшості людей придбання житла є найбільшою інвестицією в їхньому житті. Проект означає заборгованість на десятиліття, навіть якщо процентні ставки низькі, а кредит у будівлі від банку дешевий.

З іншого боку, є високі ціни на нерухомість. Тому перед тим, як переїхати у власність, важливо подумати, чи вигідніше матеріально сім'ї з будинком або квартирою, про яку мріяли, ніж з орендою житла. Як це можна обчислити?

Взяти до уваги, серед іншого, дохід, умови позики, власний капітал і, нарешті, можливу ціну на власні чотири стіни, а також попередню оренду. З цією інформацією також працюють фахівці з нерухомості. Ви порівнюєте ціну придбання та оренду, щоб визначити співвідношення ціни покупки та оренди.

Зважування ціни закупівлі та орендної плати

Це дає важливий показник того, чи запланована інвестиція чи інвестиція вигідні. Цей показник допомагає самокористувачам оцінювати щомісячне навантаження і, таким чином, доступність майна.

"Чим менше співвідношення ціни закупівлі до оренди, тим краще", - пояснює Йорг Сахр, редактор журналу "Finanztest".

Розрахунок базується на річній оренді, наприклад 9600 євро (дванадцять разів 800 євро). Придбана ціна, що передбачає 200 000 євро, ділиться на 9600 євро. Приклад приводить до коефіцієнта майже 21: Потенційний власник повинен був би платити 9600 євро базової орендної плати майже 21 рік, поки не буде досягнуто ціни придбання квартири.

Порівнюються об'єкти подібних розмірів та обладнання. При аналізі виключаються витрати на оренду та допоміжні закупівлі, а також майбутні збільшення орендної плати та збільшення вартості бажаного майна.

Хорошим показником є орендна плата в 20-22 рази

Фактори близько 20 дають початкове свідчення того, що покупка може бути кращою, ніж оренда. "Для власників окупантів 20-22 рази річної орендної плати є хорошим показником того, що вони можуть собі дозволити власність", - говорить Сахр.

Тоді фінансовий тягар придбання власних чотирьох стін був би незначним або не більшим за оренду.

Однак у таких містах, як Гамбург або Берлін, коефіцієнт значно вищий. "Тут фактори ціни придбання зазвичай перевищують 30 і 50 разів", - говорить Олександр Кролзік, керівник відділу фінансування нерухомості в Гамбурзькому споживчому центрі.

У поточному дослідженні для Postbank, Hamburgisches WeltWirtschaftsInstitut дійшов висновку, що орендарі їздять краще в Гамбурзі, наприклад, оскільки вони платять в середньому 21 відсоток чистого доходу домогосподарства за 70 квадратних метрів даху над головою проти 33 відсотків за покупку є.

Не приймайте рішення лише з точки зору фінансових інвестицій

Він базується на загальноприйнятому правилі, згідно з яким не більше 30 відсотків чистого доходу потрібно витрачати на життя. Але Крользік не хоче приймати це сам. “Одного разу у мене була сім’я, яка порадила мені, що вони справді хочуть придбати орендовану квартиру. Коефіцієнт ціни оренди-купівлі становив 40 ".

З суто фінансової точки зору, це не є варте вкладення, але про покупку було ще багато що сказати - «не в останню чергу тому, що можна накопичити стійке багатство. А це, як правило, означає менші витрати на житло в старості для власності, яка відповідає віку ".

Катя Мекдам, менеджер проекту, яка проживає в мюнхенському консультанті з нерухомості Бульвенгеза, наголошує, що позику на житло потрібно повертати найпізніше до виходу на пенсію. "Починаючи з певного віку, придбання більше не піддається управлінню", - говорить експерт.

Слідкуючи за тягарем виходу на пенсію

Але Крользік також хотів би розглянути це твердження на перспективу: "В ідеалі, так воно і є, але воно не є обов'язковим". З одного боку, "типові" покупці сьогодні частіше сорока років, так що ця вимога часто не спрацьовує математично.

З іншого боку, оренду доводилося б платити навіть у пенсійному віці. "Отже, перш за все важливо, щоб навантаження на пенсійний вік було низьким, а при зменшенні доходу - легким", - резюмує фінансовий експерт.

Отже, якщо у вас є керований залишковий борг під час виходу на пенсію та/або ви можете відповідно відкоригувати ставку, покупка для вас цілком розумна.

Йорг Сахр зазначає, що перевага покупців полягає в тому, що вони можуть обчислювати фіксовані ставки протягом періоду позики, тоді як орендарі завжди повинні очікувати збільшення орендної плати. Після виплати майна сплачуються лише домашні гроші, які, як правило, менше життєвих витрат.

Не забувайте про великі допоміжні витрати

Але спочатку покупці повинні оплатити великі допоміжні витрати власними коштами. Завдяки податку на передачу нерухомості (4,5 відсотка), нотаріальному збору (1,5 відсотка) та брокерському внеску 6,25 відсотка, вони швидко складають добрих дванадцять відсотків вартості придбання в Гамбурзі. "Непросто в часи низьких процентних ставок, де економія важка", - говорить Кролзік.