Чи можуть усі типи реальних прав особливого задоволення бути постійними Actu-Juridique
Кваліфікаційні критерії та система реального права користування поступово визначаються суддями. Останній нещодавно вважав, що це право може бути безстроковим, коли воно надається одному лоту співвласників на користь іншого. Це важливе рішення може поновити шлях наближення до режиму цих реальних прав sui generis. Можлива поява декількох видів речових прав.
Кас. 3-а цивільна, 7 червня 2018 р., No 17-17240
Щодо єдиного клопотання, поданого в його другому відділенні, після повідомлення сторонам із застосуванням статті 1015 Цивільного процесуального кодексу:
Тоді як, згідно з оскаржуваним рішенням (CA Chambéry, 21 березня 2017 р.), SCI L'Aigle blanc (SCI) придбав у 2004 р. Різні партії для комерційних цілей, включаючи одну для користування басейном, що є частиною будівля ОСББ; що продавці підписали 20 серпня 1970 р. угоду, "діючу як додаток" до правил співвласництва, згідно з якою вони зобов'язалися взяти на себе експлуатаційні витрати на басейн та дозволити його вільний доступ до співвласників, принаймні на час шкільних канікул; враховуючи, що рішення, яке набрало законної сили, визнавши цю угоду дійсною, наказало ДКІ приступити, відповідно до її умов, до обслуговування та експлуатації басейну; що SCI тоді подала позов до синдикату співвласників комплексу нерухомості Grand Roc, визнаючи закінчення терміну дії цієї угоди станом на 20 серпня 2000 року;
Беручи до уваги, що компанія критикує рішення за відхилення цього клопотання, то, відповідно до того, що вічні зобов’язання заборонені, вічний характер оцінюється в конкреті, в особі боржника зобов’язання; що якщо власник може надати, відповідно до правил громадського порядку, речове право, що надає вигоду від особливого користування його майном, це право не може бути безстроковим і втрачає чинність, якщо воно не обмежене в часі волею сторін, на умовах, передбачених статтями 619 та 625 Цивільного кодексу; що, зберігаючи, що права та обов'язки, що містяться в угоді від 20 серпня 1970 р., не були безстроковими, зазначивши, що вони будуть здійснюватися до тих пір, поки співвласники не змінять правила співвласництва та що будівля залишатиметься предметом до статусу співвласників, що призвів до того, що ці права та обов'язки мали невизначений строк і, отже, представляв для власника ділянок, обтяжених цими зобов'язаннями, безстроковий характер, апеляційний суд порушив статтю 1210 Цивільного кодексу, разом статті 619 та 625 Цивільного кодексу;
Але тоді як реальне право, пов’язане з партією співвласників, є постійним наданням переваг особливого користування іншим лотом; що Апеляційний суд постановив, що спірні права, які були встановлені на користь інших ділянок, що належать спільній власності, і становили звинувачення, накладене на певні лоти, за використання та корисність інших ділянок, що належать іншим власникам, є sui generis речовими правами їх джерело в регламенті співвласників і що сторони таким чином висловили своє бажання створити права та обов’язки, пов’язані з партіями співвласників; що з цього випливає, що ці права є безстроковими; що з цієї причини чистого права, заміненої критикованим, рішення є юридично виправданим;
І враховуючи, що немає необхідності виносити рішення за допомогою спеціально мотивованого рішення щодо інших частин скарги, які явно не можуть призвести до касації;
Відхиляє апеляційну скаргу;
Кас. 3-а цивільна, 7 червня 2018 р., No 17-17240
Так зване рішення Maison de la poésie 1 поклало край довгим доктринальним суперечкам 2. Конституція реальних прав особливого задоволення тепер чітко дозволена. Тому практикуючий може напевно запропонувати конституцію своїм клієнтам.
Справжнє право особливого задоволення може бути корисним у багатьох сферах 3. Нещодавно встановлене, кваліфікація цього речового права як sui generis не є очевидною, а його правовий режим досі невизначений. Внесок цього рішення Касаційного суду є дуже важливим у цих пунктах 4. Про це свідчить, зокрема, престижна публікація рішення та утворення секції Суду.
У цьому випадку SCI придбала у 2004 році декілька ділянок спільної власності, один з яких використовувався як басейн. Продавці цих партій підписали 20 серпня 1970 р. Угоду, “що заслуговує на додаток” до норм про співвласність ”. Цим продавці взяли на себе зобов'язання "покривати поточні витрати на басейн і надавати його вільний доступ співвласникам, принаймні під час шкільних канікул". Діяльність цієї угоди була затверджена суддями, що розглядали справи, і ДКЗ скликав синдикат співвласників, щоб забезпечити ефективність цієї угоди.
ДКІ стверджувала, що це реальне право не може бути вічним. За відсутності застережень це право слід погасити так само, як і узуфрукт (C. civ., Ст. 619 та C. civ., Ст. 625) або шляхом одностороннього припинення однієї зі сторін (C. цив., ст. 1210). Касаційний суд відхилив апеляцію ДКІ. Після заміни чисто юридичних підстав Суд вважає, що реальне право, пов’язане з партією спільної власності, що надає перевагу особливого користування іншою партією, є вічним.
Якщо обсяг цього судження здається значним, на перший погляд він повинен бути обмежений, щоб вивести певні практичні наслідки (I). Однак це рішення могло б провістити вигідну появу декількох типів речових прав sui generis (II).
В - Кваліфікуйте справжнє право особливого задоволення
Справжні права особливого задоволення, очевидно, були встановлені ще до їх преторіального освячення. І практики вже стикаються зі своєю рішучістю. Однак насправді не було висунуто жодного відмітного критерію. Ця кваліфікація набагато делікатніша, оскільки це залежить від обставин. Однак з точки зору оцінки всім відомо, що судді, які розглядають справи, мають суверенну владу.
У цій справі Касаційний суд схвалив Апеляційний суд за підтримку кваліфікації як реального права sui generis. Судді, що розглядали справи, надали достатньо підстав для свого рішення. Вони шукали волі договірних сторін. Як згадується в Maison de la poésie 5, волю сторін не можна ігнорувати. Що стосується тлумачення договорів, першим орієнтиром є пошук спільних намірів сторін (C. civ., Ст. 1188).
Прикріплення цих прав та обов’язків до участі у спільній власності є найважливішим аргументом, який дотримуються судді, що беруть участь у судовому розгляді. Вони вважали, що ці речові права становлять "звинувачення, накладене на певні лоти, за використання та корисність інших лотів". Тому сторони бажали передати корисність одних речей іншим. Отже, таке розмежування права власності характеризує справжню природу цього права 6. Саме якість власника партії дає можливість скористатися цими правами або навпаки постраждати від них.
Інстумент, який оформляє цю угоду, також відображає намір сторін. Включення до норм про співвласність передбачає кваліфікацію реального права. Дійсно, положення та його зміни протилежні наступникам, зокрема співвласників, з публікації у справі нерухомості 7. Тому було досягнуто протиставлення цього "додатка" третім особам положенням про співвласність.
До речі, сторони бажали, щоб ці права та обов'язки могли бути передані наступним власникам лотів. Якщо Касаційний суд не був покликаний чітко винести рішення з цього питання, справжнє право особливого користування має бути призначеним та переданим 8. Справді, справжнє право є по суті протилежним erga omnes 9. Отже, спостерігається формалізм продемонстрував бажання становити реальні права.
Таким чином, це рішення дає змогу зрозуміти критерії кваліфікації реального права особливого задоволення. Воля сторін повинна визначатися з урахуванням обставин. Судді, які розглядають справи, виконуватимуть переклад у конкретному суді .
Одним із важливих критеріїв оцінки є готовність сторін обтяжити актив. Однак бенефіціаром цього права може бути або фонд, або особа. Однак, якщо право виграє від фонду, його реальний характер буде більш твердим. Крім того, дотриманий формалізм і режим спірного закону можуть становити переконливі підказки.
Оцінка природи конвенції часом буває складною. Практикуючий лікар не завжди може бути категоричним, доки судді, які розглядають справи, мають суверенну владу. У нерухомості складність, схоже, зросла. Наприклад, крім відмінності між сервітутом та особистими зобов'язаннями, угода може становити реальне право особливого користування 10 .
Б - Можливість надання безстрокового речового права на користь партії спільної власності
Після кваліфікації речового права особливого користування режим цього права повинен був бути проаналізований. За відсутності положень, дебати ще раз зосереджувались на тривалості цих речових прав. Ефективність права дуже сильно залежить від його тривалості.
Позиція Касаційного суду може здатися дивовижною. Він вважає, що це реальне право "є вічним". На перший погляд, це рішення суперечить попереднім рішенням 11. Більша частина доктрини підкреслювала, крім того, через протилежне тлумачення, що реальні права особливого задоволення не повинні бути постійними. Здавалося, обмеження в 99 років прийняте. Однак, як підкреслюється іншою частиною доктрини, Касаційний суд прямо не заборонив створення безстрокового речового права 12. Отже, це рішення не означає скасування судової практики.
Однак постійність усіх речових прав sui generis, як видається, не приймається, в принципі, за відсутності протилежних положень. Обсяг цього рішення не видається таким універсальним. Це рішення слід поставити в контекст. Суд вважає, що реальне право ", що закріплюється за партією спільної власності", є вічним на користь "іншої партії". Отже, сфера дії цього рішення може бути обмежена будівлями, що підпадають під режим співвласності 13. Тільки реальні права, пов’язані з партією спільної власності, можуть бути безстроковими 14. Це рішення відповідало б прецедентній практиці Касаційного суду 15, закріплюючи вічний характер права виключного користування загальними частинами 16 .
Крім того, Суд чітко визнає, що це "реальне право". Тому ця кваліфікація не є спірною. Аргумент конституції речового права на власну річ не повинен бути висунутим. Тим не менше, право, про яке йдеться, впливає на "лоти", а не на загальні частини. Подібно до судової практики щодо конституювання сервітутів між приватними частинами 18, можливо, тоді слід визнати, що це право стосується приватних частин ділянки. ?
Розробник положень про співвласність, безсумнівно, може передбачати реальне право безперервного особливого користування одним лотом на користь іншого. Однак така можливість передбачає вжиття запобіжних заходів 19. Створення таких прав не може бути випадковим. Тому нотаріус повинен чітко інформувати сторони правового режиму про це право. Тому він повинен запросити їх прийняти рішення, зокрема, щодо тривалості, можливості передачі або відносин між сторонами.
A - Можлива поява декількох типів речових прав
Структура цього рішення свідчить про те, що сфера його застосування не обмежується контекстом співвласності. Формування розділу, престижна публікація, підміна мотивів та наявність "внутрішньої шапки" свідчать про підвищений інтерес вищих магістратів до цього рішення та його доктринальну важливість. Суд, ймовірно, хотів розширити правовий режим реальних прав особливого користування. Використовувані терміни викликають, це "справжнє право" надає багато чого "переваги особливого задоволення".
Чому дозволяти безстроковість цього права лише на користь ділянки спільної власності? Лот складається з приватної частини та частки загальних частин 20, які нероздільні. Якщо обговорюється природа партії 21, кожен співвласник обов’язково має право власності. Отже, як аксесуар до партії, право використання над загальною або приватною частинами може бути постійним. Його дієта дотримується основної.
Складений режим власності, що застосовується до партії, не виправдовує сам по собі того, що ця ексклюзивність буде зарезервована для побудованих будівель, що підпадають під режим співвласності. Ніщо не завадило б реальному праві sui generis бути приналежністю до фонду, до спадщини 22. Як зазначив пан Кілгус, терміни, що використовуються суддями, "звинувачення, накладене на певні лоти, за використання та корисність інших лотів", до того ж прямо посилаються на положення статті 637, що визначають сервітути 23 .
Це широке тлумачення рішення не видається необґрунтованим. Вічна природа не буде визнаватися, за відсутності положень, для всіх видів реальних прав особливого користування. Тільки ті, хто отримує вигоду від фонду, можуть бути вічними.
Тому можна провести різницю. Реальні права, надані особі, та ті, що належать до права власності на товар, можна було розрізнити 24. Така роздвоєність, вже запропонована пані Жюльєнн 25, дозволила б застосовувати окремий правовий режим.
Таке тлумачення рішення узгоджується з попередніми рішеннями. Це справді перший раз, коли Касаційний суд зайняв позицію щодо права, яке користується нерухомістю. У двох попередніх випадках реальне право особливого задоволення було надано юридичній особі. Тому це рішення було винесено в іншому контексті, ніж попередні. У цьому випадку закон є активно і пасивно реальним, на відміну від попередніх випадків, коли закон був пасивно реальним, але активно особистим. Ця різниця свідчить про те, що встановлення окремих режимів було б кращим.
Отже, справжнє право особливого користування може бути постійним, коли воно надається нерухомості. З іншого боку, якщо це право безпосередньо приносить користь людині, тривалість 99 років може становити справедливу межу 27 .
Б - Теоретичні та практичні аргументи на користь розмежування
З філософської точки зору, нерухомість є "вічною", що виправдовує те, що вона може, як аксесуар, отримати вигоду від вічного речового права. Навпаки, людина є “швидкоплинною” і, отже, не може скористатися вічними правами. Однак цей аргумент може бути сумнівним у випадку юридичної особи 28 .
Більш конкретно, така дихотомія відповідає класичному цивільно-правовому розмежуванню товарів і людей. Це також відповідає фундаментальній різниці у питаннях нерухомості між двома основними речовими правами, якими є користування та сервітут. Перше, надане людині, не може бути вічним. Другий вигідний фонд, по суті, вічний.
Крім того, правовий режим речового права sui generis обов'язково буде організований з урахуванням бенефіціара цього права. Це людина безпосередньо чи особа в силу її властивості? Тому письменник, як правило, черпає натхнення в питаннях нерухомості або в режимі користування, або в режимі сервітутів 29 .
Таким чином, виявляється, що розмежування між кількома типами реальних прав особливого задоволення відповідає стану позитивного права та попереднім тлумаченням доктрини. Класичні відмінності поважаються, а пропоновані можливості адаптуються до лібералізму, який зараз шукається у питаннях права власності. Отже, це розмежування полегшило б розуміння цього речового права sui generis та його застосування. З цієї точки зору, наприклад, рухомий або нерухомий характер обтяженого активу також може впливати на діючий правовий режим.
Поза рамками співвласності може бути визнано безстроковість речового права, наданого на користь нерухомості. Оскільки стан позитивного права все ще невизначений, конституція вічного реального закону могла супроводжуватися лише врахуванням цих труднощів, і перш за все ризиків та наслідків 30. З іншого боку, конституція вічного речового права на користь особи не представляється можливою. Тривалість цього виду права ще має бути визначена як для юридичних, так і для фізичних осіб.