Залишаючи спільне володіння, слід дотримуватися процедури
Тримати нерухомість разом непросто. Особливо, якщо ситуація спільної власності зберігається і після спадкування або розлучення. Тоді вихід із нього може стати необхідністю. За сприяння закону ця можливість також супроводжується гарантіями. Правила, які слід знати, щоб захистити свої найкращі інтереси.
Нотаріуси одностайні: немає нічого подібного до спільної власності, щоб закінчитися погано керованою спадщиною. Найчастіше це смерть, яка передає фактичних спадкоємців у спільне володіння вотчиною, як нерухомого, так і рухомого майна, залишеного померлим: іншими словами, товари належать їм без розбору, поки кожен не отримає свою частку. Але трапляються й інші випадки: після розпаду шлюбу спільна власність автоматично накладається на подружжя, що перебуває у шлюбі, за режимом громади для регулювання їх спільної спадщини між рішенням про розлучення та поділом. Це також стосується подружжя, що перебуває у розлуці щодо власності, пач та партнерів, що проживають разом, щодо майна, яке вони придбали разом, і це пропорційно до їх відповідних фінансових внесків.
Саме в таких контекстах, в той час, коли викристалізуються антагоністичні інтереси, спадкоємець або колишній/її подружжя може побажати залишити правову базу спільної власності, юридичну чи звичайну, поступившись своєю квотою. Закон пропонує йому цей факультет. "Ніхто не може бути примушений залишатися у спільному володінні", фактично вводиться в дію стаття 815 Цивільного кодексу. Інші члени цього спільного володіння можуть скористатися можливістю покласти край цьому, провокуючи спільне користування. За відсутності домовленості між співвласниками справа закінчиться судом, що не завжди швидко вирішить ситуацію. Тому що, якщо законодавець задумав спільну власність як ненадійний закон, він також передбачав захисні заходи, призначені для захисту інтересів своїх членів.
Відмовтеся від своєї частки
Першим кроком до виходу із спільної власності є спроба дружнього відокремлення від своєї квоти. Спільний власник має ексклюзивне право здійснювати індивідуально будь-який акт розпорядження, включаючи продаж, навіть частково, кому завгодно.
Покупець - інший спільний власник
Найпростіший спосіб для продавця - зблизитися з іншим співвласником, щоб він міг викупити свою частку. Це може бути його колишній подружжя, і в цьому випадку, якщо продаж буде укладено, спільна власність у присутності одного власника зникне. Насправді іноді важко знайти покупця в межах спільної власності, принаймні за бажаною ціною. Хоча б тому, що у потенційного покупця (покупців) не завжди є необхідна ліквідність. "Є менш агресивна сторона для продажу в рамках сімейного кола, що в той же час сприяє виходу із спільної власності, навіть якщо спільний власник повинен трохи пожертвувати ціною", - благає в цьому зв'язку Жан -Франсуа Саго, паризький нотаріус.
Покупець не є частиною спільного володіння
Співвласники погоджуються залишити співвласник
Підхід співвласника, який бажає викупити свою частку, іноді може призвести до колективного виходу із співвласника. «Спільний власник завжди зацікавлений в тому, щоб озвучити інших членів. Це може бути можливість знайти глобальне рішення шляхом безпосереднього розподілу товарів або продажу », - благає Жан-Франсуа Періко, паризький юрист.
Угода стосується поділу нероздільного майна
Може бути бажаним для співвласників, коли вони виявлять бажання бути звільненими колективно від співвласників, розділити своє майно на різні лоти. Вихід, який має перевагу зберігати будівлі в межах родинної спадщини. принаймні спочатку. Також "проходить" іноді краще у співвласників, ніж більш різкий продаж. Необхідно також, щоб зміст нероздільної вотчини піддавався здійсненню цього обміну. Таким чином, трьом дітям має бути менш важко ділити маєток із квартирою на березі моря, ще одну в горах та два інвестиційні будинки, ніж сімейний будинок та пір-атер. Однак курс не без перешкод.
- Оцінка товару
Спочатку співвласники повинні знайти спільну мову щодо вартості товарів, щоб здійснити їх розподіл відповідно до відповідних квот. Згідно з усталеною судовою практикою, всі нерозділені активи оцінюються відповідно до їх реальної вартості на день поділу. "Щоб уникнути будь-яких суперечок, важливо, щоб оцінку склав експерт", - наполягає Жан-Франсуа Періко. Найкраще - зв’язатися з паризькою палатою нотаріусів, яка має спеціальну службу, здатну втручатися по всій Франції. Звернення до одного професіонала, хоча активи знаходяться в різних місцях, може мати характер, щоб заспокоїти співвласників у пошуках об’єктивних оцінок.
- Баланс рахунків
Наступним кроком, необхідним для формування акцій, є врегулювання рахунків спільної власності. Можуть виникати різні випадки. Можливо, хтось із співвласників здійснив роботи з благоустрою чи консервації об’єкта, що перебуває у співвласництві, сприяючи тому його розвитку. Наприклад, він відремонтував дах сімейного будинку. Тоді під час поділу він матиме право на компенсацію, еквівалентну сумі його витрат (ст. 815-13 Цивільного кодексу). Підтвердження понесених витрат здійснюється будь-якими способами. Відшкодування, взяте безпосередньо з вотчини інших співвласників під час поділу, має дорівнювати отриманому приросту капіталу. І навпаки, співвласник може мати борг перед співвласником, якщо він пошкодив майно або позичив у нього. Крім того, співвласник несе відповідальність за надбавку за розміщення, коли він проживав у спільному майні, а також за дохід від оренди, який він зміг стягнути.
- Операція спільного використання
Лише після закриття облікових записів може відбуватися спільний доступ. Ця операція зводиться до виділення кожному спільному власнику активу, достатнього для досягнення суми його частки відповідно до його прав у спільному володінні. Знаючи, що якщо поділ стосується земельної ділянки, він все одно потребуватиме здійснення експертним інспектором кадастрової ділянки та межі. На завершальному етапі складаються лоти, що відповідають правам кожного. Співвласник, який отримує актив, вартість якого перевищує його права, повинен виплатити іншим залишок, іншими словами компенсацію у формі грошей (ст. 826 Цивільного кодексу).
Що стосується розподілу призів, то це не завжди легко. Якщо співвласники не можуть домовитись, потрібно буде вдатися до жеребкування. в тому числі, хто стріляє першим
Це делікатний крок, але, як повірити нотаріусам, коли співвласники перебувають у процесі врегулювання цих «деталей», рідко що речі вироджуються до такої міри, що призводять до судових процесів.
Угода стосується продажу нерозділених активів
За відсутності можливості - або бажання - поділити майно, співвласники можуть домовитись про мирову угоду про їх фактичний продаж. Призначення? Поділіться отриманою ціною пропорційно до відповідних акцій. Бажано пройти професіонала, агента з нерухомості або нотаріуса, уповноваженого співвласниками взяти на себе відповідальність за ведення переговорів. "Продаж між приватними особами передбачав би призначення лідера серед співвласників для виконання цього завдання, що завжди є делікатною вправою", попереджає Жан-Франсуа Саго. Тут знову продаж повинен здійснюватися за реальною ціною, відповідно до ринкової, щоб вихід із спільної власності не затягнувся.
Також слід вивчити напрямок нотаріальних аукціонів з огляду на переваги прозорості та швидкості, які вони надають спільним продавцям. Таким чином, цей сектор обиратимуть спадкоємці, які стикаються з труднощами розподілу майна, яке їм було передано, або навіть для сплати податку на спадщину без ризику податкового коригування. Але ніщо не заважає одному із співвласників досягти успіху. "Система, надаючи перевагу тому, хто має найбільше грошей для торгів, іноді ризикує розпалювати конфлікти в рамках спільної власності", попереджає Домінік Андре, нотаріус в Антоні, в О-де-Сен. Однак ціна, як тільки майно буде присуджено, зрештою буде розподілена між співвласниками, якнайкраще. або найгірший.
Знайдіть відсутнього спільного власника
Другий сценарій - деякі спадкоємці можуть бути абсолютно невідомими, оскільки сам нотаріус не знав про існування гілки родини, наприклад, далеких двоюрідних братів і сестер. Внаслідок кроків, зроблених генеалогом, ці спадкоємці інформуються про свої нерозділені права та про смерть людини, про яку, часом, вони навіть не підозрюють про існування. Потім праця генеалога отримує винагороду у вигляді відсотків, обчислених відповідно до ступеня спорідненості спадкоємця та розміру належної йому частки (контракт, відомий як розкриття правонаступництва). У середньому вони складають, за оцінками професійної палати, близько 15% частки валових активів.
Залишається сценарій, завжди можливий, коли місія генеалога не має успіху. Цей професіонал, оплачений результатом, може в кінцевому підсумку відмовитись від досліджень, які так і залишились безуспішними, зіткнувшись, наприклад, зі складною ситуацією спадкоємства померлої особи іноземного походження. Що стосується співвласників, часто також час припинити поділ, який триває вічно. Але ліквідація спадщини передбачає звернення до судового адміністратора або зазначення презумпції неявки суддею з питань опіки та піклування.
Спільна власність блокується угодою
Угода була укладена на певний термін
Протягом встановленого строку він не може перевищувати п’яти років, що може поновлюватися за взаємною згодою, у разі відсутності яких застосовуються правила легальної спільної власності. Протягом цього періоду розподіл не може бути здійснено раніше узгодженого терміну, за винятком поважних причин, таких як бідність одного із співвласників, наприклад, пов’язана з втратою роботи або серйозними сімейними розбіжностями. Причини, що оцінюються судами в кожному конкретному випадку.
Угода була укладена на невизначений термін
На практиці угода найчастіше укладається на невизначений термін, і в цьому випадку спільний доступ може відбуватися в будь-який час. Тільки застереження, "що це недобросовісно чи неправильно". Це, мабуть, нестабільне рішення, безумовно, слід віддавати перевагу завдяки його гнучкості. “Завдання відповідальних співвласників - не тривати, а вийти із співвласників у зручний момент. Однак угода на невизначений термін дозволяє уникнути необхідності домовлятися точно про кількість років. Не кажучи вже про те, що нам доведеться сплачувати судові витрати лише один раз [винагорода, зарплата куратора та фіксована винагорода, примітка редактора], а не при кожному поновленні », - пояснює Домінік Андре.
Зверніть увагу, що угода, спочатку укладена на певний строк, може бути перетворена на угоду на невизначений термін, коли коло спільної власності поширюється на особу, яка є іноземцем. "Низька ймовірність, оскільки прибуття третьої сторони, як правило, буде можливістю надати угоду, адаптовану до нової ситуації", релятивізує Жан-Франсуа Саго.
У разі розбіжностей судовий поділ
Якщо строкова угода не укладена, співвласник може в будь-який час здійснити поділ, за умови, що інші співвласники погоджуються з його умовами. Інакше доведеться вдатися до судді. Розбіжності можуть проявлятися і на більш просунутому етапі, коли партії розподіляються: емоція, зокрема, коли йдеться про продаж сімейного будинку, швидко має перевагу над будь-якими іншими міркуваннями. У всіх випадках судовий поділ - єдиний вихід.
Компетентним є суд трибуналу (TGI) за місцем розташування будівлі або місцем відкриття правонаступництва, де це можливо. Нотаріус приступить до розділу. Громіздка і дорога процедура - звернення до адвоката є обов’язковою - чекає співвласників, якщо їм не вдається домовитись перед суддею, що завжди є кращим. Основні етапи: оцінка товару юридичним експертом, склад і, нарешті, розподіл партій шляхом жеребкування. Угода про розділ може вимагати продажу нерозділеного майна (майна) на аукціоні у суді. Це буде єдиним рішенням, коли вотчину не можна розділити на лоти або коли інші співвласники не мають можливості викупити його частину у того, хто має намір залишити спільне володіння. На цьому етапі впертість певних співвласників не досягти успіху, додана до перевантаженості судів - для отримання рішення суду першої інстанції потрібно від одного до трьох років, - це збиває принцип, згідно з яким "ніхто може бути змушений залишатися у спільному володінні ".
Однак швидко досягти - це в інтересах кожного. Співвласники повинні продовжувати піклуватися про утримання та страхування майна в очікуванні розподілу. Зауважте, що для здійснення цих актів управління зараз достатньо більшості у дві третини. Якщо навіть мінімальна угода, необхідна для здійснення цих актів, не може бути досягнута, рішення полягає в призначенні спеціального представника, призначеного в короткому провадженні, який керуватиме спільною власністю. але це передбачає сплату збору.
Коли суд вирішить зупинити ділення
Вихід із спільного володіння передбачає сплату певної кількості податків та різних зборів. Tax Податок на майно: його сплачують співвласники 1 січня податкового року відповідно до їх відповідної частки у співвласності. Неважливо, вийдуть вони протягом року.
Tax Житловий податок: він сплачується повністю спільним власником (або його орендарем), який фактично займає приміщення 1 січня податкового року. Не має значення, чи залишає воно спільне володіння протягом року.
Можлива домовленість із співвласниками, але не з податковими органами.
Income Дохід від оренди: спільний власник оподатковується податком на прибуток у категорії доходу від власності, якщо він орендував голу, пропорційно до частки, що утримується.
➔ Приріст капіталу від нерухомості: залишення спільного володіння між членами однієї сім’ї уникає оподаткування, на відміну від продажу третій стороні (майно, що зберігається менше п’ятнадцяти років).
➔ Витрати: право на розподіл (1,1% спільних чистих активів); фіксований збір (125 євро), зарплата реєстратора іпотечного кредиту (0,10% від ціни продажу), пропорційні нотаріальні внески (у шкалі, див. серію S1, коефіцієнт 2/3).