Захисний режим VEFA поширювався і на керовані резиденції
Оновлено: 1 серпня 2019 р
Нещодавно Касаційний суд нагадав, що захисний режим ВЕФА був поширений на багато контрольованих резиденцій. Продаж приміщень у будівлі, що перебуває на ремонті, входить в охоронюваний сектор, оскільки ці приміщення призначені для житлового користування, і покупець здійснює платежі до завершення.
Коментар до рішення Касаційного суду, Громадська палата 3, 23 травня 2019 р., 17-17.908 [1]:
Закон від 3 січня 1967 р., Що стосується продажу в майбутньому стані добудови (VEFA), спочатку переслідував дві цілі:
З одного боку, встановлення норм, що стосуються продажу майбутніх будівель, із створенням VEFA, що визначає принципи у цій галузі.
А з іншого боку, створення спеціальних заходів, метою яких є забезпечення посиленого захисту покупця, "захищений сектор", який застосовується, як тільки приміщення, що будуються, призначені для житлового або змішаного користування та придбання з яких має бути виплатою грошової суми до завершення.
Класично судова практика вважала, що будівлі для туристичного або готельного користування були виключені із заповідного сектору. Факт придбання в таких резиденціях, де покупець здає майно в комерційну оренду, дав змогу вважати, що ми знаходились поза захищеним сектором [2].
Але позиція судів у цьому питанні змінилася з 2016 року. Дійсно, у серії рішень від 7 січня 2016 року [3] Високий суд, що стосувався проекту реконструкції будівлі, призначеної для проживання людей похилого віку, вважав, що правила захищеного сектору (передбачені статтями L. 261-10 та наступними Будівельно-житлового кодексу) застосовуються до операції після того, як зазначили, "що акти купівлі-продажу передбачали передачу права власності на ділянки будинку, що роботи з реструктуризації не були завершені в день продажу, а покупці повністю заплатили ціну придбання в наступні дні і зазначили, що продані ділянки були мебльованими квартирами для основного домашнього використання, кожна з яких має душову, туалет, кухню, призначений для цілорічного проживання людей похилого віку, […]. "
У справі, розглянутій 23 травня 2019 року, яка нас цікавить тут, Касаційний суд є частиною цієї судової практики.
Дійсно, фізична особа купує ділянки в будівлі, яка ремонтується. Метою програми є створення готельної резиденції, яка повинна дозволити своїм бенефіціарам звільнити від сплати податку, вдаючись до професійної мебльованої оренди. Сайт нарешті занедбаний.
Продавець та керівник проекту примусово ліквідовані, а покупець прагне задіяти відповідальність нотаріусів, які брали участь у продажу.
За його словами, державні службовці не виконали свого обов'язку порадити утриматися від пропозиції повторного продажу під захисним режимом продажу в майбутньому стані завершення.
Ставка зрозуміла: чи стосується захищений сектор ситуації чи ні.
Згідно з умовами оцінки in concreto, судді другого ступеня притягають нотаріусів до відповідальності на підставі втрати шансів, який зазнав покупець.
У коментованій справі Касаційний суд повторює свою позицію 2016 року та схвалює позицію Апеляційного суду:
"Звернувши увагу на те, що в контракті попереднього бронювання згадується продаж двокімнатного дуплексу із заснуванням спільної власності, тоді як автентичний акт передбачає, що придбані приміщення призначені для житлового користування і зберігають саме таку кількість процедур управління в готельних резиденціях цього майна або будівлі, від якої це залежало, апеляційний суд правильно дійшов висновку, що застосовується захисний режим продажу у майбутньому стані добудови, передбачений статтею L. 261-10 будівельного та житлового кодексу. "
Іншими словами, мета операції переважає режим роботи, обраний покупцем.
Підводячи підсумок, в контексті продаж у майбутньому стані добудови або реконструкції керованих резиденцій забудовникам тепер доведеться пропонувати позапланові продажі або продажі будівель, що підлягають реконструкції (VIR), залежно від обставин, від “Захищений сектор”. " .
Невиконання цих правил суворо санкціонується недійсністю договору купівлі-продажу.
[2] Civ. 3-го, 20 грудня 2012 р., N ° 11-25.424
[3] Civ. 3-е, 7 січня 2016 р., N ° 14-29.655 - 14-29.676.