Депозит в оренду - повернення депозитного внеску - застава під оренду
Розділи 551, 563 b, параграф 3, 566 a BGB
Депозит або орендна плата має на меті полегшити орендодавцеві захист законних інтересів від орендної плати у разі суперечки. Це може бути, наприклад, якщо орендодавець вимагає відшкодування збитків до орендаря або якщо орендар не сплачує заборгованість. На цьому тлі, згідно з § 551 BGB, орендодавець має право вимагати узгодженого завдатку (застави) під час укладення договору оренди. Якщо договір оренди був укладений без зобов’язання сплатити орендну заставу, орендодавець не може згодом вимагати заставу без згоди орендаря.
Сума завдатку, що вимагається, обмежена відповідно до розділу 551, пункт 1 Цивільного кодексу Німеччини (BGB) і не може перевищувати тричі узгодженої базової орендної плати. Наприклад, якщо погоджена холодна орендна плата в розмірі 480 євро без побічних витрат, гарантія орендної плати становить максимум 1440 євро.
Депозит на прокат - більше статей з блогу
Термін платежу та частковий платіж - розстрочка платежів
Відповідно до § 551, параграф 2 BGB, орендар має право на Депозит в оренду в три розстрочки розрахуватися і не потрібно залучати їх за одну суму. Перший внесок сплачується на початку терміну оренди (наприклад, передача ключів), подальші платежі в наступні два місяці.
Орендодавець не може відмовити орендарю в праві підвищувати гарантію оренди в розстрочку. Правове регулювання чітке, саме тому в договорі оренди немає необхідності в окремому регламенті. Інші угоди, напр. Б. той факт, що повну заставу оренди необхідно сплатити до передачі ключів, є недійсними. Навіть якщо орендарі вже підписали такий договір, вони не повинні надавати заставу в одну суму - це не робить договір оренди недійсним. Якщо орендодавець відмовляється платити частинами або не передає ключі після сплати першого внеску, орендар може розірвати договір оренди без повідомлення відповідно до розділу 543 (2) № 1 та стверджувати про наслідкові збитки, спричинені припиненням.
Припинення без попередження в разі несплати платежу
В рамках реформи законодавства про оренду житла у 2013 році новий параграф 2a був включений до § 569 BGB Законом про внесення змін до закону про найм (MietRÄndG). Це дозволяє орендодавцям розірвати договір оренди житла без попередження з важливої причини, якщо орендар з виплатою депозиту щонайменше дві холодні орендні плати заборговані. Через нову норму не потрібно ні попередження, ні періоду виправлення. Це правило стосується всіх з 1 травня 2013 року укладені договори оренди.
Виплата пільгового періоду: Як і при затримці орендної плати, орендар має можливість, відповідно до пункту 569 пункту 3 статті 2 Цивільного кодексу Німеччини, зробити розірвання без повідомлення недійсним шляхом врегулювання непогашених сум протягом двох місяців після подання заяви про виселення. Те саме стосується випадків, коли державна установа, наприклад, служба соціального забезпечення, центр праці тощо бере на себе зобов'язання сплатити заборгованість.
Погашення депозитного внеску в кінці терміну оренди
Коли термін оренди закінчується, часто виникають суперечки щодо терміну виплати орендної застави. Орендарі прагнуть швидко повернути гроші, оскільки їм, можливо, доведеться внести заставу за нову квартиру. Поміщик, однак, не хоче втрачати захисну функцію вкладу.
В принципі застосовується наступне: Застава повинна бути повернута або використана на момент закінчення оренди. Орендар може вимагати повернення застави лише після повернення майна, що здається в оренду, тобто лише до коли квартиру зняли та ключі передали орендодавцю. (Див .: BGH NJW 1972, 721).
Тим не менше, законодавчого регулювання щодо строку виплати застави орендної плати та врахування можливих додаткових вимог (наприклад, ремонт через неналежне використання квартири, пошкодження, яке не було усунено, косметичний ремонт не проводився, додаткові платежі з рахунку за комунальні послуги тощо).
ПОРАДА: В інтересах як орендарів, так і орендодавців, здаючи квартиру, вони завжди повинні готувати протокол здачі квартири, де перелічуються всі виявлені дефекти та показання лічильника.
Останні орендні платежі після передачі повідомлення про розірвання договору (як правило, три орендної плати за період попередження) не можуть бути зупинені орендарем з посиланням на те, що орендодавець може компенсувати їх із орендної застави. У цьому випадку орендар діє незаконно і підриває захисну функцію застави. Орендодавець має право пред'явити позов про сплату орендної плати, що також несе додаткові витрати для орендаря для адвокатів та судів.
Відкриті претензії від орендної плати
В принципі, заставу потрібно повернути, якщо немає більше непогашених вимог орендодавця з орендної плати. Якщо вимоги орендодавця беззаперечні або навіть були визначені юридично обов'язковим вироком (правом власності), застава повинна бути використана в розмірі існуючої вимоги.
Облігаційна угода
Які вимоги не підлягають врегулюванню депозитом, за необхідності можна обговорити та записати в письмовій формі в рамках угоди про депозит між орендарями. Якщо така угода не укладена, претензії щодо відкритих допоміжних витрат також можуть бути компенсовані із заставою.
Різні думки судів щодо часових обмежень
Який період іспиту слід вважати належним, спірне в судовій практиці. Наприклад, Вищий регіональний суд Карлсруе вважає відповідним 6-місячний термін (див .: OLG Karlsruhe WuM 1987, 156), і Вищий регіональний суд Селле також дотримується цієї точки зору (див .: OLG Celle WuM 1986, 61). Однак Кельнський обласний суд вважає відповідним тримісячний період (див .: LG Cologne WuM 1984, 109), а Дортмундський окружний суд вважає, що достатньо двомісячного періоду (див .: AG Dortmund WuM 1981, 235).
Відповідно до превалюючої думки судової практики, 6-місячне утримання орендодавцем орендної плати вважається за доцільне, ця точка зору базується на строці давності згідно з § 548 BGB. Після цього вимоги орендодавця про компенсацію закінчуються через 6 місяців з моменту передачі орендодавця майна орендодавцю.
Відкриті допоміжні витрати
Лише в обґрунтованих окремих випадках дозволяється орендодавцю зберігати орендну заставу навіть на термін більше 6 місяців (див .: BGH WuM 1987, 310). Цей дуже тривалий період головним чином враховує випадок виїзду орендаря протягом поточного року (наприклад, 31 березня 2015 року), а врегулювання допоміжних витрат за поточний календарний рік ще не на даний момент часу, а природно лише наприкінці 2015 року (тобто після закінчення 8 -9 місяців).
Може зберігатися лише відповідна частина
За таких особливих обставин судові рішення дозволяють орендодавцю зберігати «відповідну частину» орендної плати (тобто не всю орендну заставу) більше 6 місяців. Однак, лише за умови, що слід очікувати додаткової оплати за рахунок комунальних послуг (BGH Az: VIII ZR 71/05 від 18 січня 2006 р.). Якщо попередні розрахунки за допоміжні витрати завжди призводили до кредитування орендаря, орендодавець може утримати відповідну частину застави орендної плати лише в тому випадку, якщо він вказав можливу додаткову оплату витрат.
Розмір "відповідної" часткової суми можна оцінити лише на основі досвіду попередніх років. AG Гамбург вирішив це за посиланням: 47 C 1373/95 зберігайте максимум 3-4 щомісячні авансові платежі для додаткових витрат може бути.
Види вкладу
Закон пропонує можливість вибору між різними видами забезпечення. Як правило, депозит надається у формі грошової застави, відкриваючи ощадний рахунок орендаря або гарантію.
Депозит готівкою
Так званий депозит готівкою можливий шляхом сплати певної суми готівкою, чеком, банківським переказом або прямим дебетуванням.
Орендодавець зобов’язаний зберігати суму грошей у довірі окремо від власних активів. Розділене зберігання депонованої суми важливе на випадок, якщо орендодавець стане неплатоспроможним.
Відсотки, які виплачує орендодавець
Крім того, орендодавець зобов’язаний сплатити відсотки з суми грошей (принаймні у розмірі ощадного вкладу).
Докази від орендодавця - вимоги до інформації
Орендар має право вимагати від орендодавця доказів того, що застава була внесена відповідно до законодавства (див .: LG Düsseldorf WuM 1993, 400). Якщо, наприклад, орендодавець не доводить, що перший внесок депозиту був належним чином вкладений, то Орендар має право утримати виплату двох наступних внесків (Див .: AG Braunschweig WuM 1987, 257). Окрім того, орендар має правомочну вимогу щодо надання доказом зобов’язання орендодавцем.
Вимога орендаря про відшкодування збитків
Якщо виявиться, що орендодавець не вніс заставу відповідно до законодавства, орендар має право на компенсацію за заподіяну шкоду. Наприклад, якщо орендодавець не вклав орендний внесок так, щоб заробити відсотки, орендар може вимагати від орендодавця компенсацію за втрату відсотків. Процентні збитки розраховуються виходячи із зворотного періоду неінвестування суми вкладу.
Депозитний рахунок орендаря
Депозитний рахунок є найпоширенішою формою забезпечення орендної плати. Орендодавець відкриє ощадний рахунок у будь-якому банку на ім’я орендаря. Орендар сплачує узгоджену суму депозиту на цей рахунок, і ця сума підлягає відсоткам у звичайній сумі для ощадних депозитів із тримісячним попередженням. На ощадному рахунку міститься так звана блокувальна записка на користь орендодавця, щоб забезпечити доступ при необхідності. Як результат, виплата та використання орендної застави залежить виключно від готовності орендодавця розпорядитися нею, орендар не може взяти участь.
гарантія
У випадку гарантії поручитель зобов'язується за договором нести відповідальність за зобов'язаннями іншої особи (основного боржника) перед особою, перед якою зобов'язання мають заборгованість (кредитор). Це означає: Якщо орендар (= основний боржник) не може сплатити орендну заставу, наприклад, це має сплатити поручитель. (Зверніть увагу: орендодавець не повинен приймати гарантію, оскільки немає законодавчого регулювання)
Абсолютна гарантія
Депозит за оренду також може бути наданий замість "звичайної" гарантії у формі так званої абсолютної гарантії. У разі абсолютної гарантії поручитель відмовляється від "прохання про попередження". На відміну від звичайного поручителя, це означає, що на нього також можуть вимагати поручительство, хоча ще не встановлено, що основний боржник (= орендар) не може самостійно сплатити орендну заставу. Отже, поручитель може вимагати кредитора (орендодавця) у будь-якому випадку.
Ця форма гарантії часто потрібна при здачі в оренду студентам. Тож у більшості випадків використовується орендодавець Готовий здати студентам в оренду, якщо батьки учнів беруть абсолютну гарантію.
банківська гарантія
Орендар також може надати орендну заставу, надавши банківську гарантію. У цьому випадку орендар повинен доручити своєму банку, що він поверне орендну заставу, яку потрібно сплатити орендодавцю, як тільки орендодавець подасть позов (так званий перший запит). Відповідальність банку обмежена максимально допустимою вимогою у розмірі 3-місячної орендної плати. Перевага банківської гарантії для орендаря полягає в тому, що він не повинен сплачувати депозит готівкою на додаток до своїх і без того високих рухомих витрат. Недоліком є те, що орендар - на відміну від депозитного рахунку - не отримує відсотків, але повинен платити за цю послугу банку з комісіями від 2% - 3% від суми гарантії щороку.
Орендна застава з першого погляду
Як правило, орендодавець просить у нового орендаря заставу. Однак юридичних зобов'язань загалом не вимагати такого забезпечення оренди. Тому необхідна чітка договірна угода.
Сюди не входить контрольована ціною житлова площа відповідно до розділу 9 (5) WoBindG. Вимога про заставу дозволена лише в тому випадку, якщо вона призначена виключно для забезпечення можливих вимог орендодавця до орендаря через пошкодження квартири або некосметичний ремонт.
Наскільки високою може бути орендна плата?
Можлива застава максимум три чисті щомісячні орендні платежі (Холодна оренда, тобто без урахування допоміжних витрат) на момент укладення договору оренди (§ 551, параграф 1 BGB). Пізніше збільшення орендної плати через збільшення орендної плати неможливе.
Якщо була погоджена загальна орендна плата (тобто чиста орендна плата, включаючи допоміжні витрати), депозит також повинен бути сплачений у цій повній сумі, також не більше 3 разів.
Для орендарів особливо цікаво, що стаття 551 (2) Цивільного кодексу Німеччини (BGB) передбачає право вносити заставу під оренду трьома рівними щомісячними внесками, за умови, що вона надається за виплату грошової суми (готівкою). У зв'язку з цим перший частковий платіж повинен бути сплачений на початку оренди, а подальші платежі - у наступні два місяці.
Припинення без попередження у разі неплатежу
Якщо орендар не сплачує орендну плату в розмірі щонайменше двох основних орендних платежів, орендодавець може розірвати оренду без попереднього повідомлення після змін, внесених реформою законодавства про оренду житла 2013 року, без попередження.
Однак перший проект Федерального міністерства юстиції для реформи законодавства про оренду житла 2016 року передбачає більш широке коло захисту для орендарів, у яких є заборгованість: Якщо орендар отримує повідомлення про виселення після розірвання без попередження, орендар повинен мати два місяці після доставки для сплати належної орендної плати та можливої компенсації платити. Тоді припинення було б неефективним. Однак залишається з’ясувати, чи будуть ці зміни внесені таким чином.
Призначення орендної застави
Заставний депозит використовується для фінансового забезпечення орендодавця в тому випадку, якщо орендар повинен сплатити компенсацію за заподіяну шкоду або орендна плата не була сплачена і т. Д. Загалом, застава може бути використана для покриття всіх зобов'язань орендаря за наймом.
Як можна підвищити заставу?
Депозит готівкою
В принципі, орендар може надати заставу через Готівковий платіж (Виплата певної суми грошей). Грошовий платіж може бути переданий орендодавцю або внесений на рахунок, вказаний орендодавцем та на його ім’я.
Заклад
Інша можливість - застава. Орендар сплачує узгоджену суму на ощадний рахунок, оформлений на його ім’я, а потім передає в оренду орендодавцеві вимогу. Однак банку необхідно дізнатися про заставу та створити відповідне повідомлення про блокування на користь орендодавця.
гарантія
Орендар також може надати гарантію за допомогою гарантії. Однак слід звернути увагу на письмову форму та вимоги до змісту гарантії. Крім усього іншого, обсяг гарантії повинен бути достатньо визначений.
Депозит за оренду, отриманий після виїзду
Якщо термін оренди закінчується, орендодавець більше не має права на заставу за оренду і повинен повернути заставу орендарю. Отримайте все, що вам потрібно знати про повернення орендної плати під орендну заставу, коли ви виїжджаєте. Ви можете дізнатись, як може бути скасована і використана гарантія орендної плати під час виїзду в розділі Скасування та використання гарантії депозитного внеску при виїзді.