Будівництво звітів Знати все про його оподаткування
Багатоквартирний будинок - це, безсумнівно, хороша інвестиція з точки зору орендної плати. Але є один параметр, який не слід залишати на волю випадку, щоб досягти успіху: це оподаткування нерухомості. Звичайно, не всі інвестори в нерухомість мають однакові цілі, що буде мати значення при виборі податкового пакету. Давайте детальніше розглянемо, як думати про оподаткування інвестиційної нерухомості.
Оподаткування інвестиційної нерухомості: основні режими
Покупка від власного імені або у партнерстві
Це перший елемент, який слід розуміти при оподаткуванні інвестиційної нерухомості.
Коли він купує нерухомість на своє ім'я, інвестор набуває її "на своє ім'я", як прийнято говорити. Якщо він купує нерухомість удвох або з кількома людьми, це майно буде передано у спільну власність. Пункт, який важливий на момент перепродажу.
Друга можливість - це корпоративні покупки. У ньому беруть участь мінімум двоє людей і несе витрати, коли компанія зареєстрована. Часто обирається статус SCi (громадянське суспільство у сфері нерухомості).
Податкові режими
Залежно від способу придбання обраного майна оподаткування інвестиційної нерухомості різниться.
Товари, придбані на своє ім’я, оподатковуються податком на прибуток. Тоді можуть застосовуватися два режими. Якщо орендодавець вирішить орендувати квартиру, він буде сплачувати податок на майно. Якщо, з іншого боку, він практикує оренду меблів, він підлягатиме оподаткуванню за режимом Micro BIC або за фактичним режимом, за статусом LMNP (непрофесійна оренда меблів або професійна оренда меблів).
Статус LMNP відповідає статусу орендодавця, котрий вважається для здійснення комерційної діяльності. Він має вибір: підпорядковуватися режиму мікро BIC, режиму промислового та комерційного доходу, або реальному спрощеному режиму.
Що стосується оподаткування інвестиційної нерухомості, то перша пропонує перевагу простоти. Його також називають режимом мікропідприємства. Це стосується платників податків, доходи яких складають менше 70 000 євро на рік, включаючи оренду та не враховуючи додаткові надходження. Те, що оподатковується за цим податковим режимом, відповідає сумі всього доходу від оренди, з якого ми віднімаємо стандартну надбавку в розмірі 50%. Податкова адміністрація застосовує це зменшення безпосередньо із звіту про прибутки та збитки.
Однак з міркувань оптимізації податків часто віддають перевагу реальному режиму. Це автоматично застосовується до платників податків з річним доходом від 70 000 до 238 000 євро. За вибором платника податків, також можна отримати вигоду з цього при отриманні доходу
не перевищують 70 000 євро. Цей режим дає змогу зменшити оподаткування інвестиційного майна шляхом вирахування прибутку від оренди з численних зборів і, перш за все, амортизації.
А саме: франшиза та амортизація - це витрати, понесені власником, але які відрізняються за бухгалтерським обліком та за своїм характером. Плата стягується щороку, а амортизація проводиться протягом тривалих періодів. Під зборами ми маємо на увазі всі невеликі витрати, які не перевищують 500 євро, такі як рахунки за електроенергію, податок на майно або рахунки за невелике житлове обладнання, збори кваліфікованого бухгалтера ... Але це дозволяє "ще більше зменшити оподаткування інвестиційного майна відрахування амортизації. Вони відповідають втраті вартості оцінюваного майна, розподіленій протягом усього періоду повернення позики. В основному ця втрата вартості обчислюється шляхом ділення ціни власності на кількість років, протягом яких триватиме його фінансування. Таким чином, сума амортизації підлягає відшкодуванню щороку і дає змогу амортизувати роботи з технічного обслуговування, що проводяться щодо придбання майна.
Порівняння 2 популярних дієт
Щоб зменшити своє оподаткування шляхом вирахування їхніх нарахувань та амортизації, інвестори часто вибирають реальний режим або оподатковують iS, купуючи через компанію. Хоча ці два режими мають спільні точки оподаткування, вони, однак, не стосуються одного профілю інвесторів.
Інвестори, які покладаються на режим ІС для оподаткування інвестиційної нерухомості, хочуть скористатися відрахуваннями на нарахування та амортизацію, але без практики орендної плати. Це більша перевага для них, адже мебльована оренда має свої недоліки: більший оборот орендарів, погіршення житла, монтажні роботи ... Але на цьому переваги створення компанії не закінчуються. Ця система дозволяє значно легше передавати активи родичам або дітям. Насправді SCi - це компанія, і продати акції компанії легше, ніж цілу будівлю. Це важливий момент, який слід враховувати при виборі оподаткування інвестиційної нерухомості.
Тим не менше, рентабельність оренди вища з мебльованою квартирою та придбанням нерухомості, оскільки мебльована орендна компанія цікавить інвесторів у пошуках ліквідності та додаткового доходу. Але у схеми є ще одна перевага: це полегшує розпорядження доходом від оренди або відчуття грошового потоку, на відміну від власників SCI, які повинні платити собі дивіденди і, отже, платити за це інші податки. Крім того, не забувайте деталь при перепродажі. Інвестори, які мають статус LMNP, не будуть оподатковуватися податком на прибуток від капіталу плюс ціна амортизації, зарезервована для власників SCI. Перевага в прицілі будь-якого інвестора, який розглядає найкраще можливе оподаткування інвестиційної нерухомості. Оскільки податок на прибуток від капіталу страждає від дуже поганої репутації !
Отже, вибір податкового пакету буде залежати від довгострокових цілей інвестора, особливо якщо він прагне наростити активи, щоб передати їх. Тому перед тим, як інвестувати в камінь, доречність вибору податків визначається відповідно до особистої ситуації інвестора. Підтримка професіонала допоможе йому розглянути різні сценарії, щоб зрештою зробити свої інвестиції в оренду вигідними.