Умови дефіциту землі, розрахунок, франшиза

умови

Останнє оновлення: липень 2019 р

В рамках орендної інвестиції дефіцит землі, ймовірно, призведе до падіння податку на прибуток для орендодавця.
Цей механізм дозволяє власнику-орендодавцю оцінити деякі його витрати шляхом вирахування їх із доходу від землі.

Фахівці FNAIM розкривають вам умови та методи розрахунку.

Підсумовуючи

  • Що таке дефіцит землі ?
  • Які умови генерують дефіцит землі ?
  • Які франшизні витрати ?
  • Розрахунок дефіциту землі
  • Дефіцит землі SCPI
  • Перегляньте наші оголошення про продаж

Що таке дефіцит землі ?

Коли власник орендує майно, воно несе кілька витрат, які не є не підлягає відшкодуванню в орендаря (податок на майно, плата за ОСББ тощо).

Якщо наприкінці фінансового року власник подає загальну суму франшизні витрати більший за його валовий дохід від власності, тоді ми говоримо про дефіцит землі: витрати вищі, ніж орендна плата.

Цей дефіцит землі за певних умов можна пов’язати із загальним доходом або доходом від землі, що дозволяє а зменшення податку.

Які умови генерують дефіцит землі ?

Щоб власник отримав вигоду від дефіциту землі, він повинен відповідати трьом умовам:

  • Дефіцит повинен стосуватися а майно для житлового користування
  • Будівля необхідно здати в оренду до 31 грудня третій рік що випливає із приписування дефіциту земель
  • Власник повинен бути під справжня дієта (а не під мікроземлею)

Нагадуємо, реальний режим можливий за вибором будь-якого власника в режимі мікроземелів та обов’язковий, коли дохід від землі перевищує 15 000 євро.
Цей режим особливо вигідний, якщо власник сплачує збори, що перевищують 30% річної суми його орендної плати.
Якщо власник вирішив піти за цим режимом, рішення є безповоротним протягом 3 років, тоді він може вибрати повернення до режиму мікрофінансування, якщо не досягнуто межі 15000 євро.

Які франшизні витрати ?

Усі збори не підлягають вирахуванню з доходу і, отже, не беруть участі у дефіциті землі.
Ось основні приклади франшизних витрат:

Нефінансові витрати

Вони пов’язані з експлуатацією майна:

  • Збори агентства нерухомості (наприклад, для управління орендою майна)
  • Страхові внески: пожежа, пошкодження водою, неоплачена страховка за оренду, страхова відпустка в оренду ...
  • Плата за ОСББ: витрати на утримання, експлуатацію, обладнання загальних частин будівлі, роботи ...
  • Збори та податки пов'язані з орендованим майном: податок на майно, податок на обладнання ...
  • Витрати, що оплачуються від імені орендарів і залишаючись безумовно відповідальністю власників.
  • Процесуальні витрати для врегулювання суперечок, пов’язаних з орендованим майном (адвокат, судовий пристав, нотаріус тощо)

Але також включайте витрати, пов’язані з роботою:

  • Ремонтно-технічні роботи дозволяючи утримання або відновлення майна для нормального використання.

Приклад: ремонт електроустановки, заміна котла або труб, обробка деревини ...

  • Роботи з благоустрою приносячи обладнання чи комфорт, що є новим для власності чи краще відповідає сучасним умовам життя.

Приклад: установка центрального опалення, ліфта, електричних жалюзі, додавання цифрового коду, встановлення обладнаної кухні ...

Витрати, що відповідають будівництву, реконструкції або розширенню робіт, не підлягають вирахуванню.

Фінансові витрати

  • Відсотки за позикою для придбання майна, але також відсотків за позику, надану в рамках ремонтних або благоустрійних робіт;
  • Витрати, пов'язані з відсотками: адміністративні збори, гарантійні внески, страхові внески позичальника тощо.

Власникам рекомендується зберігати підтвердження сплати платежів у разі перевірки податковою адміністрацією.

Розрахунок дефіциту землі

Коли власник орендодавця оголошує дефіцит землі, він тоді вираховується з його доходу, однак, залежно від характеру дефіциту, умови неоднакові.

Дефіцит землі Приписаний дохід Умови
Через нефінансові витрати Загальний дохід У межах 10 700 євро на рік
Через фінансові витрати Дохід від землі Плата за наступні 10 років
(також включає перевищення нефінансових витрат понад 10 700 євро).

Починаючи із закону Елан від листопада 2018 року, якщо ви виберете пристрій Cosse («Доступна оренда»), межа дефіциту землі перевищує від 10 700 до 15 300 євро.

Двокроковий розрахунок:

1. Відрахування фінансових витрат

У першочерговому порядку фінансові витрати повинні бути вирахувані з доходу від власності:
> якщо результат негативний: дефіцит зараховується до доходу від власності на наступні 10 років
> якщо результат буде позитивним: дефіциту, що нараховується на доходи від власності, немає

2. Відрахування нефінансових витрат

Потім ми беремо результат, отриманий після вирахування фінансових витрат (див. Попередній крок), і віднімаємо нефінансові витрати:
> якщо результат негативний: дефіцит пояснюється загальним доходом у межах 10 700 євро
> якщо результат позитивний: дефіциту немає

Дефіцит землі SCPI

Цей тип SCPI є частиною "податкового SCPI", метою якого є зменшення податків.
Як результат, дефіцит нерухомості SCPI дає право скористатися цією податковою пільгою за тих самих умов, що описані вище.

Ці SCPI, зокрема, спрямовані на інвестування у власність для реконструкції та отримання вигоди від дефіциту, головним чином завдяки роботам.