7 рішень, які допоможуть вашій дитині знайти житло
Залежно від того, прив’язана ваша дитина до вашого податкового домогосподарства, чи перебуваєте ви в найвищих податкових групах, чи підлягаєте ви оподаткуванню податком на багатство (ISF), шлях до вибору надається інший.
Ваша студентська дочка або молодий активний син бажає переїхати до себе додому. Ось сім способів взяти участь у вашому проекті, включаючи нарощування об’єктів нерухомості та зменшення податку.
Ваша дорога білява голова, яка закінчила бакалаврат, збирається розпочати вищу освіту в іншому місті. Вам потрібен стимул, тим більше, що, згідно з дослідженням Національної спілки студентів Франції (Unef) у 2015 році, житло є першою статтею витрат для майбутніх випускників. Або ваша дитина отримала першу роботу, але поки не може дозволити задовольнити всі свої потреби. В обох випадках, щоб бути дахом, є кілька рішень, як придбати, так і взяти в оренду. Залежно від того, чи прив’язана ваша дитина до вашого податкового домогосподарства, чи перебуваєте ви в найвищому податковому середовищі, обкладаєтесь податком на багатство (ISF) чи ні, шлях до вибору надається інший. Якщо ви вже маєте нерухомість або плануєте інвестувати в нерухомість, рішення теж не буде однаковим.
1 - Здам квартиру на своє ім’я
Студенту без ресурсів або молодій людині, яка починає життя, часто важко орендувати житло. Причина ? Крихке фінансове становище та неможливість складання історії виплат, що заспокоює орендодавця.
Щоб обійти цю складність, орендуйте нерухомість на своє ім’я. Тоді ви є власником оренди, і ваша дитина проживає в оренді, поки ви продовжуєте жити у своєму основному помешканні. Перевага полягає в тому, що ви можете швидко знайти квартиру. Насправді орендодавці частіше приймають оренду для пари батьків (або одного з батьків), дохід яких значно перевищує триразову оренду, мінімум, яку вимагають власники, ніж студент або молода особа.
Будьте обережні, це рішення не позбавлене недоліків. Ваше потомство не отримає ніякої допомоги, наприклад, персональної допомоги на житло, оскільки вони не будуть офіційними орендарями. На додаток до повної орендної плати та зборів, ви також будете сплачувати житловий податок, коли вона мешкала в помешканні з 1 січня.
Якщо ви заплатите оренду, ви не зможете розглядати це як пенсію, що вираховується із вашого доходу. Цю операцію, перш за все, слід розглядати, наприклад, на короткий термін, семестр або рік навчання. Дійсно, незважаючи на те, що фінансова оренда триває занадто довго, вона також ризикує створити розбіжність між вашими спадкоємцями. Особливо, якщо ваша дитина старша і більше не навчається.
2 - Поручитися за оренду
Якщо ви вирішили допомогти своїй дитині зняти житло на їх ім’я, рішення полягає в тому, щоб дати вам поруку. Власники будинків цінують цю безкоштовну безпеку, на відміну від дорогої несплаченої гарантії оренди. Не нехтуйте обсягом цього зобов'язання, яке повинно дотримуватися чіткого формалізму. Орендодавець зв'яжеться з вами щодо неоплаченої орендної плати.
Будьте пильними в разі спільного проживання, особливо якщо власник просить вас підписати спільну заставу. У цьому випадку він може змусити вас розрахуватися не тільки з несплаченими рахунками вашої дитини, але і з його сусідками по кімнаті.
"Коли поручитель є солідарним, орендодавець часто вимагає заборгованість із поручителя, дохід якого є найвищим, навіть якщо він не є батьком поганого платника. Вона сама повинна потім відмовитись від сусідів по кімнаті в несвідомому вигляді, або його поручитель, щоб повернути суми ", пояснює Жан Перрен, президент Національної спілки нерухомого майна (UNPI).
Хороша новина: закон Алура послабив правила солідарних гарантій. Таким чином, для договорів оренди, укладених з 27 березня 2014 року, ваш депозит закінчується після закінчення терміну повідомлення, виданого вашою дитиною, коли новий сусід по кімнаті підписав поправку до договору оренди. Інакше це закінчиться не пізніше ніж через шість місяців після дати набуття чинності відпусткою.
Нарешті, якщо ваша дитина працевлаштована в приватній компанії, ви можете уникнути зв’язку завдяки Visale. Створена Державною комісією з управління діяльністю (раніше 1% житлового фонду), ця система гарантує несплачену оренду протягом перших трьох років оренди. "Visale стосується, зокрема, молодих людей зі скромними доходами і замінює будь-які депозити", - зазначає Фабріс Абрахам, генеральний менеджер мережі Гая Хоке. Це фактично Action Logement, яка гарантує на певних умовах (інформація на сайті Visale.fr).
3 - позичте або дайте гроші своїй дитині
Якщо ваше потомство хоче мати будинок, ви можете позичити їм кошти. Не потрібно змушувати його скористатися вашими правами на позику за старим планом заощаджень дому (PEL), оскільки їхні процентні ставки набагато вищі за ті, що діють на сьогоднішній день на ринку (менше 2% протягом двадцяти років). Понад 1500 євро обов’язково потрібно укласти приватний договір позики або визнання боргу. У цьому документі, написаному рукою позичальника, вказується сума позики (буквами та цифрами), її тривалість, спосіб її повернення (щомісячними платежами, до погашення.) І процентна ставка (яка може бути нульовою та не повинна перевищувати норму зносу).
Якщо сума велика і тривалість триває, попросіть у дитини процентну ставку, навіть дуже низьку, щоб позика не розглядалася як вигода в натуральній формі та не була рекласифікована податковими органами як подарунок. Однак майте на увазі, що отримані відсотки, навіть мінімальні, оподатковуються.
Ще одна порада: "зареєструйте визнання боргів під час збору податків, щоб дати йому певну дату і доведіть, що переказ коштів справді є позикою, а не пожертвою", - підкреслює Наталі Кузігу-Сухас, нотаріус у Парижі. Крім того, позичальник повинен заявити про позику до податкових органів до 15 лютого року, що настає після її надання, якщо його сума перевищує 760 євро.
Друге рішення - пожертва Саркозі: дайте своїй дитині грошову суму. Якщо вам менше 80 і старше 18 років, ви можете відправляти до 31 865 євро кожні п’ятнадцять років безкоштовно. Цю суму може виділити кожен з двох батьків. До цього додається законна допомога в розмірі 100 000 євро між батьками та дитиною, яка також може поновлюватися кожні п’ятнадцять років для класичного пожертвування товарів, зокрема грошової суми.
Менше 100 000 євро пожертва не оподатковується. Таким чином, кожен батько може дати 131 865 євро кожному з своїх дітей, не платячи нічого податковій службі.
Будьте обережні, якщо ваша грошова пожертва уникне оподаткування, ви повинні поважати цивільні правила, які є обов’язковими для виконання. Якщо ви надаєте кошти лише одному зі своїх дітей, це проста пожертва, і ваш нотаріус повинен буде це врахувати, визначаючи частки, належні кожному з ваших дітей під час вашої спадщини. Потім ми говоримо про відношення до правонаступництва.
Щоб уникнути цього, підпишіть спільне пожертвування у нотаріуса з усіма своїми дітьми, або, простіше кажучи, зробіть пожертву тому, кому ви хочете допомогти, включивши пункт, що звільняє від звітування про спадщину, тобто, що `` це не буде відновлено у спадщині померлого.
4 - Купівля житла за режиму Пінеля
Якщо ви хочете інвестувати в нерухомість і одночасно допомогти нащадкам знайти житло, вбийте двох зайців, придбавши нове житло. Застосовувана з 1 вересня 2014 року, система Pinel, продовжена до грудня 2017 року, забезпечує проживання для члена сім’ї, а також забезпечує значну податкову пільгу. Зниження податку досягає 12% від суми інвестиції для шестирічного зобов’язання з оренди, 18% для дев’яти років та 21% для дванадцяти років. Цей відсоток обмежується при купівлі 300 000 євро та 5500 євро за квадратний метр.
Однак перемога за обома пунктами вимагає дотримання певних умов. По-перше, ваша дитина повинна бути відокремлена від податкового домогосподарства, тому декларуйте свої доходи незалежно від вашого. Тоді його річні ресурси не повинні перевищувати стелі Пінеля, які залежать від місця розміщення. Якщо він одинокий, то на 2016 рік ці межі встановлюються на рівні 36 993 євро в зоні A bis (Париж, сусідні муніципалітети) та в зоні A (інші муніципалітети в паризькому регіоні, Ліон, Лілль, Марсель, Монпельє, Кот-д'Азур, Genevois français.), 30151 євро в зоні B1 (міста з понад 250 000 жителів) або 27 136 євро в зоні B2 (муніципалітети від 50 000 до 250 000 жителів, що мають право на звільнення).
Нарешті, стелі також визначені для орендної плати відповідно до тих самих географічних районів: 16,83 євро за квадратний метр в зоні A bis, 12,50 євро за квадратний метр в зоні A, 10,07 євро за квадратний метр в зоні B1 і 8,75 євро за квадратний метр у зоні В2. Вони модулюються коефіцієнтом множення, що змінюється залежно від поверхні, що впливає на збільшення орендної плати невеликих поверхонь та зменшення орендної плати більших. Зверніть увагу, ваша дитина повинна заплатити вам очікувану оренду. В іншому випадку адміністрація може оскаржити податкову пільгу, на яку ви маєте право.
Якщо є законний максимум, який не можна перевищувати, з іншого боку, ви маєте можливість встановити орендну плату значно нижче стель. Але остерігайтеся наслідків вашого "подарунку", адже якщо ви інвестуєте в муніципалітет, де ринок оренди є обмеженим - перелік відповідних секторів можна переглянути в указі 2013-392 від 10 травня 2013 р., Ви не зможете передати набагато вищу ціну, коли ваша дитина піде. Дійсно, закон Алура передбачає, що у разі продовження оренди або повторної оренди орендна плата повинна бути ідентичною оренді попереднього орендаря, збільшена за рахунок зміни базового індексу орендної плати (IRL), за винятком певних умов ( орендна плата явно занижена, виконана важка робота.).
Перш ніж почати, порахуйся. Дійсно, незважаючи на зменшення, ваш податок може зрости, оскільки ваша дитина більше не може бути членом податкового домогосподарства. Крім того, він не зможе отримати допомогу на житло з фонду сімейних допомог (CAF), оскільки його орендодавець знаходиться в порядку зростання. "Інвестування в Пінель не завжди є найкращим рішенням для проживання дитини", - визнає Фабріс Абрахам.
Останній момент: запитайте себе, чи є ваші інвестиції стійкими. Ваша дочка чи син будуть займати його лише на час навчання, тому ви повинні бути впевнені, що нерухомість знайде покупця без труднощів. Оскільки, якщо ви не поважаєте тривалість зобов’язання з оренди, податкові органи скасують зменшення, і вам, крім того, доведеться відшкодувати вже зроблену податкову економію.
5 - Здайте нерухомість, яка вам належить
Ви вже маєте квартиру, і орендар щойно дав вам відпустку? Хваліть власність вашій дитині, якщо вона навчається у місті. Зверніть увагу, жодні привілеї не допускаються, і їх слід розглядати як класичного орендаря. Єдина різниця полягає в тому, що він не зможе отримати жодної допомоги на житло, навіть якщо він більше не є членом вашого податкового домогосподарства, оскільки його орендодавець є асцендентом (батьком, дідусем і бабусею).
Перш ніж увійти до приміщення, ви повинні попросити його підписати договір оренди та додати необхідні документи. "Це дає змогу довести, що оренда власності є реальною і що вимагається оренда, навіть якщо орендарем є ваша дитина", наполягає Жан Перрен.
На додаток до впевненості, що ваше потомство буде добре утримуватися, ваш ризик оренди буде апріорі майже нульовим, і ви зможете значно заощадити, зокрема скасувавши можливу неоплачену страховку оренди, яка також покриває добровільну шкоду.
Вишенька на шляху цього виду операцій: можливість продовжувати вираховувати витрати з доходу від вашої власності (робота, відсотки за позику, страхування, податок на майно). Єдина умова - не брати орендну плату набагато нижчу, ніж ринкова. Якщо ви не дотримаєтеся цього зобов'язання, податкова адміністрація може відмовити у віднесенні до сплати усіх витрат на проживання.
У цьому випадку це оподатковує вас із фіктивних доходів, що відповідають нормальній орендній платі. "З іншого боку, ніщо не заважає здавати в оренду нижчий діапазон і не застосовувати щорічну переоцінку", - радить паризький агент з нерухомості.
Також будьте обережні, якщо ваша власність знаходиться в напруженому місті, адже коли ваша дитина поїде, ви не зможете вільно збільшити орендну плату. Вас обмежить IRI.
6 - Купуйте з дитиною
Якщо у вас є капітал для інвестування, допоможіть своєму потомству стати власником житла, придбавши спільну власність з ним. Таким чином, кожен матиме частину помешкання. Ви можете профінансувати свою покупку, звільнивши готівку, або за допомогою житлової позики, скориставшись нинішніми дуже низькими ставками. Нотаріус, який реєструватиме право власності, повинен вказати частку кожного із зазначенням суми внесків та способу фінансування. Таким чином, у разі перепродажу кожен співвласник легко повертає належну йому частку разом із можливим прибутком капіталу.
Перевага цієї техніки полягає в тому, що вона не створює ніякої нерівності з іншими дітьми. Оскільки, якщо ви помрете, поки житло знаходиться у вашій вотчині, всі поділять вашу частку у спільному володінні. Однак недоліком є те, що вам доведеться сплатити частину витрат (податок на майно, плату за ОСББ) аж до вашої частки власності. Крім того, вам доведеться домовитись зі своєю дитиною щодо всіх важливих рішень (роботи, оренди або продажу майна).
Щоб уникнути сімейних суперечок, нотаріуси рекомендують підписати угоду про поділ. "Цей документ розрахований на максимум п'ять років і може поновлюватися на період, який буде визначений мовчазною угодою. Ця угода служить для точного встановлення операційних правил спільної власності", - пояснює Наталі Кузігу-Сухас. Він передбачає, наприклад, розподіл зборів, спосіб фінансування будь-якої роботи, правила виходу із спільної власності (право переваги спільних власників, встановлення ціни продажу).
7 - Забезпечити проживання
Якщо у вас є значні активи в галузі нерухомості, і як такий ви обкладаєтесь великим податком на податок на багатство, подумайте про дарування будинку, яким ви володієте. Якщо у вас є кілька дітей, будьте обережні, дотримуйтесь цивільних правил і пожертвуйте кожній рівну суму як частину спільного пожертвування.
З податкової точки зору, коли мова йде про нерухомість, ви не можете скористатися надбавкою Саркозі, зарезервованою для грошових пожертв. З іншого боку, ви отримуєте право на допомогу в розмірі 100 000 євро між батьками та дитиною. До цього додається виняткова допомога в розмірі 100 000 євро за умови надання нового житла, яке ніколи не було заселеним і для якого дозвіл на будівництво було отримано між 1 вересня 2014 року та 31 грудня 2016 року.
Іншим рішенням, якщо ви не хочете повністю позбавити себе активу, є передача його вашій дитині в тимчасове користування при збереженні власного права власності. Під час розчленування, найчастіше протягом десяти років, він може або проживати в помешканні безкоштовно, або орендувати його та збирати дохід для фінансування власної орендної плати. Після закінчення цієї тимчасової пожертви повне право власності буде відновлено автоматично, безкоштовно, і вам повернеться. Тимчасова пожертва оподатковується 23% від загальної вартості майна, коли вона надається протягом десяти років. Права обчислює нотаріус, який реєструє акт, але не виключено, що вони дорівнюють нулю або дуже низькому, оскільки ваша дитина отримає допомогу в розмірі 100 000 євро між батьками та дитиною, яка відновлюється кожні п’ятнадцять років.
Додаткова перевага: оскільки ISF несе відповідальність за користування послугами, за вартість майна, що знаходиться у повній власності, житло залишає ваші об’єкти оподаткування, і ви таким чином зменшуєте свій податковий рахунок. Отже, ця домовленість представляє інтерес лише у тому випадку, якщо дитина, яка стала користувачем, сама не оподатковується в ISF.
Прочитайте наш повний файл
"Тимчасова розчленування дозволяє узгодити допомогу дітям з податковою пільгою", - аналізує Крістоф Шайє, директор з управління активами в HSBC Франція. Щоб бути впевненими, що у вас немає проблем з податковою адміністрацією, ви повинні робити це лише для того, щоб допомогти дитині, яка навчається або потребує допомоги. В іншому випадку Берсі може подумати, що її єдиною метою є зменшення суми вашого ISF, а тому вдається до процедури зловживання правами.