Діяльність продавця ПДВ (частина 2) - Звіт за листопад 2019 року, FUSACQ Buzz

У нашій попередній статті (Частина 1: Звіт за місяць - жовтень 2019 р. - Діяльність продавця майна 1/2) ми бачили, що торговець нерухомістю підпорядковується різним податковим правилам, які часто залежать один від одного. У цій статті ми побачимо, що режим ПДВ на нерухомість, який застосовується до продавця нерухомості, є складним, а також залежить від численних та різноманітних практичних міркувань.

продавця

Крім того, це може вплинути на інші податкові режими (наприклад, податок на переказ) та на загальну економіку операції.

III/ПДВ:

Для спрощення ми виключимо вивчення тут коефіцієнтів. Нагадуємо, що вирахуваний ПДВ обчислюється відповідно до коефіцієнта відрахування, який дорівнює коефіцієнту відповідальності x податковому коефіцієнту x коефіцієнту допуску. Ми будемо вважати, що коли продавець обкладається ПДВ, коефіцієнт відрахування дорівнює 1.

Торговець товарами підлягає загальному режиму ПДВ на майно, а не режиму, властивому останньому.

Існує кілька практичних конфігурацій, що ведуть до різних рішень, серед яких:

- Придбання у неоподатковуваної особи старої будівлі та перепродаж неоподатковуваній особі старої будівлі

- Придбання у неоподатковуваної особи старої будівлі та перепродаж неоподатковуваній особі нової будівлі

- Придбання у неоподатковуваної особи нової будівлі та перепродаж неоподатковуваній особі нової будівлі

- Придбання у неоподатковуваної особи нової будівлі та перепродаж неоподатковуваній особі старої будівлі

- Придбання у неоподатковуваної особи старої будівлі та перепродаж податковій особі старої будівлі

- Придбання у неоподатковуваної особи старої будівлі та перепродаж оподатковуваній особі нової будівлі

- Придбання у неоподатковуваної особи нової будівлі та перепродаж оподатковуваній особі нової будівлі

- Придбання у неоподатковуваної особи нової будівлі та перепродаж податковій особі старої будівлі

- Придбання у податкової особи старої будівлі та перепродаж неоподатковуваній особі старої будівлі

- Придбання у оподатковуваної особи старої будівлі та перепродаж неоподатковуваній особі нової будівлі

- Придбання у оподатковуваної особи нової будівлі та перепродаж неоподатковуваній особі нової будівлі

- Придбання у податкової особи нової будівлі та перепродаж неоподатковуваній особі старої будівлі

- Придбання у податкової особи старої будівлі та перепродаж податковій особі старої будівлі

- Придбання у податкової особи старої будівлі та перепродаж податковій особі нової будівлі

- Придбання у податкової особи нової будівлі та перепродаж оподатковуваній особі нової будівлі

- Придбання у податкової особи нової будівлі та перепродаж податковій особі старої будівлі

Кожна з його можливостей має відповідь щодо ПДВ, що може включати економічні обмеження, які слід враховувати при проведенні операції (ціна продажу занадто висока для фізичної особи, відрахування ПДВ для оподатковуваного покупця, ці критерії можуть бути джерелом невигідних переговорів або навпаки вигідних для купця).

Ці різні ситуації також мають у деяких випадках наслідки для прав на передачу під час придбання та/або під час перепродажу (див. 1-у частину).

Нарешті, характер виконуваних робіт може перевести операцію з однієї категорії в іншу (стара будівля в нову будівлю), що може спричинити це (див. Визначення нового будинку нижче).

Тому досконале володіння застосовними принципами є надзвичайно важливим. Помилка оцінки може призвести до зменшення або навіть поставлення під сумнів прибутковості операції.

В принципі, операції, що сприяють виробництву або доставці будівель, оподатковуються податком на додану вартість (ст. 257 CGI). Надаються винятки: звільняються від сплати податку на додану вартість земельних ділянок, які не є земельними ділянками під забудову, та здань будівель, завершених більше 5 років (ст. 261 CGI). Однак у цих двох випадках можливий варіант оподаткування ПДВ (ст. 260 CGI).

Можуть існувати два типи розрахунку ПДВ:

- ПДВ із загальної ціни (ПДВ додається до ціни продажу)

- ПДВ з націнки (ПДВ обчислюється в реалізованій націнці)

ПДВ із загальної ціни застосовується в принципі, якщо він не залишає місця для ПДВ на маржі. Останнє може застосовуватися у двох ситуаціях та за умови, що майно, спочатку придбане продавцем товарами, не відповідало умовам відрахування ПДВ [1]. Це продаж продавцем земельної ділянки під забудову, або, коли реалізована вищезазначена опція, будівлі, добудованої більше 5 років.

З цих правил випливає, що:

- Новобудови повинні продаватися з ПДВ із загальної ціни

- Земельна ділянка під будівництво повинна продаватися з ПДВ із загальної ціни, якщо придбання відкрило право на вирахування ПДВ, на відміну від іншої

- Старі будівлі не продаються з ПДВ, за винятком опції або ПДВ на загальну ціну, якщо придбання дало право на відрахування ПДВ, або на маржу в протилежному випадку

- Земля, крім земель під будівництво, не продається з ПДВ, за винятком опції з ПДВ на загальну ціну

Ми зазначаємо, що факт придбання товару у приватної особи або податкової особи може вплинути на режим ПДВ, який застосовується до переказу продавцем. А у випадку придбання у оподатковуваної особи, відкриває ПДВ право на відрахування для продавця, який набуває (це може залежати від самого варіанту, який приймає або не передає оподатковуваний).

У випадку ПДВ з націнки, розрахунок ПДВ проводитиметься на різниці між ціною продажу та ціною придбання. Деякі витрати можуть бути враховані. За цією маржею потрібно буде визначити ПДВ "в межах".

Приклад: власність придбала 100 000 євро + 10 000 євро витрат[2] продається за 200 000 євро. Націнка дорівнює 90 000 євро. Це фактично маржа, що включає податок. Поля HT[3] дорівнює 90 000/1,2 = 75 000 євро. Отже, ПДВ з націнки становить 15 000 євро.[4]

Ці зібрані 15 000 євро будуть повернуті державі після вирахування сплаченого ПДВ, зокрема щодо певних витрат на придбання (у цьому випадку вони не можуть бути враховані для розрахунку націнки, ПДВ, який вираховується) або, наприклад, наприклад на проведені роботи.

Оскільки маржа відрізана від будь-якого ПДВ, який може бути виплачений державі, може бути економічно доцільнішим не вибирати ПДВ на маржу та залишатися поза ПДВ. Це часто трапляється під час придбання у приватної особи та перепродажу приватній особі. Ви все одно повинні вибрати цей вибір (зверніть особливу увагу на характер роботи).

У разі застосування ПДВ із загальної ціни (за вибором чи ні), торговець товарами також повинен зробити економічний розрахунок, залежно від свого клієнта: він може продати 200 000 євро + 20% ПДВ, тобто 240 000 євро, включаючи сплатити податок та зберегти його націнку, або продати 200 000 € з урахуванням податку та скоротити його націнку. Якщо покупець є податковою особою, він може мати змогу вирахувати ПДВ і, отже, прийняти ціну 240 000 євро з урахуванням податку. Якщо це фізична особа, перепродаж за ціною 240 000 євро з урахуванням податку може бути складнішим, якщо фактична вартість на ринку становить 200 000 євро з урахуванням податку .

Нова будівля

Будівля вважається новою, коли вона відповідає певним критеріям (ст. 257 1 2 2 ° CGI):

Вважаються новобудовами, будівлями, які не були завершені більше п'яти років, що вони є результатом нове будівництво або роботи стосовно існуючих будівель, що складалися з a висота або які повернулись до нового стану:

а) Або більшість фондів;

б) Або більшість елементів, за винятком фундаментів, що визначають міцність і жорсткість конструкції;

в) Або більша частина консистенції фасадів виключаючи фасади;

г) Або всі оздоблювальні елементи, перелічені указом Державної ради, у пропорції, встановленій цим указом, яка не може бути менше половини для кожного з них (тобто 2/3 кожного оздоблювального елементу, тобто сказати "підлоги, що не визначають опір або жорсткість конструкції, зовнішніх каркасів, внутрішніх перегородок, санітарно-технічних та сантехнічних установок, електричних установок та, для операцій, що проводяться у столичній Франції, системи опалення." CGI. Додаток II, стаття 245 А).

Всі критерії є альтернативними, достатньо виконати один із чотирьох критеріїв (a, b, c або d), щоб будівля вважалася новою. Зверніть увагу, що для виконання останнього критерію (d) всі елементи, що його складають, повинні бути зроблені на 2/3 нових (сукупний критерій). Таким чином, якщо, наприклад, зовнішні рами не відремонтовані на 2/3, весь критерій (d) не може бути виконаний, хоча всі інші компоненти пункту (d) відремонтовані.

Тому будьте обережні, виконуючи роботи над старою будівлею, щоб, не знаючи цього, виконати один із цих 5 критеріїв, щоб не потрапити у разі переходу об’єкта нової будівлі, тоді обов’язково до оподаткування ПДВ на Загальна сума.

Нарешті, слід пам’ятати, що нова будівля передбачає переведення протягом 5 років після її закінчення. Таким чином, будівля, придбана, якою б не була новою або зроблена новою після капітальних ремонтних робіт, стане старою будівлею, якщо вона буде перепродана більше ніж через 5 років після її закінчення або після закінчення робіт (труднощі з перепродажем майна, тимчасова оренда тощо).

Здавання в оренду та її вплив на DMTO та ПДВ

Коли продавець майна здає придбане майно в оренду та відремонтовується, якщо це необхідно, або за вибором, або через те, що він відчуває труднощі з перепродажем майна або хоче почекати кращих економічних умов, можуть виникнути податкові наслідки.

Що стосується переданих прав, не оплачених під час придбання майна, як згадувалося в нашій попередній статті, якщо передача майна не відбулася до кінця періоду, включеного в зобов'язання про перепродаж, необхідно буде зробити регуляризація. Тоді застосовуватиметься режим загального права, а неоплачені права після придбання повинні бути відшкодовані із запізненням.

Що стосується ПДВ, то існує кілька можливостей:

  • Або придбання не обкладається ПДВ, і ПДВ ще не вираховується. Якщо робота була виконана, ПДВ не відраховувались відразу. Потрібно дочекатися перепродажу, щоб вирахувати цей ПДВ, якщо цей продаж оподатковується ПДВ необов’язково або автоматично.
  • Або придбання підлягало оподаткуванню ПДВ, і ПДВ віднімався повністю або частково.

У першому випадку, якщо ПДВ не буде вирахувано, оренда без ПДВ не матиме впливу.

Однак у другому випадку ПДВ було вирахувано. Поки придбане майно призначене для продажу, воно залишається призначеним для операції, що підлягає оподаткуванню ПДВ (перепродаж, а отже, діяльність купця товарів). Тому оренда, навіть без ПДВ, наразі не впливає.

Тим не менше, два факти, ймовірно, можуть кваліфікувати ці зауваження.

Перший - це податкова компенсація, що майно стало основним засобом. Дійсно, згідно зі статтею 207 IV 3 Додатку II CGI, будівля або частина будівлі на складі вважається знерухомленою, коли 31 грудня другого року, наступного за роком, протягом якого після завершення будівлі, він використовується більше одного року для операції, що стосується економічної діяльності, зазначеної у статті 256 А загального податкового кодексу. Який випадок з орендою.

Другий - це те, що у разі прийняття остаточного рішення зберегти майно для використання в оренду, переміщення майна до основних фондів означає доставку самому собі.

У цих двох ситуаціях буде здійснено коригування відрахованого ПДВ. Однак, якщо актив віднесений до операції, що оподатковується ПДВ, наприклад, оренди з ПДВ, коригування не буде необхідним, оскільки актив все одно залишатиметься призначеним для операції, що оподатковується ПДВ.

Товар комплектується та набувається у році N торговим дилером. Це придбання, що підлягає оподаткуванню ПДВ (продавець, що підлягає оподаткуванню), дозволяє продавцю товарів вирахувати ПДВ, сплачений із ПДВ, сплаченого, наприклад, за виконану роботу.

Майно здається в оренду на початку року N + 1 на тимчасовій основі, метою якої завжди є перепродаж цього майна. Ця оренда не обкладається ПДВ. Таким чином, він здається на 4 роки без ПДВ.

Відповідно до статті 207 IV 3 року II CGI, майно буде розглядатися для цілей оподаткування як знерухомлене з 4-го року (здане в оренду більш ніж через рік після 31 грудня другого року, наступного за N). Коригування ПДВ буде здійснено в N + 4 і складе 1/20 тис. Кожен додатковий рік оренди призведе до регулювання на 1/20).

Згодом кілька можливостей:

1 - Будівля перепродана до кінця 5-річного періоду, що дозволяє вважати будівлю новою. Переказ обкладається ПДВ. Відрахований ПДВ залишатиметься таким, що підлягає відшкодуванню, операція потрапляє в обсяг ПДВ. 1/20 регульованого ПДВ не повертається.

2 - Будівлю перепродають після закінчення 5-річного періоду, і варіант не приймається. Поступка не обкладається ПДВ. Відрахований ПДВ повинен бути регульований для решти 19/20. Весь відрахований ПДВ буде врегульовано.

3 - Будівля не перепродана та остаточно здана продавцем у оренду без ПДВ. З точки зору бухгалтерського обліку добро переходить від запасів до основних фондів. Діє та ж регуляризація 19/20-го. Весь відрахований ПДВ буде врегульовано.

З іншого боку, якби будівлю здавали в оренду з ПДВ, коригування 1/20, а потім 19/20 квартири не відбувалися б. Актив, який призначається операції, що підпадає під дію ПДВ.

Нарешті, слід зазначити, що коли майно не придбано з ПДВ, ПДВ не буде вираховуватися, а отже, ПДВ не потрібно буде регулювати. Дійсно, навіть у тому випадку, якщо продавець нерухомості планує перепродати майно з ПДВ, наприклад, тому, що будівлю зроблено новою або тому, що він бажає скористатися цією опцією, ПДВ, сплачений за роботи, не став би відрахуванням. день перепродажу.

Зауважимо, що з точки зору економічних потоків цю ситуацію також слід взяти під контроль торговців товарами. ПДВ, сплачений за роботу, не підлягає вирахуванню, поки майно не буде перепродано, на відміну від майна, придбаного безпосередньо з ПДВ. Це може мати значний вплив на грошові потоки під час операції, а тим більше, якщо продавець не зможе перепродати будівлю або вирішить її зберегти.

Ставки ПДВ

Зазначимо просто, що ставка 20% може поступитися місцем зниженим ставкам [5] у 10% або 5,5% у певних випадках. Слід врахувати, що різниця між ставками, що застосовуються до ПДВ, що стягується при перепродажі, та відрахованого ПДВ (ПДВ на придбання, ПДВ на роботи тощо) може мати значний вплив на економіку операції. Наприклад, коли торговець товарами стягує 20% ПДВ з перепродажу, але відраховує 5,5% або 10% ПДВ, різниця (14,5% або 10%), таким чином, становить ПДВ, який потрібно повернути державі, а отже, готівку, яку потрібно звільнити. Сюрприз може бути великим, якщо бізнес-план не враховує ці елементи, а економіка роботи частково базується на неправильних міркуваннях.

[1] З 2016 року податкова адміністрація вважає, що застосування ПДВ на націнку передбачає фізичну або юридичну ідентичність між придбаними та перепроданими товарами. Тотожність власності між придбанням та вибуттям, що вимагається адміністрацією, неодноразово піддавалась прецедентній практиці і більше не повинна бути умовою, яку слід пам'ятати. Т. А. Гренобль 10.03.2016; CAA LYON 20/12/2018; CAA Marseille, 04.04.2019, 18MA00802; CAA LYON 05.07.2019 (n ° 18LY01019); CAA від LYON 25/6/2019, 18LY00671; CAA Lyon 27/8/2019: З вищезазначених положень загального податкового кодексу та Директиви 2006/112/ЄС від 28 листопада 2006 року випливає, що застосування податку на додану вартість на націнку на поставки земельної ділянки під забудову підлягає єдиний факт, що придбання передавачем не відкрило права на відрахування податку на додану вартість при його придбанні.

[2] Витрати, що підлягають вирахуванню, сплачуються при придбанні та/або вибутті, зазначені в BOI-TVA-IMM-10-20-10 n ° 240

[3] З урахуванням ставки ПДВ 20%

[4] Інший метод розрахунку: маржа х (20/120)

[5] Див. Зокрема статті 278-0 bis CGI