Зосередьтеся на колокації Ocean Avocats
Зіткнувшись із збільшенням орендної плати, спільне житло продовжує розвиватися і більше не обмежується лише студентами.
Однак досі закон про ці питання мовчав.
Закон ALUR (закон № 2014-366 від 24 березня 2014 року про доступ до житла та оновлене містобудування) намагається врегулювати спільне житло шляхом його визначення та передбачивши низку заходів з точки зору солідарності.
Створюючи статтю 8-1 у законі № 89-462 від 6 липня 1989 р., Закон ALUR дає спільну власність початкам правової бази.
Перш за все, спільне житло визначається як "оренда одного і того ж помешкання кількома орендарями, що становить їх основне місце проживання, і оформляється укладанням єдиного договору або декількох контрактів між орендарями та орендодавцем".
Тому ми можемо виділити два типи колокації:
- спільні квартири за єдиним договором;
- Колокації з декількома контрактами.
У випадку єдиного договору всі сусідні кімнати підписують один і той же договір і зобов’язуються платити оренду власнику за надання житла. Прихильність співмешканців єдина. Тому, якщо один з них не платить, інші повинні забезпечити виплату.
Потім співмешканці розподіляють кімнати за власним бажанням і можуть вибрати, чи будуть деякі платити за оренду більше, ніж інші. З іншого боку, якщо один із співмешканців не сплачує свою частку орендної плати, інші зобов’язані сплатити її власнику.
Найчастіше сторони підписують єдиний контракт, який спрощує управління власником (застереження про солідарність, єдиний термін дії тощо).
У разі декількох договорів власник підписує договір з кожним з орендарів, і кожен контракт передбачає надання одного або декількох приміщень, а також користування зонами загального користування та розміром індивідуальної орендної плати.
Перевага полягає в тому, що у разі несплати одним із співмешканців інші не повинні брати на себе. Однак, якщо сусід по кімнаті залишає приміщення, власник може вільно нав'язувати людину на свій вибір, з якою він би підписав новий контракт.
Крім того, нині закон передбачає, що коли спільне наймання оформляється укладанням декількох договорів між орендарями та орендодавцем, це становить житловий поділ.
Тому спільне проживання в квартирах заборонено:
- за умови заборони на проживання або указу про небезпеку, або визнані нездоровими, або включають щонайменше чверть загальної площі орендованого або орендованого житла, віднесеного до категорії IV, зазначеної в законі № 48-1360 від 1 вересня 1948 р.;
- при житловій площі та обсязі менше 14 м² та 33 м 3 відповідно, установки або загальні приміщення, що надаються приміщенням для житлового користування, створеним підрозділом, не включаються до розрахунку площі та обсягу зазначених приміщень, або які не забезпечені установкою для питної води, установкою для водовідведення або доступом до електричного струму, або які не мають діагнозу: азбест та ризик отруєння свинцем;
- розміщений у багатоповерховій будівлі, контроль якої здійснюється комітетом з безпеки, призвів до несприятливої думки компетентного органу або приписів, які не були виконані.
Зверніть увагу, що передбачена санкція - це кримінальна санкція (два роки позбавлення волі та штраф у розмірі 75 000 євро).
У всіх випадках договір оренди для спільного розміщення повинен відповідати типовому договору, визначеному указом Державної ради. Тому необхідно дочекатися цього указу.
Метою такої моделі є боротьба з несправедливими умовами, які можуть бути введені власниками.
В очікуванні моделі, договір оренди, який оформляє спільну квартиру, повинен відповідати Розділу I закону 1989 року, або, якщо це стосується мебльованого житла, Розділу I bis цього Закону. Отже, обов’язкові або заборонені умови в такому контракті однакові, незалежно від того, є це спільна квартира чи ні.
Крім того, передбачається, що "сума суми орендної плати, отриманої від усіх сусідів по кімнаті, не може перевищувати суми орендної плати, що застосовується до помешкання відповідно до статей 17 або 25-9".
Якщо спільне житло могло дозволити орендодавцю збільшити прибутковість великих квартир, це вже неможливо, якщо нерухомість розташована в одній з агломерацій, де орендна плата буде обмежена через дисбаланс між попитом та пропозицією.
Щоб запобігти спільній оренді приміщень новою можливістю для торговців спати, закон передбачає, що норми поселення застосовуються до житла, яке знімається в спільному житлі, і що указ повинен втручатися з метою адаптації характеристик до житла, знятого в спільному житлі. умови порядності.
Стаття закону 1989 року, створена законом ALUR, дає можливість орендодавцям уникнути страхових труднощів, які можуть виникнути внаслідок обороту орендарів або багаторазових страховок, якщо кожен сусід по кімнаті надає свою частку житла.
Справді, в договорі оренди можна домовитись про те, що орендодавець бере на рахунок страховку, що підлягає виплаті у співмешканців за ставкою однієї дванадцятої частини премії на місяць.
Що стосується плати за оренду, сторони можуть вибрати:
- сплата резерву за витратами з щорічним коригуванням орендодавцем відповідно до реальності понесених витрат;
- виплата фіксованої ціни, яка фіксується відповідно до сум, що сплачуються орендодавцем, відповідно до реальних витрат, які можуть переглядатися щороку за тих самих умов, що і основна орендна плата, але "що не може спричинити доповнення або регулювання пізніше ”. Однак закон уточнює, що "ця сума не повинна бути явно непропорційною щодо витрат, які орендар або, коли це можливо, попередній орендар сплатив би", якби від нього вимагали фактичні суми.
Нарешті, закон ALUR вносить нові норми до закону 1989 року з точки зору солідарності між співмешканцями та поручителями.
До цього часу у всіх договорах оренди в разі спільного найму було включено положення про солідарність. Тому тривалість солідарності між мешканцями не є чітко визначеною у разі від'їзду сусідки по кімнаті, і, як правило, вважалося, що ця солідарність зберігається до тих пір, поки новий контракт не буде укладений, за винятком того, що буде укладено. оренда.
Зараз закон передбачає, що "солідарність одного із сусідів по кімнаті та того, хто поручився за нього, закінчується з дати набуття чинності регулярно видаваної відпустки та коли новий сусід по кімнаті включається в оренду. В іншому випадку солідарність вихідного співмешканця припиняється найпізніше із закінченням шестимісячного періоду після дати набуття чинності відпусткою ".
Тому ми вітаємо це роз’яснення, яке повинно звільнити деяких платоспроможних співмешканців або їх поручителя.
Нарешті, закон передбачає, що "акт поруки зобов'язань одного або кількох співмешканців, що виникає внаслідок укладення договору найму житла для спільної оренди, обов'язково визначає, зважаючи на нікчемність, співмешканця, для якого відпустка припиняє зобов'язання поручитель ".
Таким чином, коли хтось із співмешканців піде, його поручитель буде нести солідарну відповідальність за оренду житла в ті самі терміни, що й він. Крім того, зобов'язання поручителя повинно обмежуватися виключно невдачами особи, за яку поручитель наділений.
Сподіваємось, ці нові домовленості гарантуватимуть багатьом людям, які проживають у спільних помешканнях, більшу безпеку та кращу видимість.