Делікатні пункти податкового режиму для мебльованої оренди - Новини ELEGIA
Оренда меблів прирівнюється до комерційної діяльності за змістом податкового законодавства. Однак ми можемо зробити загальноприйняте прийняття незалежно від податкового режиму: з точки зору IR, IFI або для приросту капіталу, пов’язаного з операціями з передачі. ?
Ніщо не менш впевнене
Оновлення цього питання ...
Нагадування про систему передпродажних внесків
Приріст капіталу від вкладу цінних паперів у компанію, контрольовану вкладником, регулюється a автоматична відстрочка податку, який припиняється, зокрема, при вибутті цінних паперів, внесених протягом трьох років з моменту вкладу, за винятком випадків, коли економічне реінвестування щонайменше 50% виручки від продажу протягом двох років після продажу (стаття 150-0 B ter Загального податкового кодексу, надалі "CGI").
Приріст капіталу, реалізований акціонером/менеджером під час цього вкладу, переводиться в режим відстрочки сплати податків, передбачений статтею 150-0 B ter CGI.
2 ° - утримання -> Покупець: Передача цінних паперів Холдингом покупцеві протягом 3 років з моменту внеску
Приріст капіталу, реалізований акціонером/менеджером, залишається відстроченим за умови дотримання зазначених нижче умов
3 ° - утримання -> Прийнятні заходи
Зберігання відстрочки податку при реінвестуванні 50% виручки від продажу
Що можна сказати про мебльовану оренду: чи є це прийнятним економічним реінвестуванням, що дозволяє підтримувати відстрочку податку на прибуток від капіталу? ?
Оренда меблів - це цікавий інструмент інвестування.
Насправді мебльована оренда має багато юридичних та податкових переваг: більш гнучкі правила щодо оренди та привабливе оподаткування, зокрема завдяки відрахуванню амортизації.
Кажуть, що оренда "мебльована", коли розміщення:
"Оснащений меблями в достатній кількості та якості, щоб орендар міг там спати, їсти та жити відповідно до вимог повсякденного життя" (стаття 25-4 Закону № 89-462 від 6 липня 1989 р.)
Указом № ° 2015-981 від 31 липня 2015 р. Встановлено перелік предметів меблів для мебльованого житла.
Якщо надана оренда є комерційною діяльністю за визначенням податкового законодавства ... для застосування податку на прибуток
Дохід від орендної плати вважається промисловим та комерційним прибутком, на відміну від доходу від безоплатної оренди, що оподатковується в категорії доходів від землі.
Дійсно, якщо традиційно визнано, що оренда меблів є цивільною діяльністю (зокрема, Cass. Com. 5 грудня 1961 р., D.1962.88), податковий суддя вже давно вважає, що звичайне здійснення мебльованої оренди є комерційною діяльністю у значенні статті 34 CGI (Пор. CE 19-1-1983 n ° 31906, 8-й та 9-й s.-s .: RJF 3/83 n ° 382 і для нещодавньої заявки CAA Версаль 7-2-2017 n ° 15VE02918: RJF 5/17 n ° 411).
Стаття 114 зміненого закону про фінанси № 2016-1918 на 2016 рік, включена в I статті 35 ІГУ, 5 ° біс, згідно з якою дохід від прямої або непрямої оренди мебльованих житлових приміщень має характер промислового та комерційного прибуток для застосування податку на прибуток.
Отже, з доходу, отриманого в 2017 році, тепер закон порівнює оренду мебльованих житлових приміщень з комерційною діяльністю, уточнюється, що умова фізичних вправ, як зазвичай, зникла.
Крім того, оренда меблів завжди є комерційною діяльністю у фіскальному сенсі.
Однак, що стосується податку на прибуток та податку на багатство нерухомості (далі - МФУ), законодавець продовжує розмежовувати орендодавця професійно мебльованого житла та орендодавця непрофесійного мебльованого житла. Отже, якщо мебльована оренда завжди є комерційною діяльністю згідно з податковим законодавством, то діяльність з оренди меблів не завжди є професійною діяльністю.
Чи це діяльність, яка підлягає економічному реінвестуванню для режиму передпродажного внеску? ?
Декілька пільгових режимів оподаткування обумовлюють переваги режиму здійсненням комерційної діяльності.
Це стосується статті 150-0 B ter, яка застосовується у питаннях внеску до утилізації.
Однак у своїй новій редакції, що діє з 1 січня 2018 року, нова стаття вказує, що реінвестування виручки від продажу у фінансування комерційної діяльності означає кошти, зазначені у статтях 34 або 35 CGI (див. зокрема, на користь режиму посиленого відрахування у питаннях приросту капіталу для фізичних осіб (стаття 150-0 D) або у справі МФІ на користь звільнення від нерухомості, віднесеної до операції (стаття 966)), тобто комерційна діяльність за своєю природою або за визначенням закону, включаючи оренду меблів.
З іншого боку, той самий текст це передбачає Управлінська діяльність компанії, яка отримує вигоду від внеску власних рухомих або нерухомих активів, не підлягає реінвестуванню.
Крім того, чи той факт, що закон зараз кваліфікує оренду меблів як комерційну діяльність, змінює ситуацію, стверджуючи, що умова здійснення комерційної діяльності зараз дотримана? Іншими словами, чи все ще оренда мебльованої діяльності є придатною для економічного реінвестування? Ніщо не є менш певним, і сумніви дозволені.
З обережністю все в порядку ...
Оренда меблів справді знаходиться на межі між діяльністю з управління власним майном та комерційною діяльністю.
Таким чином, якщо на перший погляд, явне посилання на статтю 35 CGI може дати можливість стверджувати, що придбання житлового майна, призначеного для здачі в оренду, є комерційною діяльністю, відтепер придатною для економічного реінвестування, існує наша думка, як і раніше серйозна ризик того, що податкова адміністрація вважатиме, що надана оренда є діяльністю управління власними активами нерухомості, що не підлягають реінвестуванню.
Раніше податкова адміністрація вже вважала, що придбання нерухомості, призначеної для оренди нерухомості, незалежно від того, чи є вона мебльованою, не підлягає реінвестуванню (BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60 n ° 310, оновлене до березня 4, 2016), оскільки, за її словами, це, перш за все, діяльність з управління власними активами. Подібним чином, комісія з питань зловживання податками також врахувала для режиму відстрочки сплати податків (стаття 150-0 Б), що діяльність мебльованої орендної компанії має майновий характер з точки зору продажу внесків власності, якщо орендована оренда не супроводжується параграфами готельні послуги (повідомлення CADF 2012-51 від 14-2-2013 та 2016-10 від 19-1-2017).
Крім того, на наш погляд, існує серйозний ризик того, що податкова адміністрація вважає, що надана в оренду діяльність, що не супроводжується послугами, не є допустимою діяльністю у значенні статті 150-0 B ter, хоча це комерційна діяльність у значенні статті 35 CGI.
А як щодо МФУ: позиція законодавця
Слід бути настільки обережнішим, щоб законодавець давав на наш погляд щодо МФІ перші несприятливі елементи відповіді.
Насправді, з точки зору IFI, мебльоване орендоване житлове майно в принципі не звільняється від IFI, хоча текст статті 966 CGI посилається на поняття комерційної діяльності у значенні статей 34 та 35 CGI, яке включає, як ми бачили вище, «(...) пряма або непряма оренда мебльованих житлових приміщень» (стаття 35 I, 5 ° біс CGI). Однак законодавець передбачив звільнення, але лише для професійних орендованих компаній.
Дійсно, стаття 975, V CGI передбачає, що надана в оренду діяльність в меблі вважається комерційною у двох випадках:
коли це здійснюється компанією або організацією, яка становить професійне майно для платника податків;
коли, здійснюючись безпосередньо фізичною особою-платником податку, остання приносить більше 23 000 євро річного доходу та вилучає з цієї діяльності більше 50% оподатковуваного професійного доходу податкового домогосподарства, до якого він належить.
Примітка: Слід зазначити, що умова, пов’язана з реєстрацією одного з членів податкового домогосподарства у реєстрі торгівлі та компаній, не включена в закон, ймовірно, напередодні рішення № 2017-689 QPC від 8 лютого, 2018. Дійсно, Конституційна рада заявила всупереч Конституції вимогу про реєстрацію в торговому реєстрі та реєстрі компаній для кваліфікації професійних меблевих орендних компаній з точки зору податку на прибуток.
Тому підхід, прийнятий законодавцем щодо ІФІ, запрошує нас бути обережними з точки зору допустимих реінвестувань на користь збереження відстрочки податку на прибуток від капіталу. Ми з нетерпінням чекаємо коментарів податкової адміністрації з цього приводу.
Еммануель Бігарре, Партнер у Cabinet Touttée Conseil & Associés, фахівець з податкового права та тренер ELEGIA