Депозит за оренду - адвокат Томас Голвек
Посібник з питань орендної застави та повернення застави. Що може зробити орендар, якщо орендодавець не виплачує заставу?
Завдання, зокрема, часто призводить до проблем та суперечок у законодавстві про найм житла. Найбільш поширеною проблемою є те, що наприкінці періоду оренди орендодавець відмовляється повернути заставу орендарю, хоча орендар вважає, що він має на це право. Наступний посібник призначений для короткого огляду найважливіших питань на тему орендних депозитів.
ВАЖЛИВА ПРИМІТКА: Будь ласка, зверніть увагу, що юридична фірма Холвек не пропонує консультацій та представництва в законодавстві про найм квартир. Цей посібник підготовлений лише для вашої інформації. Якщо у вас є проблеми у сфері оренди житла, Холвек рекомендує спочатку зв’язатися з місцевою асоціацією орендарів або центром консультування споживачів, оскільки ці установи можуть запропонувати дуже дешеву та ефективну допомогу з питань законодавства про оренду житла.
Яка максимальна сума депозиту?
Орендодавець може попросити заставу максимум у три місяці орендної плати. Це означає триразову щомісячну оренду без додаткових витрат та без витрат на опалення.
Що робити, якщо орендар заплатив занадто багато завдатку?
Якщо орендодавець вимагає занадто великої застави, наприклад, орендної плати на чотири-п’ять місяців замість максимально тримісячної орендної плати, і орендар вже сплатив ці гроші, він має право на повернення надлишкової застави. Це правило застосовується, навіть якщо орендар спочатку платив "добровільно" за те, щоб отримати нову квартиру.
Коли потрібно сплачувати заставу?
Застава підлягає сплаті на початку періоду оренди.
Як орендар повинен сплатити заставу орендодавцю?
Орендар повинен сплачувати орендну плату окремо, тобто окремо від звичайної орендної плати. Переказ повинен бути вказаний точно в квитанції про оплату від банку, тобто за яку квартиру, і вказаний номер орендаря. Багато менеджерів з нерухомості управляють великою кількістю орендарів, тому легко заплутатися, якщо інформації недостатньо. Слід уникати компенсації депозиту проти депозиту попереднього орендаря, навіть якщо це часом здається практичним підходом. Ризик виникнення проблем тоді більший, ніж адміністративне полегшення, якого можна досягти.
Претензія орендодавця щодо сплати завдатку може втратити строк?
Так, на вимогу орендодавця до орендаря щодо сплати завдатку застосовується звичайний строк позовної давності три роки. Період починається на початку січня наступного року після того, як орендодавець має право сплатити заставу. Якщо орендодавець не вимагає заставу протягом строку давності, орендодавець втрачає цю вимогу і не може вимагати її. Тоді орендар не зобов'язаний сплачувати заставу.
Чи повинен заставу виплачувати орендар за один раз?
Ні, орендар має право виплатити орендну заставу трьома щомісячними внесками. Навіть якщо в договорі оренди зазначено, що заставу потрібно сплачувати відразу, орендар все одно має право на розстрочку. Таке положення в договорі оренди буде неефективним. Однак у випадку такого забороненого пункту в договорі оренди наймач не може бути повністю звільнений від сплати завдатку. Тоді він має право сплачувати депозит лише трьома щомісячними внесками.
Орендар може використовувати депозит як важель, щоб спонукати орендодавця щось зробити?
Ні, орендар не має права використовувати депозит як кредитне плече. Якщо, наприклад, при заселенні в квартирі потрібно щось відремонтувати, орендар не має права утримувати заставу.
Як орендодавець повинен мати справу з виплатою завдатку?
Після того, як орендодавець отримає депозит, він повинен негайно створити його в обліковому записі та конкретно назвати цей рахунок. Більшість банків та ощадних кас Німеччини вже пропонують спеціальний рахунок для цього виду інвестицій. Типовим позначенням є, наприклад, "спеціальний орендовий депозитний рахунок".
Чи повинен орендодавець вкладати гроші на депозит таким чином, щоб заробити відсотки?
Так, орендодавець зобов’язаний внести заставу з відсотками. Депозит в оренду повинен бути вкладений принаймні на умовах, звичних для ощадних депозитів із терміном попередження три місяці. Крім того, орендодавець може, звичайно, обрати форму інвестування, яка пропонує вищу процентну ставку. Тільки орендодавці кімнат у студентських та молодіжних будинках звільняються від обов'язку сплачувати відсотки. За бажанням орендаря можна навіть домовитись про форму інвестування, яка є набагато більш спекулятивною, ніж, наприклад, ощадна книжка, але яка може приносити більший процентний дохід, наприклад, акції чи інші цінні папери.
Орендар може вимагати у домовласника доказ того, що він правильно вніс заставу?
Так, орендар може попросити орендодавця надати докази форми та умов, за яких депозитний депозит був внесений. Якщо орендодавець не виконує вимоги орендаря, орендар має право спочатку утримати виплату орендної плати до суми завдатку. Орендар повинен сплатити непогашену орендну плату лише після того, як орендодавець надасть належні докази використання депозиту. Орендар може вимагати це підтвердження форми інвестування депозиту після того, як він сплатить орендодавцю перший внесок орендної застави. Якщо належних доказів не надано, орендар спочатку не повинен продовжувати сплачувати подальші внески завдатку. Якщо орендодавець надає вірні докази, орендар повинен негайно внести несплачений депозит.
Хто має право на дохід від депозиту?
Орендар має право на повну суму відсотків, що випливає з вкладення орендної застави. Орендодавець повинен сплатити це орендарю після закінчення договору оренди разом із заставою. Неможливо вимагати відсотків до закінчення строку оренди.
Що може зробити орендар, щоб не дати орендодавцю привласнити заставу?
Якщо орендар сумнівається, що орендодавець не буде використовувати депозит у своїх цілях або що депозит може зникнути з ним у разі банкрутства орендодавця, орендар повинен з самого початку зберегти депозит на окремому ощадному рахунку на ім’я орендаря. здати всю ощадну книжку в оренду орендодавцю. Багато банків та ощадних кас пропонують цю послугу орендарям, надаючи готові форми. Однак для такої форми депозиту орендар повинен спочатку домовитись з орендодавцем та записати це в угоді оренди.
Вкладення депозиту на рахунок або ощадну книжку з ім’ям орендаря також має ту перевагу, що з податковою точки зору ним легше керувати. Оскільки відсотки, зароблені на депозитному рахунку, повинні оподатковуватися. Якщо рахунок знаходиться на ім’я орендаря, він може видати для цього наказ про звільнення. Тоді податкових відрахувань взагалі не існує. Однак, якщо рахунок здійснюється на ім’я орендодавця, така процедура неможлива, то банк сплачує щорічний податок на утримання податкової служби. Орендар мав би щороку вимагати декларацію про доходи та податкову довідку у орендодавця, щоб подати цю довідку разом із декларацією про прибуток у податкову інспекцію. Це єдиний спосіб, коли орендар може повернути податки, сплачені з відсотків, у своїй податковій декларації, якщо його особиста ставка податку нижча, ніж ставка податку, що утримується.
Що зміниться, якщо ви поміняєте орендодавця?
Якщо відбувається зміна структури власності орендованої квартири, наприклад, тому що будинок продається, старого орендодавця замінює новий. Така зміна не спричиняє жодних змін для орендаря щодо його депозитного договору чи договору оренди.
Орендар навіть може вимагати повернення застави у нового орендодавця, коли він виїжджає, навіть якщо він взагалі не отримав заставу від старого орендодавця. Якщо новий орендодавець отримав заставу, але відмовляється повертати заставу, коли орендар виїжджає, орендар може навіть вимагати заставу у старого орендодавця.
Коли орендар поверне депозит?
Орендар отримує від орендодавця його заставу, включаючи відсотки, після того, як термін оренди закінчився, орендар виїхав з квартири, заборгованості за оренду більше не було, і орендодавець прийняв квартиру як належну після проведення косметичного ремонту.
На жаль, часто виникають затримки та проблеми при поверненні депозиту. Буде це так, що орендодавець все ще хоче остаточно врегулювати операційні витрати і, отже, не хоче повертати депозит, або що орендодавець виявляє пошкодження квартири і, отже, зберігає орендну заставу на даний момент або використовує її як компенсацію.
Як довго орендодавець може утримувати заставу?
Орендодавцю надається "розумний період роздумів", перш ніж він повинен повернути депозит. Протягом цього періоду орендодавець повинен перевірити, чи все ще має претензії до орендаря, чи є пошкодження квартири, які необхідно відремонтувати та оплатити. Як довго цей розумний строк суди оцінюють по-різному. Більшість судів дають орендодавцю два-шість місяців для повернення застави, деякі навіть більше.
Орендодавець може утримати частину застави?
Так, у певних випадках орендодавець може утримати частину орендної плати. Це має місце, наприклад, якщо орендар все ще заборгував орендодавцю частину операційних витрат із остаточного рахунку. Потім орендодавець може утримати цю пропорційну суму із застави, поки орендар не сплатить остаточний рахунок за додаткові витрати в повному обсязі.
Якщо остаточний рахунок-фактура на додаткові витрати ще не створений, орендодавець має право утримати одноразову часткову суму завдатку. Ця часткова сума може становити максимум чотири місячні суми звичайних допоміжних витрат. Орендодавець має право повністю утримати депозит, якщо додаткові платежі з останнього річного звіту були такими ж високими, як і депозит, а щомісячний рахунок за комунальні послуги тим часом не коригувався. Тому що тоді слід очікувати, що остаточний рахунок-фактура на додаткові витрати буде такої ж суми. У цьому випадку орендодавець може утримати всю суму завдатку.
Що трапляється із вкладом орендаря, якщо орендодавець збанкрутує, а оренду бере на себе керуючий у справі про неспроможність?
Навіть якщо орендодавець збанкрутує, орендар зберігає своє право на повернення застави. Застава не може бути зарахована проти маси банкрутів, вона повинна зберігатися окремо від неї. Якщо наймач виїжджає з квартири, він має право повернути заставу адміністратору або стягувачу.
Орендар може компенсувати заставу з орендної плати в кінці періоду оренди?
Ні, на жаль, не дозволяється компенсувати депозит із залишку щомісячної орендної плати. Багато орендарів вважають, що їм не доведеться більше платити орендну плату за останні два-три місяці періоду оренди, оскільки орендодавець вже має заставу, і таким чином "стер" заставу. Це заборонено, оскільки застава призначена виключно для забезпечення орендодавця в тому випадку, якщо орендар не може здійснити платіж або заподіяти шкоду, що несе відповідальність за витрати. Тому орендна плата повинна регулярно виплачуватися орендарем до кінця узгодженого періоду оренди. Щось інше застосовується лише в тому випадку, якщо орендодавець погоджується на компенсацію. Про це необхідно домовитись окремо з орендодавцем.
Якщо такої угоди між наймачем та орендодавцем немає, орендодавець може подати позов до суду про сплату решти щомісячної орендної плати. Це означає, що в цьому випадку орендодавець не зобов’язаний повертати заставу, а також має право вимагати відсутню оренду в суді. Потім орендар повинен сплатити судові витрати для суду та адвоката. Тому настійно рекомендується не утримувати орендну плату за останній місяць.
Коли закінчується право на повернення депозиту?
Право на повернення застави орендареві поширюється на загальний строк позовної давності три роки. Цей період починається в січні наступного року після виникнення вимоги про повернення. Тому орендар повинен докласти максимум зусиль, щоб повернути депозит у строк позовної давності, оскільки в іншому випадку він більше не має права на повернення.
Що саме може зробити орендар, якщо орендодавець постійно відмовляється повертати депозит?
Велика кількість юридичних спорів щодо найму пов'язана з поверненням завдатку або невиправданим утриманням вкладу орендодавцем. Однак чи зробив орендар все, що йому потрібно було зробити щодо виїзду з квартири (косметичний ремонт, оплата рахунку остаточної експлуатаційної вартості тощо), і вже минуло кілька місяців, коли орендодавець мав достатньо часу, щоб перевірити стан квартири та будь-які Щоб перевірити та вимагати непогашені платежі, орендар має право на повернення завдатку.
Якщо ж нічого не відбувається, орендар повинен письмово звернутися до орендодавця рекомендованим листом із підтвердженням отримання про повернення застави. Для цього орендар надає орендодавцю термін у два тижні з моменту отримання рекомендованого листа. Отримавши рекомендований лист, орендодавець або зобов’язаний пояснити орендареві, чому застава ще не виплачена. Або він повертає орендарю заставу у встановлений термін.