Ваш проект оренди від А до Я
Оренда нерухомості, безсумнівно, є надійним та довготривалим джерелом доходу для власника-інвестора. Придбане майно, потім настає етап оренди, який вимагає тисячі запобіжних заходів. Від пошуку орендаря до складання договору оренди, включаючи повсякденне управління вашими інвестиціями, поставте шанси на свою користь !
Оренда житла: запитання, які слід задати собі
Оренда квартири вимагає задати собі кілька питань. Невелике нагадування від обізнаного та вдумливого орендодавця !
Ви придбали в оренду, і зараз саме час зробити свою інвестицію в оренду вигідною. Перед тим, як орендувати квартиру, орендодавець повинен завжди задати кілька питань.
Чи є власність, яку ви пропонуєте в оренду, гідним житлом? Він повинен складатися з основної кімнати не менше 20 м3 з висотою стелі 2,20 м і мати все обладнання, необхідне для комфорту, безпеки та здоров'я мешканців (опалення, водопровід, вентиляція ...)
Де я можу знайти орендаря? Залежно від того, як ви хочете управляти своїми інвестиціями, ви можете подбати про оренду самостійно. Одна умова: трохи часу приділити відвідуванням, рахункам, зміні законодавства ... Але ви також можете делегувати завдання агентству нерухомості в обмін на щомісячну плату.
Тоді запитайте себе, кому ви хочете орендувати: парам, сусідникам, студентам? Кожна ситуація має свої переваги та свою частку ризиків.
Подібним чином подумайте про тип оренди, яку ви збираєтеся встановити: порожня оренда або мебльована оренда. ?
Нарешті, після отримання файлів ваших потенційних орендарів, запитайте себе про їх справжню платоспроможність, щоб обмежити ризик несплачених рахунків.
Управління орендою чи ні ?
Делегувати управління орендою або застрахувати його самостійно? Два варіанти, доступні власнику після того, як буде здійснено оренду інвестицій.
Що таке управління орендою ?
Управління орендою відноситься до всього, що стосується повсякденного життя орендованого майна. Тому справа полягає в тому, щоб знайти орендаря, перевірити його платоспроможність, відвідати приміщення, підписати договір оренди, потім керувати збором орендної плати, складанням квитанцій, а також втручатися у разі можливих претензій або ремонту.
Забезпечте управління орендою самостійно
Всі ці завдання вимагають великої доступності. Але деякі власники воліють керувати своїми орендними інвестиціями самостійно. Чому? Тому що вони залишаються під контролем останнього, маючи повну видимість того, що там відбувається.
Друга перевага особистого управління - це стосунки, які налагоджуються з орендарем. Поки це серйозно (і ти теж), можна створити довірчі відносини.
Але погодьмося, головною перевагою управління орендою, яке управляється власниками, є фінансовий аспект. Якщо це вимагає часу, це не коштує йому грошей. Тому що будь-яка послуга оплачується, і агентство нерухомості не забезпечує управління орендою майна безкоштовно !
Управління орендою делегатів
Але тоді, навіщо закликати агентство нерухомості, адміністратора нерухомості або агентство оренди житла керувати вашим будинком? За мир і безпеку. Тому що саме в цьому полягає головна якість делегованого управління орендою. Господар майже ні про що не дбає. Професіонали забезпечують процес від початку до кінця: оголошення, пошук орендарів, відвідування, інвентаризація, оренда, щоденне управління ... Власник з обмеженим бюджетом може скористатися всіма або частиною його послуг, щоб зменшити остаточну записку та зберегти хорошу прибутковість.
Переваги мебльованої оренди
Часто вважається більш привабливим, ніж порожня оренда, мебльована оренда пропонує кращу прибутковість. Навіщо орендувати мебльовані помешкання та обирати статус LMNP ?
Мебльована оренда має дві основні переваги:
Оренда найчастіше вища завдяки наданому обладнанню: залишаючи меблі та інші зручності доступними за ціною. За тих самих площ та місця, за оцінками, мебльована нерухомість орендує на 10-20% дорожче, ніж порожня нерухомість. Таким чином, валова рентабельність оренди є цікавішою, ніж рентабельність порожньої оренди.
Більш вигідний режим оподаткування, ніж режим порожньої оренди: вирішивши інвестувати в оренду мебльованого житла, власник отримує статус непрофесійного мебльованого орендодавця (LMNP). Потім він отримує вигоду від зниження орендної плати на 50%. Він також може вибрати реальний режим, що дозволяє відрахування його зборів (іпотечних відсотків, можливих робіт ...) та доходу від оренди.
Переваги порожньої оренди
Використання порожньої оренди: переваги немебльованої оренди
На відміну від мебльованої оренди, порожня оренда - це оренда мінімум на 3 роки. Таким чином, це пропонує власникам певний спокій при пошуку орендарів. Насправді, у немебльованій оренді менше "обороту", ніж у мебльованій оренді, тривалість якої становить один рік. Ще однією перевагою є те, що орендні платежі є більш регулярними, ніж мебльована оренда.
Порожня оренда дозволяє отримувати дохід від зібраної орендної плати без додаткових витрат на управління. Насправді, винаймаючи мебльовані помешкання, необхідно купувати необхідні для дому меблі, побутову техніку та посуд. Немебльована оренда не вимагає такого типу інвестицій і пропонує певний спокій управління. Орендар не зателефонує вам у неділю вранці, бо пральна машина зламана !
Оподаткування мебльованої орендної плати
Режим BIC або мікро-BIC? Як непрофесійна компанія, що орендує меблі, дізнайтеся, від якого режиму ви залежате, та відрахування, на які ви можете претендувати.
Увесь дохід, який ви отримуєте від оренди мебльованого житла, повинен бути задекларований (крім випадків, коли це частина вашого основного місця проживання). Якщо цей річний дохід перевищує 32900 євро, ви підпадаєте під схему мікро-BIC. Цей статус дозволяє оподатковувати лише половину доходу. У випадку, якщо ваш дохід від оренди перевищує поріг режиму мікро-BIC, у вас є можливість зберегти цей статус протягом додаткового року.
Якщо ваш дохід перевищує 32900 євро, ви потрапляєте під реальний BIC або режим реального прибутку. У цій ситуації вам потрібно вирахувати збори та збори з вашого доходу, щоб розрахувати суму вашого чистого оподатковуваного доходу. Також зауважте, що якщо ви вирішите заявити про себе як про професійну меблеву орендну компанію, ви отримаєте вигоду з податкових відрахувань із вашого загального доходу. Але для цього вам потрібно буде виконати більше умов (реєстрація в торговому реєстрі та реєстрі компаній, річний дохід перевищує 23000 євро, включаючи податок тощо).
Оподаткування порожньої орендної плати
Мікро-землеволодіння чи реальний режим? Дізнайтеся про оподаткування порожньої орендної плати та визначте відповідний режим для вашої ситуації.
Якщо річний дохід, який ви отримуєте від орендної плати, становить менше 15 000 євро, ви потрапите під режим мікрофінансування. Завдяки цьому ви оподатковуватимете лише 70% вартості орендної плати. Однак ця схема не дозволяє вирахувати певні конкретні витрати, які виникли б у результаті житла (відсотки за позику, роботи, збори тощо). Таким чином, якщо ці витрати перевищують зниження на 30%, запропоноване мікрофонцем, може бути кращим, щоб ви перейшли на так званий реальний режим.
Якщо ваш дохід від орендної плати перевищує 15000 євро на рік, ви переходите до реальної схеми (у вас є можливість вибрати цю схему, навіть якщо ваш дохід нижчий). Який сенс цього виду оподаткування для порожньої оренди? Завдяки реальній системі ви можете відняти набір платежів (роботи, плата за управління тощо) із суми щорічної орендної плати. Таким чином, ви не будете платити податок з усіх отриманих рент.
Оренда порожніх або мебльованих: питання практичних аспектів
Здати порожньо чи мебльовано? Питання, яке задають собі багато власників. Ось наші поради щодо вибору правильного типу оренди.
Хоча найпоширеніша оренда є найпоширенішою, мебльована оренда пропонує свою частку переваг власнику. Якщо початкова оренда становить мінімум три роки для першого рішення, це лише один рік для мебльованої оренди (дев'ять місяців у випадку оренди студентів). Щоб повідомити про це, орендодавець повинен повідомити орендаря за шість місяців заздалегідь у випадку порожньої оренди, порівняно з лише три місяці для мебльованої оренди. Однак термін попередження також скорочується для орендаря: один місяць для мебльованої оренди проти трьох порожніх. Ще один важливий момент, щоб орендувати меблі необхідно забезпечити орендаря набором елементів: ліжком, туалетом, холодильником, плитою тощо.
Отже, оренда порожня чи мебльована? Перш ніж прийняти рішення, необхідно поцікавитись податковим режимом кожного рішення. Орендна плата за оренду житла відображається як промисловий та комерційний дохід, тоді як орендна плата за оренду житла вважається доходом від землі. Таким чином, залежно від обраного типу оренди, власник може скористатися різними податковими пільгами та/або зниженнями. Нарешті, слід зазначити, що найчастіше мебльовані саме маленькі квартири (студія, Т1), оскільки вони призначені для людей, які не бажають поселятися в довгостроковій перспективі.
Договір суборенди: як це працює ?
Передача в суборенду особливо регулюється законом. Дізнайтеся в нашому файлі правила, які потрібно знати перед тим, як здати житло в суборенду.
У разі порожнього помешкання наймач повинен отримати згоду власника на передачу житла в суборенду. Сума, яку виплачує суб-орендар, не може перевищувати суми, яку сплачує орендар. Крім того, орендар зобов’язаний надіслати суборендарю копію оренди та письмове дозвіл орендодавця з договором суборенди.
Для мебльованого житла, договір оренди якого був підписаний до 27 березня 2014 р., Орендар може здавати житло в суборенду вільно та без згоди власника (якщо пункт оренди не забороняє йому). Ціна і тривалість суборенди також безкоштовні. Для мебльованих помешкань, для яких договір оренди був підписаний після цієї дати, діючі правила є тими ж, що і для порожньої оренди. Зверніть увагу, що якщо оренда закінчується, піднаймач не має права на житло. Крім того, у разі передачі в оренду суборенди без дозволу орендар може автоматично розірвати договір оренди.
Як оцінити оренду квартири ?
Оцінити оренду квартири ніколи непросто. Ось наші поради та нагадування щодо норм, які допоможуть вам знайти правильну оцінку.
Перш за все, ви повинні знати, що власник може вільно встановлювати розмір орендної плати (за деякими винятками). Однак занадто висока орендна плата може ускладнити пошук орендарів. Тому дуже важливо точно оцінити вартість оренди вашого майна. Для цього необхідно порівняти орендну плату за той самий тип житла. Слід зазначити, що декілька елементів також можуть спричинити різну оренду: порожнє або мебльоване житло, стан приміщення, поверх, орієнтація тощо. Для оцінки орендної плати можна також використовувати обсерваторію оренди. Такі організації можуть допомогти вам знайти вилку, яка вам підходить.
Однак Декрет № 2012-894 від 20 липня 2012 р. Тепер регулює орендну плату в 38 великих міських районах. Який його принцип? Орендодавець може вільно встановлювати орендну плату на перший рік, але не може її збільшувати у разі зміни орендаря. Не забувайте також, що у випадку орендних інвестицій існує мінімальна сума орендної плати, яку слід дотримуватись, щоб мати можливість отримати певну податкову допомогу. Тут є все, що потрібно мати на увазі перед тим, як скласти кошторис орендної плати.
ЗАПИТАННЯ - ВІДПОВІДЬ
Що таке напівзруйноване житло ?
Зруйноване житло - це не обов’язково непристойне або неякісне житло. Пояснення.
Розпад - це звичайний знос, який зазнав будинок через тривале використання та без загострень, спричинених орендарем. Таким чином, напівзруйнованим житлом є житло, яке з часом зазнало деградації (більш-менш важливої), але без цього обов’язково робить майно непридатним для життя. Тож будьте обережні, напівзруйноване житло не обов’язково непристойне або навіть антисанітарне. Таким чином, житло буде вважатися "занадто" напівзруйнованим, коли воно представляє ризик для фізичної безпеки орендаря або якщо його обладнання не відповідає житловому призначенню. У цьому випадку помешкання не вважатиметься пристойним, і власник буде зобов’язаний виконати роботу, перш ніж мати змогу зняти його.